Realitní trh v roce 2026: Proč byty dál zdražují, i když si je málokdo může dovolit

Paradox, který definoval první pololetí 2026

Realitní trh má ve zvyku dělat přesně to, co analytici na začátku roku nečekali. Po dvou letech relativního zklidnění, kdy se ceny bytů hýbaly spíš pozvolna, přineslo první pololetí 2026 návrat k razantnímu růstu. Byty v mnoha regionech zdražily dvouciferným tempem meziročně, a to navzdory tomu, že hypoteční sazby zůstávají historicky vysoko a objem nově sjednaných úvěrů láme rekordy směrem k vyšším částkám, nikoli k vyššímu počtu smluv. Jinými slovy – lidí, kteří si hypotéku berou, není o moc víc, ale ti, kdo ji berou, si půjčují stále více peněz na stále dražší nemovitosti.

Tento jev má jednoduché vysvětlení: nabídka nových bytů roste pomaleji, než by trh potřeboval, poptávka se soustředí do několika lokalit s pracovními příležitostmi a lidé, kteří odkládali koupi kvůli sazbám, se postupně smiřují s tím, že na návrat k nižším úrokovým sazbám si počkají ještě dlouho. Kombinace omezené nabídky a trpělivosti kupujících tak tlačí ceny nahoru i v prostředí, které bychom intuitivně považovali za nepříznivé pro růst.

Kde přesně jsme na začátku roku 2026

Praha, Brno a velká města

Praha si drží pozici nejdražšího trhu a rozdíl mezi metropolí a zbytkem republiky se dál prohlubuje. Byty v žádaných čtvrtích s dobrou dostupností centra a občanské vybavenosti zdražují nejrychleji, zatímco okrajové lokality s horší infrastrukturou rostou pomaleji. Brno kopíruje pražský scénář s určitým zpožděním – co se v hlavním městě odehrálo před rokem až dvěma, se nyní přesouvá i do jihomoravské metropole, včetně tlaku na ceny v širším okolí města.

Menší města a regiony

Zajímavější je situace v menších městech, kde se ceny nemovitostí vyvíjejí velmi nejednotně. Lokality s dobrou dopravní dostupností do krajských měst zaznamenávají solidní růst díky lidem, kteří se stěhují za levnějším bydlením, ale zůstávají v dojezdové vzdálenosti za prací. Naopak města bez silného zaměstnavatele a s klesajícím počtem obyvatel často stagnují nebo rostou jen minimálně, což prohlubuje regionální rozdíly, které bude potřeba sledovat i v dalších letech.

Nájemní trh hraje jinou hru

Zatímco ceny bytů k prodeji táhne nahoru omezená nabídka a psychologie kupujících, nájemní trh reaguje na jiné podněty. Nájmy v prvním pololetí 2026 rostly také, ale tempo bylo mírnější a nerovnoměrnější. V metropolích, kde poptávka po nájemním bydlení dlouhodobě převyšuje nabídku, se nájmy dál zvyšují především u menších bytů – garsonek a bytů 2+kk, o které je největší zájem mezi mladými lidmi a jednotlivci. U větších bytů se růst nájmů zpomaluje, protože rodiny s dostatečným rozpočtem stále častěji zvažují raději koupi vlastního bydlení, i za cenu vysoké hypotéky, než dlouhodobé nájemní bydlení bez jistoty budoucích podmínek.

Nájemníci navíc čím dál pečlivěji přepočítávají každou položku ve smlouvě – od záloh na energie přes poplatky za správu domu až po podmínky zvyšování nájemného. Tento tlak na transparentnost postupně mění i chování pronajímatelů, kteří si uvědomují, že dobře nastavená a férová smlouva snižuje riziko fluktuace nájemníků a s ní spojené náklady na hledání nových zájemců.

