Proč Češi stále bojí investovat a jak se v tom nezapomíná ztratit i vaše nemovitost
Konzervativní národ na rozcestí
Čeští střadatelé mají pověst opatrných hospodářů a nová data z investičního průzkumu potvrzují, že tato pověst má reálný základ. Přesto se pod povrchem odehrává tichá revoluce. Domácnosti si postupně uvědomují, že peníze uložené na běžném nebo spořicím účtu ztrácejí kupní sílu rychleji, než jsme si ještě před pár lety připouštěli. Zatímco v roce 2022 využívalo spořicí účet 54 procent dotázaných, v roce 2025 už je to 74 procent. Na první pohled se to jeví jako krok správným směrem, ale skutečnost je složitější, protože spořicí účet zůstává nástrojem na ochranu kapitálu, nikoliv na jeho skutečné zhodnocení.
Hlavním hnacím motorem této proměny je strach z budoucnosti státního penzijního systému. Čím dál více lidí si spočítá, že důchod ve výši třetiny dnešního platu jim nebude stačit na udržení životní úrovně, na kterou jsou zvyklí. A právě tady vzniká prostor pro otázku, kterou by si měl položit každý majitel nemovitosti i každý, kdo o koupi bytu nebo domu uvažuje: je nemovitost pořád nejlepší cesta, jak se na stáří zajistit, nebo je čas zvážit i jiné nástroje?
Bankovní jistota, která v čase ztrácí dech
Spořicí účty a termínované vklady mají jednu velkou výhodu, a to psychologický klid. Peníze jsou vidět, jsou dostupné a nehrozí u nich propad hodnoty v řádu desítek procent během měsíce. Problém je v tom, že úrokové sazby spořicích účtů dlouhodobě jen těžko konkurují inflaci. Pokud inflace dlouhodobě ukusuje dvě až tři procenta reálné hodnoty úspor ročně, znamená to, že za deset let mohou vaše peníze mít reálně nižší kupní sílu, i když na výpisu z účtu bude číslo vyšší než na začátku.
To je důvod, proč investiční specialisté doporučují nepovažovat spořicí účet za investici, ale za rezervu. Má sloužit na krytí nečekaných výdajů, typicky ve výši tří až šesti měsíčních výdajů domácnosti. Vše nad tento rámec by mělo hledat cestu k nástrojům, které nabízejí šanci na reálné zhodnocení, tedy výnos převyšující inflaci.
Nemovitost jako most mezi jistotou a růstem
Pro velkou část českých domácností představuje nemovitost přirozený kompromis mezi konzervativním a dynamickým investováním. Vlastní bydlení funguje jako ochrana proti růstu nájmů a inflaci obecně, protože jednou splacená hypotéka znamená fixní náklad na bydlení, zatímco nájemníci jsou vystaveni tržnímu vývoji. Kromě toho nemovitost historicky patří mezi aktiva, která si dlouhodobě udržují hodnotu i v obdobích ekonomické nejistoty.
Investiční byt k pronájmu
Pořízení bytu za účelem pronájmu zůstává mezi Čechy oblíbenou formou investice, protože kombinuje měsíční příjem s potenciálním růstem hodnoty nemovitosti v čase. Je ale třeba počítat s reálnými náklady, které mnoho začínajících investorů podceňuje.
- Náklady na správu nemovitosti a řešení neplacích nájemníků
- Daň z příjmu z pronájmu a nutnost vedení evidence nebo účetnictví
- Rezerva na opravy, rekonstrukce a neobsazenost bytu mezi nájemníky
- Vyšší úrokové sazby hypoték pro investiční nemovitosti oproti vlastnímu bydlení
Čistý výnos z pronájmu se v současnosti u dobře zvolené nemovitosti pohybuje zpravidla mezi třemi a pěti procenty ročně, což je při zohlednění všech nákladů srovnatelné s konzervativnějšími investičními nástroji, ale s výhodou hmotného aktiva, které lze v případě potřeby prodat nebo předat dětem.
