27.5.2020 – Kupujete-li pozemek, často již máte vysněný, či přímo vybraný vzhled domu, který na něm bude stát. Ne vždy se ale musí podařit prosadit právě takový typ stavby, jaký jste si vybrali. Zabránit vám v tom může regulační plán. A nejen on.
Pro každou lokalitu je důležitá celková koncepce území, která určuje, jak a co stavět. Není však třeba předpokládat, že úřady budou stavebníka nutit, aby postavil v proluce v malé obci dům, který bude totožný s vedlejším, postaveným třeba před padesáti lety. Nicméně určitá omezení existují.
Posouzení stavebního záměru
Zda lze na pozemku vůbec stavět, je třeba zjistit na stavebním úřadě. Stavební záměr je třeba projednat včas, nejlépe ještě před tím, než se rozhodnete pozemek koupit. Konzultaci mohou nahradit příslušné doklady, především územní plán a zásady územního rozvoje, na nichž si ověříte, zda lze daný pozemek zastavět. Vzhledem k tomu, že územní plány se jednou za čtyři roky aktualizují, je třeba mít opravdu tu správnou aktuální verzi, aby později nedošlo k nedorozumění, když stavební úřad záměr zamítne.
Územní plán stanoví obecné podmínky zástavby dané lokality, zejména funkční využití plochy. Stavební záměr úřad posuzuje nejen z hlediska tohoto plánu, ale také z hlediska splnění všech zákonů a prováděcích předpisů pro využívání daného území, a z hlediska požadavků na veřejnou dopravu a technickou infrastrukturu.
Role regulačního plánu
Umístění konkrétního stavebního záměru na pozemku je jedna věc. Druhou je jeho urbanistické a architektonické začlenění do území a okolní výstavby. To může závazně určovat regulační plán.
Regulační plán je součást územně plánovací dokumentace, kterou kromě něj tvoří zásady územního rozvoje a územní plán. Zásady územního rozvoje se zpracovávají pro území kraje a územní plány se zpracovávají pro území obce. Regulační plány se zpracovávají většinou pro určité části obce a jsou mnohem podrobnější.
Základem regulačního plánu je pozemek. Plán pak stanoví podrobné podmínky pro využití jednotlivých pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, včetně veřejné infrastruktury. Vymezuje také veřejně prospěšné stavby. Regulační plán je závazný pro rozhodování v území a lze jím nahradit územní rozhodnutí (kromě záměru, který podléhá posuzování vlivu na životní prostředí).
Vliv regulačního plánu na stavební záměr
Regulační plán klade důraz na soulad stavby s charakterem území a na její začlenění do území z hlediska architektonického a urbanistického. Může rozhodovat tvar domu, tvar střechy (sedlová, rovná), ale také barevné řešení stavby a jeho architektonické ztvárnění. Regulační plány také určují pravidla pro velikost pozemků a poměr zastavitelnosti pozemků, maximální výšku stavby i maximální počet podlaží.
Je pochopitelné, že ne každý dům, i sebelépe vypadající, se hodí do jakékoli obce, na jakékoli místo. Krásný srub nemusí být dobrou stavbou do jihočeské vesnice, a právě tak průčelí jihočeského statku nemusí vypadat dobře na horské stráni. Značná omezení pro architektonické ztvárnění stavby mohou nastat i v památkových zónách a rezervacích. V takových případech se doporučuje rámcově dohodnout s orgány státní památkové péče základní parametry stavby ještě před zpracováním projektu. Investor se tak vyhne riziku, že se mu hotový projekt třeba nakonec nepodaří prosadit, nebo jej bude muset nákladně přepracovat.
Co si postavíte na vlastním pozemku, tak není úplně vaše věc. I když stavební úřady bývají k vzhledu stavby často benevolentní, dokonce rády povolí zajímavý architektonický projekt, může se proti stavebnímu záměru ohradit obec či sousedé. Proto je dobré již v této fázi mít jejich podporu.
?
Proč spolupracovat s architektem
?
Co je třeba k zahájení výstavby rodinného domu
?
Nízkoenergetické domy jsou moderním trendem
?
Stavba pasivního domu vyžaduje precizní návrh
?
Jakou vybrat ideální velikost pozemku pro stavbu rodinného domu
