Nařízení 308/2016 v roce 2026: Jak se mění pravidla pro opravy v pronajatém bytě

Kdo má v pronájmu byt nebo dům? Měl by vědět, co se mění

Pronajímání nemovitostí se v Česku postupně více reguluje. Po deseti letech se konečně objevují jasnější pravidla pro rozúčtování nákladů mezi majitelem a nájemníkem. Nařízení 308/2016 se týká především běžné údržby a drobných oprav — a právě zde přichází v roce 2026 důležité změny.

Jako realitní agent a pronajímatel bych řekl: kdo neví, co říká zákon, snadno se dostane do konfliktu s nájemníkem. A takové spory stojí čas, peníze a nervy. Proto jsem se rozhodl shrnout, co je důležité vědět.

Co přesně řeší nařízení 308?

Nařízení 308/2016 se zabývá výkonem práv a povinností vlastníků bytů a společnosti vlastníků bytového domu. V praxi znamená, že definuje, co je běžná údržba, co je drobná oprava a kdo by měl tyto náklady nést.

Během let se limity zastaralely. Například to, co bylo v roce 2016 považováno za „drobnou opravu" za 5 000 Kč, dnes v inflaci znamená něco úplně jiného. Proto se limity nyní zvyšují a přizpůsobují reálným cenám na trhu.

Klíčové změny pro rok 2026

• Zvýšené peněžní limity: Hranice mezi běžnou údržbou a opravou se posouvá vzhůru. To znamená, že více prací bude spadat pod povinnost nájemníka nebo správce.
• Cestovné a práce jsou jasněji definovány: Není už tolik šedých zón, zda majitel či pronajímatel zaplatí cestu tesaře či instalatéra.
• Běžná údržba vs. oprava: Rozdíl je nyní jasnější. Údržba je pravidelné péče (čištění, malování, údržba vodovodního zařízení). Oprava je odstranění poruchy či opotřebení.

Prakticky: Kdo platí drobné opravy?

Obecně platí — a toto se příliš nemění ani v nové verzi:

• Nájemník: Obvykle platí drobné opravy a údržbu věcí, které používá denně (vodovodní kohoutek, vypínač, drobné škody způsobené jeho používáním).
• Majitel: Odpovídá za stavebně technický stav — zdi, střecha, základy, větší instalace.
• Hranice: Byla do 5 000 Kč (v některých případech 10 000 Kč). V roce 2026 se předpokládá posun na vyšší částky kvůli inflaci.

Přesné číslo zveřejní ministerstvo a mělo by být součástí novelizovaného nařízení. Doporučuji sledovat oficiální zdroje a případně konzultovat s právníkem specialista na nemovitosti.

Proč to teď řešíme?

Počet pronajatých bytů v Česku roste. Zároveň roste počet sporů mezi majiteli a nájemníky o to, kdo zaplatí opravu. Zákonodárce se snaží situaci ujasnit — což je na jednu stranu dobře, ale na druhou stranu znamená, že si touto problematikou musí projít každý pronajímatel.

Moje zkušenost: Dobře napsaná smlouva o pronájmu, která jasně vymezí, co se považuje za běžnou údržbu a kdo to zaplatí, je pro oba lepší než spoléhání se pouze na zákon. Zákon je минimum, smlouva je zásada.

Co si máte vzít pro případ, že pronajímáte

• Projděte si svou smlouvu a porovnejte ji s novými pravidly — pokud je stará, je pravděpodobně zastaralá.
• Jasně si definujte, co považujete za běžnou údržbu (např. čištění, výměna zásuvek) a co za opravy.
• Zazdokumentujte si počáteční stav bytu fotkami — to později pomůže při sporech o škody.
• Při pronajímání se přihlaste k novým limitům — nemusíte ihned měnit staré smlouvy, ale новé už by měly reflektovat nové pravidla.
• Nemůžete-li si být jisti, poraďte se s právníkem. Stojí to peníze, ale může vám ušetřit více.

Závěrem

Nařízení 308 v roce 2026 není žádná revolucionární změna — je to spíš „přijetí reality", kterou všichni známe: inflace se nikam nepoděla a ceny služeb se změnily. Zákon se přizpůsobuje.

Pokud pronajímáte nemovitost, doporučuji vám, abyste se s těmito změnami seznámili, abyste věděli, na čem stojíte. A při budoucích smlouvách, abyste je používali k vyjasnění situace.

V pronajímání — jako v každé oblasti realit — je znalost pravidel hry polovinou úspěchu. Druhá polovina je zdravý rozum a komunikace s nájemníkem.