Web používá nezbytné technické úložiště a — jen s vaším souhlasem — analytické cookies Google Analytics pro měření návštěvnosti. Volbu můžete kdykoli změnit odkazem „Nastavení cookies" v patičce. Zásady cookies

KláraAI asistentka Tomáše Kopy

Komunikujete s AI asistentkou, ne se skutečnou osobou. Na cokoliv složitějšího vás ráda spojím přímo s Tomášem.

Domů › Statistika cen › Metodika dat

Metodika dat TK Market Radar

Odkud jsou čísla na tomto webu, jak často se aktualizují, jak je čistím a co z nich jde a nejde vyčíst. Platí pro statistiku cen, lokální stránky, měsíční tržní report, kalkulačky i odpovědi asistentky Kláry.

Zdroje dat

Co	Zdroj	Období	Ukazatel
Nabídkové ceny bytů, domů a pozemků	TK Market Radar: vlastní denní sledování veřejné realitní inzerce	stav k datu aktualizace (souhrny týdně)	medián, u bytů i 25. a 75. percentil
Realizované (skutečné) ceny bytů	cenová mapa Sreality	posledních 12 měsíců; u čtvrtí Prahy 9 i po čtvrtletích od 2020	průměr za lokalitu (zdroj nabízí průměr)
Kupní smlouvy bytů v Praze	cenaodhad.cz, zpracování dat Katastru nemovitostí (ČÚZK)	klouzavé období cca 5 měsíců	medián, 25. a 75. percentil
Rodinné domy po okresech	Český statistický úřad, z cenových údajů Katastru nemovitostí (ČÚZK)	jednotlivé roky a tříleté období	průměr za 1 m² obytné plochy
Nájmy bytů	nemovitomat.cz (Praha po čtvrtích), RealityMIX (Praha a krajská města), TK Market Radar	měsíčně	medián nebo průměr podle zdroje, Kč/m² měsíčně

Co je TK Market Radar

Vlastní denní sledování veřejně inzerovaných bytů, domů a pozemků na prodej v Praze a Středočeském kraji. Běží od 13. 9. 2026 a eviduje přes 10 000 aktivních inzerátů. U každého inzerátu zaznamenám den prvního výskytu, cenu, každou změnu ceny a den, kdy z nabídky zmizel. Ukládám jen veřejné parametry nemovitosti (cena, plocha, dispozice, lokalita, typ stavby), nikdy kontaktní ani osobní údaje.

Jak často

Sběr inzerátů denně ráno.
Souhrny cen po lokalitách (mediány) týdně v pondělí.
Realizované ceny měsíčně, katastr a nájmy měsíčně, ČSÚ ročně.
Tržní report Prahy 9 připravuji na začátku každého měsíce.

Čištění zjevných chyb

Vyřadím inzeráty s cenou pod 300 000 Kč nebo nad 300 mil. Kč (cena za měsíc, „cena na dotaz" zadaná jako 1 Kč).
U bytů jen plocha 15–400 m² a cena 30 000–500 000 Kč/m².
Domy pod 1 mil. Kč a pozemky pod 100 m² nepočítám.
Změnu ceny o víc než 50 % v jednom inzerátu beru jako chybu zadání, ne jako zlevnění.

Jak počítám

Medián místo průměru u nabídek: polovina nabídek je levnější, polovina dražší, takže ho jednotlivé extrémy neposunou. U bytů uvádím i rozpětí 25.–75. percentilu (prostřední polovina nabídek).
Typ stavby (panel, cihla, novostavba) zjišťuji podle filtrů realitního portálu; medián podle typu ukazuji od 8 inzerátů daného typu.
Zlevněná nabídka je inzerát, jehož aktuální cena je nižší než první zaznamenaná. Podíl zlevněných počítám od 30 inzerátů v lokalitě.
Stažený inzerát je ten, který z nabídky zmizel. Nevím, jestli se prodal, nebo ho majitel jen stáhl, proto z toho nevyvozuji prodejní cenu.
Změnu ceny za období v reportu počítám jen u stejných inzerátů aktivních na začátku i na konci období. Mediány dvou různých vzorků nesrovnávám, protože se mění složení nabídky.

