PENB a jeho výjimky: Kdy se energetický štítek při prodeji nemovitosti skutečně nemusí řešit

Proč se PENB řeší tak často a proč vznikají výjimky

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) je dnes obvyklou součástí realitních transakcí. Zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií ukládá prodávajícímu povinnost zajistit tento dokument a předložit ho kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy. Cílem je transparentnost – kupující má vědět, jak nemovitost hospodaří s energiemi, než se rozhodne investovat statisíce až miliony korun. Zákonodárce ale zároveň počítal s tím, že u některých typů nemovitostí by zpracování PENB bylo formalitou bez reálného přínosu, nebo by dokonce administrativně a finančně zatěžovalo situace, kde je energetická náročnost druhořadá otázka. Proto zákon stanoví výjimky, které je potřeba znát – jak z pozice prodávajícího, tak z pozice makléře či kupujícího, který si chce ověřit, že transakce probíhá podle zákona.

Situace, kdy PENB nemusíte řešit

1. Malé nemovitosti do 50 m²

Pokud je celková energeticky vztažná plocha budovy nebo bytové jednotky menší než 50 m², povinnost dokládat PENB odpadá. Týká se to typicky menších bytů, garsonek v atypických objektech nebo samostatných hospodářských staveb. Je ale důležité rozlišovat celkovou podlahovou plochu bytu od plochy energeticky vztažné – v hraničních případech je vhodné si nechat plochu ověřit odborníkem, aby výjimka neztratila právní opodstatnění.

2. Rekreační objekty s omezeným provozem

Budovy užívané jen část roku jsou z povinnosti vyňaty, pokud je jejich odhadovaná spotřeba energie nižší než 25 % spotřeby při celoročním užívání (§ 7 odst. 5 písm. d) ve vazbě na § 7a odst. 5). Praxe zde bývá sporná – pokud prodávající tvrdí, že chatu využívá jen v létě, ale inzerát láká na "celoroční bydlení", vzniká rozpor, který může kupující později napadnout.

3. Budovy určené k demolici

Pokud je nemovitost prokazatelně určena k demolici a existuje k tomu platné pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu nebo jiný odpovídající doklad, PENB se nezpracovává. Zde je klíčové slovo "prokazatelně" – pouhý úmysl demolice bez úředního podkladu výjimku nezakládá.

4. Kulturní památky a objekty v památkové zóně

Budovy chráněné jako kulturní památky, nebo objekty v památkově chráněných územích, kde by energetická opatření mohla nevratně poškodit architektonickou nebo historickou hodnotu, jsou z povinnosti vyjmuty. Toto ustanovení chrání především historická centra měst a chráněné venkovské usedlosti, kde by zateplení fasády bylo v rozporu s podmínkami památkové ochrany.

5. Prodeje v insolvenci, exekuci a dražbě nejsou automatickou výjimkou

Samotná insolvence ani exekuce neznamená, že se na prodej vztahuje výjimka z povinnosti PENB. Prodej mimo dražbu a smluvní převod se posuzují podle § 7a. U dražby je třeba rozlišit nabytí příklepem a smluvní převod a zohlednit nový zákon o veřejných dražbách. Starší stanovisko SEI dokládá, že se způsoby nabytí rozlišují, není však úplným návodem pro právní stav k 4. 10. 2026.

6. Stavby s krátkou zbývající dobou využití nebo provizorním charakterem

Poslední skupinou jsou stavby, u kterých je zjevné, že jejich životnost je omezená – provizorní stavby, budovy s krátkým plánovaným trváním nebo objekty bez topného systému a bez vytápěné obytné plochy. Sem spadají i některé hospodářské budovy bez vytápění, kůlny nebo skladovací haly, které nejsou určeny k bydlení.

Jaké doklady nahradí PENB, když ho nemusíte dokládat

Vyjmutí z povinnosti neznamená, že kupující zůstává bez jakékoli informace o nemovitosti. Naopak, zkušený prodávající a makléř by měli nabídnout alternativní podklady, které zachovají důvěru a transparentnost obchodu:

• Faktury za energie z posledních dvou až tří let – ukážou reálnou spotřebu, nikoli teoretický propočet.

