Hypotéka s rodiči: Spása pro mladé, nebo past na rodinné vztahy?

Proč čím dál víc lidí řeší hypotéku s rodiči

Ceny nemovitostí v posledních letech rostly rychleji než mzdy a bankovní požadavky na bonitu žadatelů se zpřísnily. Mladý pár nebo jednotlivec na začátku kariéry tak často narazí na jednoduchou matematiku: příjem nestačí na to, aby banka schválila potřebnou výši úvěru. Logickým řešením se zdá být přizvat do hry rodiče, kteří mají stabilní příjem, případně už splacené vlastní bydlení a ochotu pomoci další generaci. Na první pohled jde o elegantní krok, který zvýší šanci na schválení hypotéky a sníží úrokovou sazbu díky lepšímu poměru příjmů k výši úvěru. Realita je ale o poznání komplikovanější a rozhodně se nevyplatí věc podcenit jen proto, že jde o rodinu.

Tři základní modely spolupráce

V praxi se objevují tři hlavní varianty, jak rodiče do financování zapojit, a každá z nich má odlišné právní i daňové dopady.

• Spoludlužník – rodič se stává plnohodnotnou smluvní stranou úvěrové smlouvy, ručí za splácení celým svým majetkem, ale nemusí být zapsán jako vlastník nemovitosti.

• Spoluvlastník – rodič je zapsán v katastru nemovitostí jako spoluvlastník, typicky v menším podílu, což mu dává právo spolurozhodovat o osudu nemovitosti.

• Ručitel – rodič se zaváže uhradit dluh, pokud tak neučiní hlavní dlužník, ale sám k nemovitosti nemá vlastnická práva.

Banky mohou při posuzování žádosti využít model spoludlužnictví, který jim umožňuje zohlednit příjmy všech zúčastněných. Pro rodinu může jít o model s vysokou mírou rizika, protože spoludlužník odpovídá za celý dluh, nikoliv jen za svůj podíl.

Jak banka počítá bonitu při spojení příjmů

ČNB má ukazatele DSTI (Debt Service to Income), tedy poměr měsíčních splátek všech závazků k čistému příjmu, a DTI, tedy poměr celkového zadlužení k ročnímu příjmu, deaktivované. Banky mohou bonitu posuzovat podle vlastních interních pravidel a zohlednit v nich příjmy i závazky žadatelů.

Je potřeba počítat s tím, že banka bude posuzovat i závazky rodičů – pokud mají spotřebitelský úvěr, leasing na auto nebo jinou hypotéku, tyto splátky se do výpočtu promítnou a mohou naopak celkovou bonitu snížit. Před podáním žádosti je tedy vhodné udělat si kompletní přehled všech závazků obou generací a nechat si spočítat orientační scénář u nezávislého hypotečního specialisty, nikoliv jen u jedné konkrétní banky.

Věk rodičů jako komplikace

Banky obvykle požadují, aby byl úvěr splacen do určitého věku žadatele. Pokud je rodič ve vyšším věku, může to výrazně zkrátit maximální dobu splatnosti, a tím pádem zvýšit měsíční splátku. Řešením bývá takzvané schodovité rozložení splátek, kdy rodič je spoludlužníkem jen po určitou dobu a poté je z úvěru vyvázán, jakmile dítě prokáže dostatečný samostatný příjem.

Právní rizika, na která se často zapomíná

Největší problémy nevznikají v okamžiku podpisu smlouvy, ale o několik let později, kdy se změní životní situace některé ze zúčastněných stran. Mezi nejčastější scénáře patří:

• Rozvod dítěte, kde se nemovitost stává předmětem vypořádání společného jmění manželů, i když se na financování podílel rodič.

• Úmrtí rodiče, kdy se jeho podíl na nemovitosti nebo dluhu stává součástí dědického řízení a mohou se do hry dostat i sourozenci, kteří s hypotékou nikdy nesouviseli.

• Exekuce nebo insolvence rodiče z důvodu jiného podnikání či závazku, která se může dotknout i nemovitosti, pokud je rodič zapsán jako spoluvlastník.

• Neshoda ohledně budoucího prodeje nemovitosti; při prodeji celé nemovitosti může být potřebná součinnost spoluvlastníků.

Obecně lze doporučit sepsat mezi rodiči a dětmi dodatečnou soukromoprávní smlouvu, která upraví vzájemná práva a povinnosti nad rámec úvěrové smlouvy s bankou. Může jít o smlouvu o půjčce, darovací smlouvu s vymezenými podmínkami nebo dohodu o vypořádání pro případ rozchodu či úmrtí. Bez tohoto kroku se rodina může opírat jen o ústní dohodu, jejíž obsah se může v době krize obtížněji prokazovat.

Darovací smlouva versus půjčka

Pokud rodiče přispívají na akontaci nebo splátky finanční částkou, je vhodné zvolit správnou právní formu tohoto vztahu. Darovací smlouva mezi příbuznými v přímé linii je od daně osvobozena, ale peníze se stávají nenávratnou součástí majetku obdarovaného, což může být problém při budoucím rozvodu. Naproti tomu smlouva o zápůjčce dává rodičům možnost peníze v budoucnu požadovat zpět a jasně definuje, že nejde o součást společného jmění manželů dítěte.

Finanční alternativy k plnému spoludlužnictví

Ne vždy je nutné jít cestou kompletního spojení příjmů. Existují i mírnější varianty, jak rodičovskou pomoc zapojit s menším rizikem.

• Jednorázový finanční dar na navýšení akontace, který může snížit poměr LTV (výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti) a případně přispět k výhodnější úrokové sazbě.

• Ručení nemovitostí rodičů místo osobního ručení, pokud mají vlastní nemovitost bez zástavy.

• Krátkodobé spoludlužnictví jen po dobu prvních let splácení, než dítě dosáhne vyššího příjmu.

Tyto varianty obvykle znamenají o něco nižší maximální výši úvěru, ale zásadně snižují právní komplikace do budoucna.

Jak se bude situace vyvíjet dál

Vzhledem k demografickému vývoji a přetrvávající nedostupnosti bydlení pro mladou generaci lze očekávat, že mezigenerační financování bydlení bude v následujících letech ještě běžnější. Banky na tento trend reagují úpravou svých metodik hodnocení bonity a některé již nabízejí produkty přímo cílené na vícegenerační domácnosti. Zároveň lze očekávat tlak na legislativní úpravu, která by lépe chránila spoludlužníky v případě rozvodu nebo insolvence jedné ze stran, protože současná praxe často řeší tyto spory až u soudu, roky po podpisu úvěrové smlouvy.

Shrnutí pro praxi

Hypotéka s rodiči může být účinným nástrojem, jak se dostat k vlastnímu bydlení dřív, než by to šlo jen s vlastním příjmem. Zásadní je ale nepodcenit přípravnou fázi – promyslet právní formu spolupráce, sepsat doplňkovou smlouvu upravující vzájemné vztahy a nechat si spočítat, jaký model bude z dlouhodobého hlediska nejvýhodnější a nejbezpečnější pro obě generace.

Pokud řešíte financování bydlení, ať už jako kupující, prodávající, nebo se jen potřebujete poradit ohledně reálné tržní hodnoty nemovitosti či nastavení hypotéky, ozvěte se Tomáši Kopovi. Rád s vámi probere konkrétní situaci vaší rodiny, ukáže dostupné varianty a pomůže najít řešení, které bude fungovat nejen na papíře, ale i v reálném životě.