Proč banka nevěří vaší kalkulačce: skutečná pravda o vlastních zdrojích u hypotéky

Odhalení mýtu, který stojí kupující zbytečné peníze i nervy

Kdyby existovala jedna věta, kterou by si měl zapamatovat každý, kdo uvažuje o koupi bytu nebo domu na hypotéku, zněla by asi takto: banka nepůjčuje procenta z kupní ceny, ale procenta z hodnoty, kterou nemovitosti přizná její vlastní odhadce. Rozdíl mezi těmito dvěma čísly je přitom místo, kde vznikají nejčastější zklamání i zbytečné komplikace u financování bydlení.

Zafixovaná představa o dvaceti procentech vlastních zdrojů pochází z doby, kdy Česká národní banka doporučovala bankám nefinancovat nemovitosti nad 80 % jejich hodnoty. Toto číslo se ale nikdy nevztahovalo na kupní cenu z inzerátu ani na částku, kterou si dva lidé dohodnou v rezervační smlouvě. Vztahovalo se a stále se vztahuje na takzvanou zástavní hodnotu, tedy číslo, ke kterému dojde bankovní nebo smluvní odhadce po vlastní analýze.

Co přesně je LTV a proč je důležitější než vaše úspory

Zkratka LTV znamená Loan to Value, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. Pokud banka poskytne hypotéku ve výši 3,2 milionu korun na byt, jehož zástavní hodnota byla stanovena na 4 miliony korun, LTV činí 80 procent. Nezáleží přitom na tom, jestli byt reálně stojí podle inzerátu 4,3 milionu, nebo jestli jste za něj v aukci přeplatili a zaplatili 4,5 milionu. Banka počítá vždy z nižší ze dvou hodnot, tedy z kupní ceny nebo z odhadu, a v drtivé většině případů vyhrává právě odhad.

Kde se bere rozdíl mezi cenou a odhadem

Odhadce nemovitosti nepracuje s emocemi ani s aktuální poptávkou v lokalitě tak, jak ji vnímá realitní makléř nebo prodávající. Vychází z porovnávací metody, tedy z reálně uzavřených transakcí v okolí za posledních několik měsíců, z technického stavu nemovitosti, z jejího stáří, dispozic, orientace ke světovým stranám i z právních vad, jako je věcné břemeno nebo nevypořádané spoluvlastnictví. Pokud se trh v posledních měsících přehřál a ceny rostly rychleji, než stačí odhadci reagovat, výsledná zástavní hodnota bývá nižší než aktuální tržní cena. Přesně tady vzniká takzvaná podfinancovaná mezera, kterou musí kupující dorovnat z vlastní kapsy navíc.

Praktický příklad, který ukáže, jak to funguje v číslech

Představte si byt s kupní cenou 5 000 000 korun. Žadatel má naspořeno 1 000 000 korun, tedy přesně oněch symbolických 20 procent, a předpokládá, že hypotéku ve výši 4 000 000 korun bez problémů dostane. Pokud ovšem odhadce ocení byt na 4 600 000 korun, banka počítá LTV z této nižší částky. Při standardním stropu 80 procent tak může půjčit maximálně 3 680 000 korun. Rozdíl 320 000 korun musí klient doplatit z vlastních zdrojů navíc, jinak obchod nedává smysl nebo musí hledat banku s vyšší tolerancí LTV, což se obvykle prodraží na úrokové sazbě.

Kdy odhad naopak pomůže

Opačný scénář nastává na trhu, který stagnuje nebo mírně koriguje. Pokud prodávající nastaví cenu konzervativně nebo kupující vyjedná slevu, odhad může vyjít vyšší než skutečně zaplacená částka. V takovém případě banka počítá LTV z nižší kupní ceny, takže žadatel může v některých bankách získat i mírně výhodnější podmínky, protože reálné riziko banky je nižší, než by odpovídalo tržní hodnotě zástavy.

