Za 10 let se bydlení výrazně prodražilo: splátky jsou vyšší

Dostupnost bydlení v Česku se za poslední dekádu zásadně proměnila. Zatímco úrokové sazby po roce 2023 postupně klesají, ceny bytů znovu rostou a celková zátěž hypoték byla v roce 2025 mnohem vyšší než v roce 2015. Analýza Valuo od Radka Šitery, publikovaná 10. 12. 2025, uvádí, že měsíční splátka 80% hypotéky na 30 let vzrostla z 5 280 Kč na 20 310 Kč, tedy téměř čtyřnásobně. Zdroj analýzy Valuo.

Splátky rostou rychleji než platy

S růstem cen nemovitostí se zvyšují i splátky. Za posledních deset let se měsíční splátka 80% hypotéky na 30 let zvýšila z 5 300 Kč (2015) na 20 300 Kč (2025) – téměř čtyřnásobně.

Výrazně se změnil také podíl splátky na příjmu. V porovnání s dřívějškem představuje splácení hypotéky větší zátěž pro rozpočet domácností.

Dnešní hypotéka tak představuje výraznou zátěž pro rozpočet domácnosti.

Nejhorší situace nastala v období vysokých sazeb a rychlého růstu cen. Nyní sazby klesají a mzdy rostou rychleji než dříve. I tak je dostupnost bydlení stále výrazně horší než na začátku sledovaného období.

Splátky podle velikosti bytů

Přestože se trh mění, rozdíly ve výši splátek podle velikosti bytů zůstávají překvapivě stabilní:

• menší byty: nižší měsíční splátka,

• středně velké byty: vyšší měsíční splátka než u menších bytů,

• větší byty: nejvyšší měsíční splátka.

Výše splátek se drží poměrně vyrovnaně – kolísání cen se vykompenzovalo změnami úrokových sazeb.

Podíl splátky na platu však postupně klesá:

• malé byty – podíl splátky na platu klesl,

• středně velké byty – podíl splátky na platu klesl,

• velké byty – podíl splátky na platu klesl.

To znamená, že i když ceny bytů zůstávají vysoké, jejich splácení je díky mzdovému růstu o něco snazší než dříve.

Kde se splácí nejvíc a kde nejmíň

Rozdíly mezi regiony zůstávají výrazné.

Uvedené podíly splátky na příjmu vycházejí zpravidla z průměrné mzdy v daném kraji – tedy toho, co vydělává typický obyvatel regionu, nikoli z celorepublikového průměru.

Nejdražší bydlení je stále v Praze, kde je splátka hypotéky vzhledem k platu nejvyšší. Praha tak zůstává nejméně dostupným regionem. Vysoký podíl splátky na platu je také v Jihomoravském a Středočeském kraji.

Naopak nejdostupněji se bydlí v Ústeckém kraji. Následují Karlovarský a Moravskoslezský kraj.

Ve všech regionech se podíl splátky na příjmu snížil, i když ceny bytů znovu rostly. Roli v tom sehrály právě klesající sazby a růst mezd.

Nájem nebo koupě?

Poměr mezi nájmem a hypotékou se liší podle regionu. V Praze představuje splátka hypotéky větší zátěž pro příjem než nájem. Podobně je tomu v Jihomoravském a Středočeském kraji, kde koupě bytu stále znamená vyšší měsíční zátěž než pronájem.

Naopak v Ústeckém, Karlovarském a Moravskoslezském kraji mohou být splátky hypotéky nižší než průměrné nájemné.

Podíl platu potřebný na nájem v řadě regionů klesá. Zlepšení je patrné také v Karlovarském kraji. Nejlevnější byty k nájmu ve srovnání s průměrným platem jsou v Ústeckém kraji.

Nájemní trh zůstává stabilní

Podíl platu potřebný na nájem se dlouhodobě výrazně neměnil. Výjimkou bylo období pandemie COVID-19, kdy kvůli dočasnému poklesu nájmů – zejména v Praze – tento podíl klesl.

Podíl nájmu na platu zůstává poměrně vysoký.

Nájmy rostou spolu s platy

Nájmy v České republice rostly spolu s průměrnými mzdami. Podíl platu potřebného na pokrytí průměrného nájmu se proto výrazně nezměnil.

Největší nárůst byl zaznamenán v Pardubickém a Libereckém kraji, naopak v Karlovarském, Zlínském a Moravskoslezském kraji zůstal tento poměr stabilní nebo mírně klesl. V ostatních regionech je rozdíl zanedbatelný, což potvrzuje, že nájemní trh dlouhodobě drží krok s růstem mezd.

Hypotéky po letech růstu klesají

Podíl platu potřebný na splátku hypotéky byl v minulosti nižší, postupně rostl a v období prudkého růstu úrokových sazeb výrazně vyskočil.

Situace se následně stabilizovala: úrokové sazby klesají, mzdy rostou a splátky se daří udržet nižší i přes růst cen bytů.

Kolik ročních platů stojí průměrný byt

K nákupu průměrného bytu v České republice bylo dříve potřeba méně ročních platů než dnes. Praha byla nákladnější než Ústecký kraj.

Dnes je k pořízení bytu v Česku potřeba více ročních platů než dříve. Praha zůstává nákladnější než Ústecký kraj.

Rozdíly mezi příjmovými skupinami jsou ještě větší:

• domácnosti s nižšími příjmy potřebují v Praze více ročních platů než v Ústeckém kraji,

• lidé s vyššími příjmy si mohou dovolit byt v Praze za méně ročních platů než domácnosti s nižšími příjmy.

Dostupnost bydlení se zhoršila napříč příjmovými skupinami.

Počet potřebných platů vzrostl v Ústeckém kraji výrazněji než v Praze, kde mzdy rostly rychleji než ceny. I když jsou byty na severu země levnější, jejich ceny rostou rychleji, zatímco Praha se postupně přibližuje rovnováze mezi mzdami a cenami.

Rozdíly mezi regiony jsou patrné na první pohled. V Praze představují splátka hypotéky nebo nájem velkou část příjmu domácností s nižšími mzdami, zatímco v Ústeckém, Karlovarském či Moravskoslezském kraji se tyto náklady pohybují výrazně níž.

Graf ukazuje, že i když mzdy v posledních letech rostou, regionální rozdíly v dostupnosti bydlení se dál prohlubují.

Růst cen a platů

Ceny bytů znovu rostou. V poměru k platům je jejich růst mírnější, protože mzdy také rostou. Ceny bytů rostly i v předchozím období, jejich vývoj v poměru ke mzdám však byl méně výrazný.

V jednom z předchozích období ceny bytů klesaly; v poměru ke mzdám byl pokles výraznější.

Pro investory nebo kupující s vlastními prostředky to znamená, že reálný růst cen není tak dramatický, jak by se na první pohled zdálo.

Bydlení zůstává nákladné, ale situace se zlepšuje

Za poslední dekádu se hypoteční splátky výrazně zvýšily, přesto se dostupnost bydlení v posledním období pomalu zlepšuje. Na trhu působí kombinace rostoucích mezd, postupně klesajících úrokových sazeb a stabilnějších cen, které společně snižují tlak na rozpočty domácností. Regionální rozdíly přitom zůstávají výrazné – Praha a Brno patří k nejdražším oblastem, zatímco sever Čech a Slezsko nabízejí nejlepší poměr mezi cenou a příjmy. Bydlení v Česku je stále finančně náročné, ale trh se stabilizuje a dostupnost se pozvolna zlepšuje.

Zdroj: https://blog.valuo.cz