Minimální vzorky

Medián bytů v lokalitě ukazuji od 8 nabídek, typickou cenu 2+kk a 3+kk od 5 nabídek, domy a pozemky od 5 nabídek. Medián z 8–14 nabídek označuji jako nižší vzorek, orientační údaj.
Průměr realizovaných cen lokality ukazuji od 10 prodejů za rok, u menších obcí jinak nic. Jeden dva prodeje by vypadaly jako cenová hladina.
Meziroční změnu realizovaných cen ukazuji od 100 prodejů za rok (u menších vzorků ji víc ovlivní složení prodaných bytů, třeba vlna novostaveb, než skutečný vývoj cen): průměr měsíčních hodnot cenové mapy za posledních 12 měsíců proti 12 měsícům předtím.
Realizované ceny podle velikosti bytu ukazuji od 10 prodejů. Skupiny s 10–19 prodeji označuji jako nižší vzorek: rozdíl v nich může ovlivnit pár neobvyklých bytů. 20–49 prodejů je běžný vzorek, 50 a víc velmi dobrý.
Kalkulačka „Kolik stojí byt jako ten váš?" bere realizované ceny lokality až od 30 prodejů za rok. Jinak u Prahy použije Prahu celkem a mimo Prahu orientační rozdíl −4 % proti nabídce.

Jaké území znamená „Praha 9“ nebo „okres Beroun“

Čtvrť nebo obec (např. Letňany, Říčany): nabídky, jejichž adresa v inzerátu uvádí danou část Prahy nebo obec. Realizované ceny bytů jsou za katastrální území (u Prahy) nebo obec.
Obvod Praha 1–10 ve srovnání (např. „obvod Praha 9“): tradiční územní obvod podle adresy v inzerátu, ne městská část ani správní obvod úřadu. Proto do obvodu Praha 9 spadají i Letňany nebo Kbely, i když jejich úřadem je Praha 18 nebo Praha 19. U každé čtvrti vysvětluji v FAQ, kam patří úředně.
Okres mimo Prahu (např. „okres Beroun“): všechny nabídky z obcí okresu. Město Beroun a okres Beroun jsou proto dvě různá čísla.
ČSÚ u rodinných domů: průměr okresu je za poslední rok, údaj pro obce do 1 999 obyvatel je průměr za tři roky (tabulka 1-4 publikace Ceny nemovitostí).

Nabídka vs. realizovaná cena: co rozdíl znamená

Na webu často vedle sebe uvádím současný medián nabídek a průměr realizovaných prodejů za posledních 12 měsíců. Nejsou to tytéž nemovitosti (nejde o pár „inzerováno za 8,2 mil., prodáno za 7,9 mil.") a trh se během roku mohl pohnout. Rozdíl proto formuluji jako „realizované ceny za posledních 12 měsíců jsou o X % pod současnou nabídkovou hladinou", ne jako „obvykle se prodává o X % pod inzerovanou cenou".

Známá omezení

Stejná nemovitost inzerovaná na víc portálech se může započítat víckrát. Duplicity mezi portály zatím neslučuji. Jednotlivé duplicity mají na medián menší vliv než na průměr, při větším nebo systematickém překryvu ale mohou výsledky částečně ovlivnit.
Sledování nabídek běží od 13. 9. 2026. Pokrytí trhu ještě roste, starší vývoj nabídkových cen čtvrtí je proto dopočtený z vývoje realizovaných cen a v grafech je vyznačený čárkovaně.
Katastr (cenaodhad.cz) pokrývá jen byty v Praze. Realizované ceny rodinných domů mám jen po okresech (ČSÚ).
Lokalitní čísla nejsou cena konkrétní nemovitosti. Tu ukáže online odhad nebo odhad po prohlídce.

Časté otázky

Je cena z TK Market Radaru cena, za kterou se nemovitost prodá?

Ne. Market Radar sleduje nabídkové (inzerované) ceny. Za kolik se nemovitosti skutečně prodávají, ukazují realizované ceny z cenové mapy Sreality a z katastru. Obě čísla na webu vždy uvádíme zvlášť.

Proč medián a ne průměr?

Medián je prostřední hodnota: polovina nabídek je levnější, polovina dražší. Jedna extrémně drahá vila nebo chybně zadaný inzerát ho skoro neposune, průměr ano.

Znamená rozdíl mezi nabídkou a realizovanou cenou slevu při prodeji?

Ne přímo. Porovnáváme dnešní medián nabídek s průměrem jiných bytů prodaných za posledních 12 měsíců. Nejde o tytéž nemovitosti a trh se mezitím mohl pohnout. Rozdíl ukazuje, jak daleko je současná nabídková hladina od cen, za které se v lokalitě skutečně prodávalo.

Mohu z těchto dat zjistit cenu svého bytu?

Jen orientačně. Lokalitní čísla nevidí stav bytu, patro, výhled ani dispozici. Pro konkrétní nemovitost použijte online odhad, který tyto údaje zohlední, nebo přesný odhad po prohlídce.

Data v grafech a tabulkách: Statistika cen nemovitostí →