Nemovitostní fondy jako alternativa bez starostí se správou
Pro ty, kteří chtějí těžit z růstu nemovitostního trhu, ale nechtějí řešit nájemníky, praskající kohoutky a papírování, existují nemovitostní fondy. Tyto fondy investují do komerčních i rezidenčních nemovitostí a vyplácejí investorům podíl na výnosech z nájmů i případný růst hodnoty portfolia. Nevýhodou je nižší likvidita u některých fondů a poplatky za správu, které je třeba zohlednit při výpočtu skutečného čistého výnosu.
Právní a daňové souvislosti, které se často podceňují
Kdo uvažuje o nemovitosti jako o investičním nástroji, měl by mít jasno v několika právních otázkách, které mohou výrazně ovlivnit výslednou návratnost. Především jde o daň z příjmu z pronájmu, kterou je nutné zahrnout do daňového přiznání, pokud nejde o příležitostný pronájem do limitu osvobození. Dále je důležité správně nastavit nájemní smlouvu tak, aby chránila pronajímatele i v případě neplacení nájmu nebo poškození bytu.
Významnou roli hraje také otázka osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti. Pokud v ní má vlastník bydliště po dobu alespoň dvou let před prodejem, nebo pokud nemovitost vlastní déle než deset let, může být příjem z prodeje osvobozen od daně. Tyto lhůty je vhodné znát dopředu, protože špatné načasování prodeje může znamenat zbytečný daňový výdaj v řádu desítek až stovek tisíc korun.
Jak si nastavit rozumné portfolio v roce 2025
Ideální složení investičního portfolia se liší podle věku, příjmu a rizikové tolerance, ale obecně platí, že spoléhat se pouze na jeden nástroj, ať je to spořicí účet nebo jedna nemovitost, není z pohledu diverzifikace ideální strategie. Rozumný přístup kombinuje více složek.
- Rezerva na spořicím účtu ve výši tří až šesti měsíčních výdajů
- Vlastní bydlení jako základní ochrana proti inflaci nákladů na život
- Dlouhodobé investice do akciových nebo smíšených fondů s horizontem deset a více let
- Případně investiční nemovitost nebo nemovitostní fond jako doplněk portfolia s hmotnou hodnotou
- Penzijní spoření s příspěvkem zaměstnavatele a státní podporou jako doplněk pro stáří
Klíčové je nepodléhat panice při krátkodobých výkyvech trhu a mít jasně definovaný investiční horizont pro každou složku portfolia zvlášť.
Co lze čekat v následujících letech
Trend posledních let ukazuje, že Češi budou pokračovat v postupném přesunu části úspor z čistě konzervativních produktů do nástrojů s vyšším potenciálem výnosu, ale tempo této změny zůstane pomalé. Realitní trh přitom nadále zůstane atraktivní volbou zejména pro investory s dlouhodobým horizontem, protože nedostatek nové bytové výstavby ve velkých městech udržuje tlak na ceny i nájmy. Zároveň lze očekávat, že rostoucí povědomí o nutnosti soukromého zajištění na stáří povede k dalšímu růstu zájmu o kombinaci nemovitostí, penzijních produktů a fondů, spíše než o spoléhání na jediný typ aktiva.
Shrnutí pro praxi
Pokud patříte mezi ty, kdo si dnes ukládají peníze primárně na spořicí účet a přemýšlíte, jak dál, nemovitost může být rozumným krokem k reálnému zhodnocení, ale jen pokud do rozhodnutí zahrnete všechny náklady, daňové povinnosti a realistický odhad výnosu. Stejně důležité je nezapomínat na diverzifikaci a nespoléhat se na jediný nástroj, ať je to byt k pronájmu nebo termínovaný vklad.
Uvažujete o koupi investičního bytu, prodeji nemovitosti s ohledem na daňové osvobození, nebo potřebujete reálný odhad výnosu z pronájmu ve vaší lokalitě? Ozvěte se realitnímu makléři Tomáši Kopovi, který vám s konkrétní situací a nastavením realistické strategie rád pomůže.