Pět fází prodeje nemovitosti
- Právní prověrka nemovitosti — kontrola listu vlastnictví, věcných břemen, zástavních práv a exekucí ještě před tím, než nemovitost jde na trh. Podrobněji v článku o kontrole listu vlastnictví před prodejem.
- Stanovení ceny — kombinace porovnávací, výnosové a nákladové metody, ne odhad od oka ani cena podle inzerátu souseda.
- Příprava dokumentace a marketing — PENB, fotografie, popis nemovitosti, inzerce.
- Prohlídky a jednání s kupujícím — včetně prověření bonity kupujícího, pokud financuje hypotékou.
- Podpis kupní smlouvy a předání — s advokátní nebo notářskou úschovou kupní ceny a vkladem vlastnického práva do katastru.
Jak dlouho prodej trvá
Univerzální číslo neexistuje — doba prodeje se v rámci Prahy a Středočeského kraje liší podle lokality, ceny a stavu nemovitosti. Dobře nastavená nabídka v žádané lokalitě se prodává výrazně rychleji než stejná nemovitost v odlehlejší oblasti nebo s nerealistickou cenou. Faktorům, které dobu prodeje ovlivňují, se podrobně věnuje článek proč se nemovitosti prodávají pomalu a srovnání lokalit kde se byty prodávají nejrychleji.
Jak se stanovuje cena
Profesionální ocenění vychází ze skutečně dosažených cen srovnatelných nemovitostí v okolí, ne z inzertních cen. Právní stav (věcná břemena, exekuce) i energetická náročnost dokážou cenu výrazně ovlivnit. Celý postup rozebírá článek jak stanovit reálnou tržní cenu nemovitosti. Pokud chcete rychlý orientační odhad, použijte kalkulačku odhadu ceny.
Potřebné dokumenty
- Aktuální výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví)
- Doklad o vlastnictví (nabývací titul)
- Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), pokud se na nemovitost nevztahuje zákonná výjimka
- Potvrzení o výši zbývajícího dluhu, pokud je nemovitost zatížená hypotékou
- Kupní smlouva s ošetřením úschovy kupní ceny
Podrobně o PENB výjimkách v článku PENB a jeho výjimky, o klauzulích kupní smlouvy v článku kupní smlouva na nemovitost.
Právní jistota a úschova kupní ceny
Kupní cena by nikdy neměla jít přímo na účet prodávajícího před zápisem vlastnického práva do katastru — standardem je advokátní nebo notářská úschova, která chrání obě strany transakce. Jak přesně proces funguje, popisuje článek advokátní úschova kupní ceny krok za krokem.
Prodej nemovitosti zatížené hypotékou
Prodej nemovitosti, na které stále vázne hypotéka, je zcela běžný — hlavní rozdíl je nutnost doplatit zbývající úvěr z kupní ceny a nechat vymazat zástavní právo banky z katastru. Podrobně v článku prodej s hypotékou vs. bez hypotéky.
Daňové souvislosti prodeje
Příjem z prodeje nemovitosti může být od daně z příjmu osvobozen při splnění časového testu (pět nebo deset let vlastnictví, případně dva roky trvalého bydliště) — podrobně v článku daň z prodeje bytu nebo domu.
Makléř, nebo prodej svépomocí?
Prodej bez realitní kanceláře ušetří provizi, ale vlastník přebírá i všechna rizika, která makléř jinak řeší. Výhody a rizika obou cest shrnuje článek prodej nemovitosti svépomocí.
Časté otázky
Jak dlouho trvá prodej nemovitosti?
Záleží hlavně na lokalitě, ceně a stavu nemovitosti — dobře nastavený byt v žádané lokalitě se může prodat v řádu týdnů, u méně žádaných lokalit nebo špatně nastavené ceny to trvá déle. Konkrétní odhad pro vaši nemovitost dostanete při osobní konzultaci.
Musím k prodeji využít realitní kancelář?
Ne, prodej svépomocí je legální, ale vlastník přebírá všechna rizika, která makléř jinak řeší — právní prověrku, nastavení ceny, smluvní dokumentaci a úschovu kupní ceny.
Jaké dokumenty potřebuji k prodeji nemovitosti?
Základem je aktuální výpis z katastru nemovitostí, doklad o vlastnictví, průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), a pokud je nemovitost zatížená hypotékou, i potvrzení o výši zbývajícího dluhu od banky.