Jen málokterý pronajímatel nepožaduje při pronájmu nemovitosti složení peněžité jistoty (pro níž se v nájemních vztazích užívá výraz „kauce“ a který budeme také pro účely tohoto článku dále používat). Její funkce je v nájemních vztazích tradičně zajišťovací a uhrazovací, výslovně je upravena jen u nájmu bytu, u ostatních nájmů se použije obecná úprava o jistotě z občanského zákoníku.
ÚČEL KAUCE
Jejím účelem je poskytnout pronajímateli určitou záruku, že jeho případné peněžité pohledávky vůči nájemci budou řádně a včas uspokojeny. Kauce je tak zpravidla použita na úhradu dlužného nájemného, služeb spojených s užíváním předmětu nájmu nebo splnění povinností vyplývající z nájmu či případných škod způsobených nájemcem na předmětu nájmu.
Ujednáním v nájemní smlouvě o kauci nebývá ze strany pronajímatele ani nájemce věnovaná dostatečná pozornost. Smluvní strany se omezí na jedinou větu upravující především výši kauce, což do dalšího průběhu vztahu přináší nemalé komplikace, pokud např. nevymezili způsob, jakým pronajímatel bude kauci případně čerpat/ oznamovat její čerpání či do kdy po oprávněném čerpání bude ze strany nájemce doplněna.
JEN DOBROVOLNĚ
K tomu, aby pronajímatel mohl po nájemci požadovat kauci, je zapotřebí výslovné dohody (vyjma zvláštního ustanovení o přechodu práva nájmu na člena nájemcovy domácnosti po smrti nájemce). Ujednání o kauci je zpravidla součástí nájemní smlouvy. Kauce může však být složena i na základě separátního ujednání (dohody o složení a vypořádání jistoty). Zákon sice písemnou formu nepředepisuje, lze ji však více než doporučit.
Pronajímatelem je složení peněžité kauce požadováno zpravidla (a z logiky věci) před resp. nejpozději při uzavření nájemního vztahu. Není však vyloučeno, aby se smluvní strany dohodly na složení kauce i později v průběhu nájmu. V praxi není neobvyklé ani ujednání o složení kauce ve splátkách skládaných nájemcem spolu s běžným nájmem.
Občanský zákoník výši požadované kauce omezuje horní hranicí a to i v návaznosti na skutečnost, zda je současně v nájemní smlouvě sjednávána smluvní pokuta vůči nájemci pro případ porušení jeho povinností z nájemního vztahu. Složená kauce a ujednaná výše smluvní pokuty nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Pokud tedy nájemní smlouva neobsahuje žádné povinnosti nájemce, jejichž splnění by bylo zajištěno smluvní pokutou, může být požadovaná kauce ve výši trojnásobku požadovaného nájemného (požadovat šestinásobek bylo možné dle právní úpravy platné do 28.2.2017). Na druhou stranu tedy platí, že pokud pronajímatel kauci nepožaduje, nesmí taktéž výše smluvní pokuty, která by zajištovala splnění povinností nájemce převyšovat trojnásobek měsíčního nájemného a nesmí být vzhledem ke všem okolnostem nepřiměřená.
NEUHRAZENÍ NEBO NEDOPLNĚNÍ KAUCE
Neuhrazení kauce, která byla sjednána, se obvykle považuje za hrubé porušení nájemní smlouvy, pro které je pronajímatel oprávněn vypovědět nájemní vztah s tříměsíční výpovědní lhůtou. Týž důsledek má nedoplnění kauce nájemcem po jejím oprávněném čerpání v průběhu trvání nájmu.
VRÁCENÍ KAUCE
Při skončení nájmu pronajímatel vrátí kauci nájemci (nejpozději tedy poslední den nájmu, pokud se smluvní strany nedohodly jinak). Pronajímatel je oprávněn započíst si přitom to, co mu nájemce ještě případně z nájmu dluží.
Započtení pronajímatel realizuje jednostranným právním jednáním, z něhož by nájemci mělo být patrné, proč mu není kauce (zcela či zčásti) při skončení nájmu vrácena. Pronajímatel by tedy měl nájemci specifikovat, na jaké dluhy vzniklé do skončení nájmu a v jaké výši kauci použil. Zákon nevyžaduje, aby dluhy z nájmu, které si pronajímatel započítává na složenou kauci, byly již vykonatelné (tj. aby nájemce byl k jejich úhradě zavázán rozhodnutím soudu či je nájemce uznal).
Jestliže by škoda anebo nedoplatek nájemného či plateb za služby výši kauce převyšovaly, musel by (v části, v níž se na ně plnění z kauce nedostalo) pronajímatel tuto pohledávku uplatnit standardní cestou – nejprve ji nájemci vyúčtovat a stanovit termín plnění, a když ji nájemce neuhradí, poté jej zažalovat a následně vymáhat v souladu se získaným exekučním titulem.
Nájemce pak má při vrácení kauce právo na úroky z kauce od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Konkrétní výši zákonné sazby žádný předpis nestanovuje, ovšem zpravidla je blízká úrokové sazbě peněžních institucí při sjednávání úvěru. Odepřít nájemci právo na vrácení kauce po skončení nájemního vztahu nebo vyplacení úroků z kauce není v souladu s právní úpravou.