Právní a finanční dopady pro různé skupiny

Co to znamená pro prodávající

Vlastníci, kteří uvažují o prodeji, se ocitají v relativně výhodné pozici, ale musí počítat s tím, že trh se stále více rozděluje na kvalitní a méně kvalitní nemovitosti. Byty v dobrém technickém stavu, s nízkou energetickou náročností a v atraktivní lokalitě se prodávají rychle a za ceny blízké požadovaným. Naopak nemovitosti vyžadující rekonstrukci nebo s nevyřešenými právními vadami – nejasné vlastnictví, věcná břemena, neaktuální zápisy v katastru – se prodávají výrazně hůře a kupující o nich vyjednávají tvrději. Doporučuje se proto před prodejem provést právní due diligence nemovitosti a zajistit aktuální znalecký odhad, který odpovídá reálné situaci na trhu, nikoli emocím vlastníka.

Co to znamená pro kupující

Kupující musí počítat s tím, že vysoké ceny v kombinaci s vysokými sazbami znamenají nutnost mít větší vlastní kapitál nebo se spolehnout na spolufinancování rodinou. Bankovní scoring se dál zpřísňuje a instituce podrobněji zkoumají stabilitu příjmů žadatelů. Praktickým doporučením je nechat si předem prověřit maximální možnou výši hypotéky u nezávislého hypotečního specialisty a teprve poté hledat konkrétní nemovitost – ne naopak, jak stále dělá velká část zájemců, kteří se pak zklamaně vracejí od vysněného bytu k reálným možnostem.

Dopad na pronajímatele a nájemníky

Pro pronajímatele je klíčové sledovat legislativní změny týkající se nájemního bydlení, protože diskuse o regulaci nájemného a ochraně nájemníků se v posledních měsících opět vrací do veřejného prostoru. Dlouhodobě udržitelná strategie je nastavit nájemní smlouvu na tržní úrovni s jasnými podmínkami valorizace, spíše než nájem uměle podhodnocovat a pak jej skokově zvyšovat, což často vede ke sporům a předčasnému ukončení nájmu.

Co čekat ve druhé polovině roku 2026 a dál

Signály z trhu naznačují, že tempo růstu cen bytů by se ve druhé polovině roku mělo mírně zpomalit, ale k výraznému poklesu nedojde. Hlavním důvodem je strukturální nedostatek nové bytové výstavby, který se nepodaří vyřešit v horizontu několika měsíců ani let. Pokud centrální banka přistoupí k postupnému snižování sazeb, lze očekávat dočasné oživení poptávky po hypotékách, což by mohlo krátkodobě opět zrychlit růst cen, zejména u menších a středně velkých bytů v dostupnějším cenovém pásmu.

Na nájemním trhu lze očekávat pokračující, byť mírnější růst, s tím, že rozdíly mezi lokalitami se budou dále prohlubovat. Investoři do nájemních bytů by měli počítat s tím, že klíčovým faktorem výnosnosti nebude jen výše nájmu, ale i schopnost udržet nemovitost dlouhodobě obsazenou kvalitními nájemníky.

Praktický checklist pro rok 2026

• Před prodejem nechte zpracovat aktuální tržní odhad, ne odhad podle cen z doby, kdy jste nemovitost kupovali.
• Před koupí si nechte předschválit hypotéku a znejte svůj reálný finanční strop.
• Zkontrolujte právní stav nemovitosti – katastr, věcná břemena, případné dluhy spojené s jednotkou.
• Pokud pronajímáte, nastavte nájemní smlouvu transparentně, včetně jasných pravidel pro zálohy a valorizaci.
• Sledujte lokalitu, ne jen cenu za metr čtvereční – dopravní dostupnost a plánovaný rozvoj okolí výrazně ovlivní budoucí hodnotu nemovitosti.

Shrnutí na závěr

První pololetí 2026 potvrdilo, že český realitní trh se dokáže vzepřít logice vysokých úrokových sazeb, pokud je nabídka nemovitostí dlouhodobě omezená. Pro vlastníky, kupující i nájemníky to znamená jediné – rozhodnutí o koupi, prodeji či pronájmu by mělo vycházet z přesných dat a individuální finanční analýzy, nikoli z obecných dojmů o trhu.

Pokud řešíte prodej, koupi nebo pronájem nemovitosti a chcete mít jistotu, že rozhodujete na základě aktuálních čísel z vaší lokality, ozvěte se Tomáši Kopovi. Rád připraví nezávazný tržní odhad vaší nemovitosti, projde s vámi možnosti financování nebo pomůže nastavit nájemní smlouvu tak, aby dlouhodobě fungovala pro obě strany.