Darování nemovitosti a daň z příjmu: co musí vědět každý dárce i obdarovaný

Proč otázka daně z příjmu při darování nemovitosti mate tolik lidí

Darování nemovitosti patří k nejčastějším způsobům, jak si rodiny mezi sebou předávají majetek ještě za života. Rodiče převádějí dům nebo byt na děti, prarodiče obdarovávají vnoučata, sourozenci si vypořádávají společně zděděný pozemek. Na první pohled se zdá, že jde o čistě bezúplatný akt, který se státu vůbec netýká. Realita je ale trochu jiná a mnoho lidí se dozví o svých daňových povinnostech až ve chvíli, kdy je pozdě cokoliv řešit bez sankcí.

Klíčové je pochopit, že darovací daň jako samostatná daň v Česku od roku 2014 neexistuje. Byla zrušena a bezúplatné příjmy, mezi které patří i darování nemovitosti, se nyní posuzují v rámci zákona o daních z příjmů. To je zásadní rozdíl oproti minulosti a právě tady vzniká většina nedorozumění.

Kdy darování nemovitosti dani z příjmu nepodléhá

Zákon pamatuje na rodinné vazby a v naprosté většině případů, kdy se nemovitost daruje v rámci úzké rodiny, je takový příjem od daně osvobozen. Osvobození se týká darování mezi:

• příbuznými v linii přímé, tedy mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnoučaty
• sourozenci
• manžely
• osobami, které s dárcem žily ve společné domácnosti alespoň jeden rok před darováním

Pokud tedy otec daruje byt synovi nebo babička převede chatu na vnučku, obdarovaný v drtivé většině případů žádnou daň z příjmu platit nebude. Toto pravidlo je hlavním důvodem, proč se darování stalo tak oblíbeným nástrojem mezigeneračního předávání majetku, často výhodnějším než dědictví řešené až po úmrtí.

Co když dárce a obdarovaný nejsou příbuzní

Situace se mění, pokud nemovitost daruje například kamarád kamarádovi, zaměstnavatel zaměstnanci nebo vzdálený příbuzný, který nespadá do výše uvedených kategorií. V takovém případě se jedná o bezúplatný příjem, který podléhá dani z příjmu fyzických osob ve výši 15 procent, případně u vyšších částek se solidárním zvýšením daně. Základem daně je tržní hodnota nemovitosti stanovená znaleckým posudkem.

Existuje ale i úleva pro tyto případy, pokud hodnota daru nepřesáhne 15 000 Kč od jedné osoby za kalendářní rok, dar je od daně osvobozen. U nemovitostí je to ovšem limit spíše teoretický, protože hodnota nemovitostí tuto částku prakticky vždy převyšuje.

Povinnost podat daňové přiznání i při osvobozeném daru

Mnoho lidí mylně předpokládá, že pokud je dar osvobozen od daně, nemusí se finančnímu úřadu vůbec hlásit. To je ale omyl, který může vyjít draho. Pokud hodnota nemovitosti přesáhne 5 milionů korun, má obdarovaný povinnost tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu, a to i v případě, že jde o osvobozený příjem mezi příbuznými. Oznámení se podává do konce lhůty pro podání daňového přiznání za dané zdaňovací období.

Nesplnění této oznamovací povinnosti může vést k pokutám, které se odvíjejí od výše nesplněné povinnosti a mohou dosáhnout desítek tisíc korun. Doporučuji proto vždy, když se hodnota daru pohybuje kolem této hranice, poradit se s daňovým poradcem nebo alespoň konzultovat postup s realitním makléřem, který má s podobnými transakcemi zkušenost.

Darování a daň z nabytí nemovitých věcí

Je třeba nezaměňovat daň z příjmu s daní z nabytí nemovitých věcí, která byla dříve spojována s úplatnými převody, tedy prodejem. Tato daň byla s účinností od září 2020 zcela zrušena, takže dnes se netýká ani prodeje, natožpak darování. I proto se dnes o dani z nabytí u darování vůbec nemluví, ale v hlavách mnoha lidí ještě přetrvává stará zkušenost z doby, kdy se tato daň platila i při některých typech bezúplatných převodů.

