5.12.2022 – Ministerstvo pro místní rozvoj zveřejnilo metodiku pro poskytování ubytovacích služeb ve stavbách určených pro bydlení. Řeší tak nevyjasněné otázky při aplikaci stavebních předpisů na krátkodobé ubytování typu Airbnb a sjednocuje praxi stavebních úřadů.
Trend sdíleného či krátkodobého ubytování ve stavbách určených k bydlení přináší v současné době při praxi stavebních úřadů řadu výkladových problémů a nevyjasněných otázek při aplikaci předpisů stavebního práva. Odbor stavebního řádu proto vydal metodickou pomůcku k problematice tohoto typu ubytování ve stavbách určených k bydlení.
V souvislosti s poskytováním ubytování přes platformy typu Airbnb často dochází k neplnění zákonných povinností provozovatele ubytovací služby.
Provozovatelé často nemají živnostenské oprávnění, tyto příjmy nedaní, neplatí odvody na sociální a zdravotní pojištění, neregistrují se k DPH, nevedou knihu hostů, a neplní další povinnosti s provozem ubytovacího zařízení spojené. To je však povětšinou věcí živnostenských a daňových úřadů. Nicméně fakt, že se pro krátkodobé ubytování užívají tzv. stavby určené k bydlení, je právě věcí úřadu stavebního.
Stavba je totiž v tomto případě užívána v rozporu s jejím účelovým určením, zejména v případě bytů a rodinných domů.
Nájem není ubytování
Současná soukromoprávní úprava důsledně rozlišuje mezi instituty nájem bytu/domu a ubytování.
Nájem bytu a domu je upraven v občanském zákoníku, § 2235 a násl. Byt je pak v § 2236 definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.
Ubytování upravuje občanský zákoník v § 2326 a násl. Jedná se podle definice o přechodné ubytování na ujednanou dobu – a to přechodné je tam důležitým slovem. Protože právě účel a doba užívání staveb jsou klíčovými prvky, zda jde o bydlení či ubytování.
Podle metodické příručky může být postup stavebního úřadu v případě, že obdrží podnět, že je například určitý byt využíván ke krátkodobému ubytování, tento:
1. Pokud stavební úřad informuje živnostenský úřad, musí být z informace naprosto jasné, že v objektu dochází k podnikání – provozování ubytovacích služeb. Pokud v podnětu tato informace není, měl by stavební úřad požádat v rámci součinnosti příslušný živnostenský úřad, aby podnět v tomto směru upřesnil a doplnil o náležité podklady.
2. Pokud stavební úřad obdrží oznámení od třetí osoby (např. vlastníka sousední stavby, vlastníka sousedního bytu, správce místního poplatku, dotčených orgánů, městské policie, Policie ČR či jiné osoby) musí (obdobně jako v případě, kdy obdržel podnět od živnostenského úřadu) prověřit právní stav rozhodný pro užívání předmětné stavby a případně provést kontrolní prohlídku stavby.
Pokud se informace potvrdí, stavební úřad vyzve vlastníka stavby (dle § 134 odst. 5 stavebního zákona), aby nepovolený způsob užívání stavby bezodkladně ukončil. Bude se jednat především o situace, kdy bude stavba nebo její část kolaudovaná pro bydlení užívána výhradně k účelu poskytování ubytovacích služeb. Pokud vlastník výzvě nevyhoví, pak by měl stavební úřad rozhodnutím užívání stavby zakázat. Přitom by měl poučit vlastníka o možnosti změny v účelu užívání stavby.
V případě rodinného domu by měl vlastník požádat o změnu účelu užívání na stavbu ubytovacího zařízení. Pokud se jedná o byt, měl by jeho vlastník řešit změnu účelu užívání z bytu na ubytovací jednotku. Zároveň má však stavební úřad právo udělit pokutu až do výše 500 000 Kč, pokud je stavba užívána v rozporu s účelem vymezeným v kolaudačním rozhodnutí, v kolaudačním souhlasu nebo v oznámení o užívání stavby, nebo s účelem vymezeným v povolení stavby.
Podle Vojtěcha Jedličky z realitní kanceláře Moravika, je však v praxi situace odlišná. “Zatímco výklad jakéhokoliv ministerstva je zcela nezávazný, tak v rozhodovací praxi soudů hrají významnou roli publikovaná rozhodnutí nejvyšších soudních instancí. V publikovaném judikátu nejvyššího správního soudu je však uvedena klíčová věta, na kterou však ona metodika MMR poněkud pozapomněla: “Nevybočí-li způsob užívání bytu z mezí daných hledisky stavebněprávními, tj. byt bude užíván k přebývání oprávněných osob způsobem odpovídajícím povaze bytu, nepřipadá v úvahu postih podle § 106 odst. 3 písm. c) in fine stavebního zákona z roku 1976. Takový postih proto zásadně nepřipadá v úvahu, ani je-li byt pronajímán krátkodobě či střednědobě a jsou-li spolu s bydlením poskytovány další doprovodné služby.” Z toho plyne, že publikovaná metodika MMR je spíše zbožným přáním, než popisem skutečného stavu právního prostředí u nás,“ upřesňuje Vojtech Jedlička.
Covidové roky způsobily mnoho změn i v oblasti ubytování a turistiky. Nyní se však vracejí turisté zpět na svá oblíbená místa a lze předpokládat, že ubytování typu Airbnb nevymizí. Státní orgány i s podněty z místních samospráv však pokračují ve zpřísňování předpisů tak, aby se tento typ ubytování zařadil do běžného podnikatelského segmentu a zmizel z šedé ekonomiky. Je třeba, aby to pronajímatelé včas reflektovali.