Jak se na odhad připravit a minimalizovat riziko nepříjemného překvapení

• Před podpisem rezervační smlouvy si nechte alespoň orientačně nemovitost ocenit nezávislým odhadcem nebo makléřem se zkušeností v dané lokalitě.
• Sledujte, jaké byty se v okolí skutečně prodaly za posledních šest měsíců, nikoliv za kolik jsou aktuálně inzerovány, protože inzertní cena a realizovaná cena se mohou lišit i o desítky procent.
• Počítejte s rezervou ve výši alespoň 5 až 10 procent kupní ceny navíc, kterou budete mít k dispozici, pokud odhad vyjde níže, než jste čekali.
• Neuzavírejte rezervační smlouvu s vysokou nevratnou zálohou dříve, než budete mít alespoň předběžné stanovisko banky k výši financování.
• U starších nebo atypických nemovitostí počítejte s tím, že odhad bývá konzervativnější kvůli horší srovnatelnosti s ostatními transakcemi.

Právní souvislosti, na které se často zapomíná

Zástavní hodnota nemovitosti není jen technický údaj pro výpočet úvěru, ale stává se součástí zástavní smlouvy, která se vkládá do katastru nemovitostí. Pokud dojde v budoucnu k prodlení se splátkami, právě tato hodnota ovlivňuje, jakým způsobem banka postupuje při případném výkonu zástavního práva. Nižší zástavní hodnota tak paradoxně může znamenat konzervativnější přístup banky i v budoucích jednáních o restrukturalizaci dluhu, což někteří klienti vnímají jako výhodu, i když v moment sjednávání hypotéky to působí jako komplikace.

Co s tím dělá regulace ČNB

Česká národní banka pravidelně reviduje horní hranice LTV podle situace na trhu a podle rizika předlužování domácností. V obdobích rychlého růstu cen bývá limit přísnější, v obdobích stagnace naopak mírnější, přičemž výjimky existují typicky pro mladší žadatele do 36 let, kteří mohou dosáhnout na vyšší LTV než starší žadatelé. To znamená, že dvě osoby se stejným příjmem a stejnou nemovitostí mohou dostat odlišnou nabídku financování jen kvůli věku, což je další faktor, který s vlastními úsporami nemá nic společného.

Jak se bude situace vyvíjet v následujících letech

Lze očekávat, že role odhadce bude dále posilovat, protože banky se kvůli regulatorním požadavkům stále více spoléhají na standardizované posudky a algoritmické modely oceňování namísto subjektivního vyjednávání s klientem. Zároveň se dá předpokládat, že rozdíly mezi tržní a zástavní hodnotou se budou zvětšovat právě v lokalitách s rychlým růstem cen, tedy typicky ve velkých městech a jejich blízkém okolí. Kupující, kteří si tuto mechaniku neuvědomí včas, budou i nadále nejčastější obětí zbytečně napjatých rozpočtů těsně před podpisem úvěrové smlouvy.

Shrnutí pro praxi

Vlastní úspory jsou důležité, ale rozhodující číslo nikdy nevzniká na vaší kalkulačce ani v hlavě prodávajícího. Vzniká na stole odhadce, který posuzuje nemovitost nezávisle na emocích celého obchodu. Kdo si tuto skutečnost uvědomí předem, dokáže si finanční rezervu naplánovat mnohem realističtěji a vyhne se situaci, kdy těsně před podpisem smlouvy zjistí, že mu na vysněné bydlení chybí statisíce korun navíc.

Potřebujete se v tom zorientovat ještě před podpisem rezervační smlouvy?

Pokud plánujete prodej, koupi nebo si jen chcete nechat reálně odhadnout hodnotu nemovitosti dříve, než oslovíte banku, ozvěte se Tomáši Kopovi. Projde s vámi konkrétní čísla, upozorní na rizika spojená s LTV u vaší konkrétní nemovitosti a pomůže nastavit realistický rozpočet ještě předtím, než padne první podpis.