Zasvěcená odborná i laická veřejnost dlouhá léta volala po regulaci vstupu mezi realitní zprostředkovatele. Tento společenský požadavek byl odůvodňován hlavně chybějícími pravidly, která zcela ojediněle v porovnání s evropským právním prostředím nepožadovala ani minimální úroveň odbornosti v oblasti realitního trhu. To mělo za následek snížení důvěry veřejnosti v realitní služby i vyšší pravděpodobnost vzniku škodné události kvůli neprofesionálnímu přístupu.
I z těchto důvodů proto zákonodárce přijal zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „realitní zákon“), který před nedávnem oslavil rok své účinnosti. V tomto pojednání se proto blíže zaměříme na jednotlivé podmínky, které nová právní úprava spojuje s výkonem realitního zprostředkování. Hlavní změnurealitního zákona představuje vznik zcela nové vázané živnosti s názvem „Realitní zprostředkování“. K jejímu ohlášení je proto potřeba splnit několik podmínek.
Mezi ty nejzákladnější patří:
- Svéprávnost a bezúhonnost
- Odborná způsobilost
- Pojištění odpovědnosti
- Uhrazení správního poplatku
ODBORNÁ ZPŮSOBILOST
Mimo splnění obecných předpokladů pro ohlášení jakékoliv živnosti (plná svéprávnost a bezúhonnost), podmiňuje realitní zákon v § 24 výkon realitního zprostředkovatele prokázáním již zmíněné odborné způsobilosti.
Proto osoba, která by tento druh podnikání chtěla vykonávat, musí své vzdělání prokázat buď vysokoškolským diplomem získaným v rámci magisterského studia v ekonomických oborech (se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod) či v oblasti vzdělávání stavebnictví (se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb) nebo oboru právo a také obdobným vysokoškolským vzděláním, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání.
Zákonnou podmínku lze splnit i předložením vysokoškolského diplomu, a to již bez ohledu na vystudovaný obor, rozhodující však bude prokázat minimálně tříletou praxi v oboru. Stejné podmínky platí pak i u vyššího odborného vzdělání či středního vzdělání s maturitní zkouškou.
Upozorňujeme, že samotná skutečnost, kdy podnikatel vykonával realitní činnost jako živnost volnou (podle minulé právní úpravy) po dobu více než tří let, nemusí být dostačující k prokázání požadované praxe.
K prokázání předmětné skutečnosti však plnohodnotně postačí předložit potvrzení zaměstnavatele o výkonu činnosti v požadované délce nebo daňová přiznání, ze kterých by vyplývalo, že tato činnost byla po dobu 3 let skutečně vykonávána. Dalším způsobem je absolvování zkoušky odborné způsobilosti podle pravidel Národní soustavy kvalifikací.
ODBORNÁ KVALIFIKACE I PRO ZAMĚSTNANCE
Požadavek odborné kvalifikace dopadá i na nepodnikatele, kteří tuto činnost vykonávají například v rámci zaměstnaneckého poměru. V požadavcích na vzdělání byl však zde zákonodárce benevolentnější. Řadovému zaměstnanci, pakliže nedisponuje příslušným vzděláním, které bylo popsáno výše, postačí úspěšné absolvování vysokoškolského, vyšší odborného nebo středního vzdělání s maturitní zkouškou spolu s jednoroční praxí. Konečně lze odbornost prokázat i dokladem o tříleté praxi v pracovněprávním vztahu.
POJIŠTĚNÍ ODPOVĚDNOSTI
V neposlední řadě musí být realitní zprostředkovatel po celou dobu výkonu činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování. Spodní hranice pojistného plnění musí být nejméně ve výši 1.750.000,- Kč pro jednu pojistnou událost a nejméně ve výši dvojnásobku, tedy částce 3.500.000,- Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce.
Zprostředkovatele pak současně tíží povinnost zaslat do 10 pracovních dnů od uzavření pojistné smlouvy Ministerstvu pro místní rozvoj stejnopis nebo úředně ověřenou kopii této smlouvy, pomocí níž zprostředkovatel prokazuje splnění zákonné povinnosti.
Za výkon zprostředkovatelské činnosti bez odpovídajícího pojištění hrozí uložení sankce až do výše jednoho milionu korun. V případě uzavření pojistné smlouvy na dobu jednoho roku či déle zákonodárce pro toto právní jednání vyžaduje písemnou formu. V opačném případě podmínka odpadá.
UHRAZENÍ SPRÁVNÍHO POPLATKU
Za první Vámi ohlášenou živnost činí správní poplatek 1.000,- Kč, pro každou další se platí poloviční částka.
STEJNÉ POVINNOSTI I PRO PRÁVNICKÉ OSOBY
Ani právnické osoby se nemohou výše uvedeným podmínkám vyhnout. Mimo splnění základních předpokladů alespoň odpovědným zástupcem v rámci korporace, je zapotřebí změnit zakladatelskou listinu, společenskou smlouvu či stanovy a přidat nový předmět podnikání s názvem „Realitní zprostředkování“.
