Skrytá cena bydlení: proč dražší byt může být lepší investice

Proč vás nižší cena může nakonec vyjít dráž

Když si klienti prohlížejí inzeráty na reality servery, jejich pohled téměř automaticky sjede na jedno číslo – kupní cenu. Je to přirozené, ale zároveň je to nejčastější chyba, kterou při hledání bydlení vidím. Cena v inzerátu je jen vstupní bránou k celkovým nákladům, nikoliv jejich součtem. Levnější byt může být ve výsledku dražší než byt s vyšší kupní cenou, pokud u něj zaplatíte podstatně víc na energiích, fondu oprav nebo vás čeká nečekaná rekonstrukce střechy či fasády.

V praxi se s tímto scénářem setkávám pravidelně. Klienti přijdou nadšení z nízké ceny za metr čtvereční, a když spočítáme reálné měsíční náklady na bydlení včetně všeho, co k tomu patří, vyjde jim, že by na tom byli lépe u dražší nemovitosti v lepším technickém stavu. Pojďme se na jednotlivé faktory podívat podrobněji.

Energetická náročnost může výrazně ovlivnit náklady

Energetický štítek budovy dnes není jen formální papír k nahlédnutí – je to ukazatel toho, kolik peněz vám může odtéct na vytápění a provoz domu. Rozdíl mezi bytem v třídě G (nevyhovující) a bytem v třídě B (velmi hospodárná) může být u vytápění výrazný. Rostoucí ceny energií mohou tento rozdíl ještě umocnit.

Při dlouhodobém bydlení se u nevyhovujícího energetického štítku mohou náklady na vytápění výrazně lišit od nákladů v dobře zatepleném domě. Tento rozdíl je potřeba zohlednit při porovnávání s úsporou na kupní ceně a teprve pak posoudit, která nabídka je skutečně výhodnější.

Na co se konkrétně zaměřit

• Rok zateplení fasády a typ oken – jednoduchá skla znamenají vyšší tepelné ztráty

• Typ vytápění – dálkové teplo, plyn nebo elektřina mají odlišnou nákladovou strukturu

• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), který musí prodávající ze zákona doložit

Fond oprav jako skrytý dluh domu

Velmi podobně funguje i fond oprav u bytových domů. Nízký měsíční příspěvek do fondu se na první pohled tváří jako výhoda, ale často znamená, že dům dlouhá léta neinvestoval do své údržby a schodek se může později projevit potřebou mimořádného příspěvku. Viděl jsem případy, kdy si noví majitelé bytu odhlasovali mimořádný příspěvek na opravu střechy, protože fond byl systematicky podfinancovaný.

Před podpisem smlouvy proto obvykle doporučuji vyžádat si od SVJ nebo bytového družstva:

• Aktuální výši fondu oprav a jeho zůstatek

• Plán oprav na následujících 5–10 let

• Zápisy z posledních schůzí SVJ, kde se řeší technický stav domu

• Informaci o případném úvěru, který dům již čerpá na rekonstrukce

Budoucí rekonstrukce, které nejsou vidět na první prohlídce

Další skrytou nákladovou položkou jsou rekonstrukce, které vás čekají po nastěhování. Typicky se jedná o rozvody elektřiny a vody v panelových domech z 70. a 80. let, staré stoupačky, nefunkční nebo poddimenzovanou vzduchotechniku nebo praskající omítky signalizující statické problémy. Levnější byt v horším stavu může vypadat lákavě, ale nutné opravy koupelny, elektroinstalace a podlah mohou jeho skutečnou pořizovací cenu výrazně zvýšit.

U starší nemovitosti bez proběhlé rekonstrukce doporučuji počítat s rezervou na neplánované investice. U novostaveb a bytů po kompletní rekonstrukci bývá toto riziko nižší, což je další argument, proč se vyšší vstupní cena může v čase vyplatit.

Jak cena ovlivňuje financování a měsíční splátku

Nesmíme zapomenout ani na to, jak celková cena nemovitosti a její technický stav ovlivňují podmínky hypotéky. Banky při ocenění nemovitosti mohou zohledňovat i její stav a energetickou třídu – u nemovitostí s lepším štítkem mohou být podmínky některých zelených hypotečních programů výhodnější, s nižší úrokovou sazbou nebo delší fixací za lepších podmínek.

Zároveň platí, že pokud budete muset po koupi investovat do rekonstrukce, což mnozí klienti řeší dodatečným úvěrem nebo spotřebitelským úvěrem s vyšším úrokem, celkové náklady na financování se mohou zvýšit oproti situaci, kdy od začátku počítáte s vyšší hypotékou na kvalitnější nemovitost.

Jak správně porovnat dvě nabídky

Když s klienty procházíme konkrétní nabídky, zpravidla sestavujeme jednoduchou tabulku, která obsahuje kupní cenu, odhadované roční náklady na energie, měsíční fond oprav, odhad nutných investic v příštích pěti letech a orientační splátku hypotéky. Teprve součet všech těchto položek ukáže, která nemovitost je skutečně výhodnější.

Modelový příklad: byt A za 3,2 milionu korun s energetickou třídou F, nízkým fondem oprav 1 200 Kč měsíčně a plánovanou rekonstrukcí střechy v příštích třech letech. Byt B za 3,8 milionu korun s energetickou třídou C, fondem oprav 2 500 Kč měsíčně, ale bez plánovaných velkých investic. Po přepočtu na 10 let bydlení může byt B vyjít levněji i přes vyšší vstupní cenu, protože ušetříte na energiích a nebudete platit mimořádné příspěvky do fondu oprav.

Na co se ptát při prohlídce

• Kdy proběhla poslední revize elektroinstalace a rozvodů vody

• Jaký je aktuální stav střechy, fasády a oken

• Jaká je výše fondu oprav a plánované investice SVJ

• Jaký je průkaz energetické náročnosti budovy

• Existují nesplacené úvěry domu, které přejdou na nového vlastníka

Shrnutí na závěr

Kupní cena je jen jedním z několika čísel, která rozhodují o tom, zda je nemovitost skutečně dobrou investicí. Skutečnou cenu bydlení tvoří součet kupní ceny, provozních nákladů na energie, fondu oprav a předpokládaných investic do rekonstrukcí v horizontu několika let. Než se rozhodnete pro zdánlivě levnější variantu, vyplatí se sednout si k číslům a spočítat celkové náklady na bydlení v delším časovém horizontu.

Pokud řešíte prodej, koupi nebo potřebujete reálný odhad hodnoty nemovitosti včetně posouzení jejího technického stavu a skutečných provozních nákladů, ozvěte se mi. Rád s vámi projdu konkrétní nabídky, poradím s výběrem vhodného financování a pomůžu vám udělat rozhodnutí, které se vyplatí nejen dnes, ale i za deset let.