Co se stane při budoucím prodeji darované nemovitosti

Zde nastává druhá oblast, kde se lidé nejčastěji spálí. Samotné darování bývá od daně osvobozeno, ale pokud obdarovaný nemovitost později prodá, může se na něj vztahovat daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Klíčový je zde takzvaný časový test.

• Pokud obdarovaný v nemovitosti bydlel a měl v ní trvalé bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, příjem z prodeje je osvobozen
• Pokud v nemovitosti nebydlel, musí od nabytí (tedy od darování, nikoli od doby, kdy nemovitost vlastnil dárce) uplynout 10 let, aby byl příjem z prodeje osvobozen

Toto je velmi důležitý moment, na který mnoho lidí zapomíná. Časový test se totiž počítá znovu od okamžiku, kdy nemovitost nabyl obdarovaný, nikoliv od doby, kdy ji vlastnil původní majitel. Pokud tedy rodiče vlastnili dům dvacet let a pak ho darovali synovi, který ho hned následující rok prodá, syn může být povinen zdanit celý zisk z prodeje, pokud nesplní podmínky časového testu nebo bydlení.

Praktické rady pro dárce i obdarované

Než se rozhodnete pro darování nemovitosti, je vhodné zvážit několik praktických kroků, které vám ušetří starosti i peníze do budoucna.

• Ověřte si vztah mezi dárcem a obdarovaným a zda spadá do osvobozené kategorie
• U hodnotnějších nemovitostí si nechte zpracovat znalecký posudek, který bude sloužit jako podklad pro případné oznámení finančnímu úřadu
• Pokud hodnota daru přesahuje 5 milionů korun, nezapomeňte na oznamovací povinnost, i když je dar osvobozen
• Promyslete si budoucí plány s nemovitostí, zejména pokud uvažujete o jejím prodeji v horizontu několika let
• Zvažte, zda darovací smlouvu doplnit o věcné břemeno doživotního užívání ve prospěch dárce, což řeší bytovou situaci rodičů

Jak se bude legislativa pravděpodobně vyvíjet

Téma zdanění majetkových převodů se v Česku pravidelně vrací do politické debaty. Vzhledem k tomu, že daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena teprve nedávno a stát dlouhodobě hledá cesty, jak zvýšit příjmy rozpočtu, nelze vyloučit budoucí diskuze o znovuzavedení nějaké formy zdanění majetkových transferů. Zatím však žádný konkrétní legislativní návrh v tomto směru není na stole, a osvobození darů mezi příbuznými zůstává stabilní součástí daňového systému již více než deset let. Pro plánování rodinného majetku je proto rozumné vycházet ze současných pravidel, ale zároveň sledovat legislativní vývoj, protože podobné změny se dotýkají statisíců rodin najednou.

Shrnutí na závěr

Darování nemovitosti mezi příbuznými v přímé linii, mezi sourozenci nebo manžely je v naprosté většině případů od daně z příjmu osvobozeno. Přesto je nutné myslet na oznamovací povinnost při vyšší hodnotě daru a hlavně na to, jak darování ovlivní budoucí zdanění při případném prodeji nemovitosti. Správně nastavená darovací smlouva a znalost časových testů mohou ušetřit statisíce korun, špatně načasovaný krok naopak může znamenat nečekanou daňovou zátěž.

Pokud řešíte darování, prodej nebo koupi nemovitosti a nejste si jistí, jak nastavit smlouvu nebo jaké daňové dopady vaše rozhodnutí bude mít, ozvěte se Tomáši Kopovi. Rád s vámi projde konkrétní situaci, pomůže s tržním odhadem nemovitosti a poradí, jak celý proces nastavit tak, aby vyhovoval vaší rodinné situaci i budoucím plánům.