• Revizní zprávy kotle, komína nebo elektroinstalace, které nepřímo vypovídají o technickém stavu budovy.

• Výpis z veřejně dostupných registrů, například z evidence stavebního úřadu, kde lze dohledat rok výstavby a případné rekonstrukce.

• Fotodokumentace zateplení, oken nebo způsobu vytápění, doplněná čestným prohlášením prodávajícího o skutečném stavu nemovitosti.

Tyto podklady sice nemají právní váhu PENB, ale v praxi mohou kupujícímu poskytnout konkrétní a užitečné informace o malém nebo specifickém objektu.

Na co si dát pozor v inzerci a v kupní smlouvě

I když se na konkrétní nemovitost vztahuje výjimka, v inzerátu se uvádí klasifikační třída. Zavádějící inzerce může mít právní důsledky. Doporučuje se do inzerátu uvést jednoduchou formulaci typu "Na nemovitost se vztahuje výjimka z povinnosti PENB dle §7a odst. 3 zákona č. 406/2000 Sb.", aby byl důvod transparentní i pro laickou veřejnost.

V kupní smlouvě je vhodné výjimku výslovně zmínit a odkázat na konkrétní právní důvod, ideálně s přílohou dokladu, který výjimku potvrzuje (např. rozhodnutí o demolici nebo výpis z katastru dokládající plochu nemovitosti). Pokud se tak nestane a kupující se později domáhá neplatnosti smlouvy nebo náhrady škody, může být pro prodávajícího obtížné výjimku zpětně prokázat.

Rizika chybného uplatnění výjimky

Nesprávné vyhodnocení, že se na nemovitost výjimka vztahuje, může vést k pokutě až do výše 200 000 Kč pro fyzickou osobu a několik milionů korun pro podnikatele nebo právnickou osobu. Přestupky podle tohoto zákona řeší Státní energetická inspekce (§ 12b). Kromě sankce ze strany státu hrozí i civilní spor – kupující se může domáhat slevy z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy, pokud prokáže, že mu chyběla informace, kterou by jinak PENB obsahoval, a tato skutečnost ovlivnila jeho rozhodnutí o koupi.

Jak se bude legislativa dál vyvíjet

S postupující implementací evropské směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD) je pravděpodobné, že se okruh výjimek bude v příštích letech zužovat, nikoli rozšiřovat. Evropská unie tlačí na členské státy, aby energetická transparentnost byla co nejvyšší i u malometrážních a rekreačních objektů, protože právě tyto kategorie dlouhodobě unikají statistickému přehledu o spotřebě energie v bytovém fondu. Majitelé menších nemovitostí a rekreačních objektů by tak měli počítat s tím, že výjimka, kterou využívají dnes, nemusí platit i za pět nebo deset let, a při budoucím prodeji bude PENB již povinný.

Praktické shrnutí pro laiky

Než se rozhodnete PENB nedokládat, ověřte si tři věci: zda se na vaši nemovitost skutečně vztahuje zákonná výjimka, zda máte pro tuto výjimku doklad, který obstojí i při případném soudním sporu, a zda je inzerce i smlouva formulována tak, aby nevznikl dojem, že jde o opomenutí. V nejasných případech lze obecně doporučit zaplatit energetickému specialistovi pár tisíc korun za posouzení; může to pomoci omezit riziko pokuty nebo sporu s kupujícím.

Potřebujete poradit s konkrétní nemovitostí?

Pokud si nejste jistí, zda se na váš byt, chatu nebo rodinný dům výjimka z PENB vztahuje, nebo řešíte prodej, koupi, odhad hodnoty nemovitosti či financování hypotékou, ozvěte se Tomáši Kopovi. Rád posoudí konkrétní situaci, navrhne správný postup a pomůže připravit dokumentaci s cílem omezit právní komplikace a zbytečná rizika.