Proč banka nevěří vaší kalkulačce: skutečná pravda o vlastních zdrojích u hypotéky

Odhalení mýtu, který stojí kupující zbytečné peníze i nervy

Kdyby existovala jedna věta, kterou by si měl zapamatovat každý, kdo uvažuje o koupi bytu nebo domu na hypotéku, zněla by asi takto: banka nepůjčuje procenta z kupní ceny, ale procenta z hodnoty, kterou nemovitosti přizná její vlastní odhadce. Rozdíl mezi těmito dvěma čísly je přitom místo, kde vznikají nejčastější zklamání i zbytečné komplikace u financování bydlení.

Představa o pevně stanoveném podílu vlastních zdrojů vychází ze zjednodušeného pohledu na financování. LTV se počítá z hodnoty zastavované nemovitosti, nikoli automaticky z kupní ceny nebo z částky sjednané v rezervační smlouvě. Tuto hodnotu stanoví odhadce na základě vlastního posouzení.

Co přesně je LTV a proč je důležitější než vaše úspory

Zkratka LTV znamená Loan to Value, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. Pokud banka poskytne hypotéku ve výši 3,2 milionu korun na byt, jehož zástavní hodnota byla stanovena na 4 miliony korun, LTV činí 80 procent. Nezáleží přitom na tom, jestli byt reálně stojí podle inzerátu 4,3 milionu, nebo jestli jste za něj v aukci přeplatili a zaplatili 4,5 milionu. LTV se počítá z hodnoty zastavované nemovitosti, nikoli automaticky z kupní ceny.

Kde se bere rozdíl mezi cenou a odhadem

Odhadce nemovitosti nepracuje s emocemi ani s aktuální poptávkou v lokalitě tak, jak ji vnímá realitní makléř nebo prodávající. Obvykle vychází z porovnávací metody, tedy z reálně uzavřených transakcí v okolí za posledních několik měsíců, z technického stavu nemovitosti, z jejího stáří, dispozic, orientace ke světovým stranám i z právních vad, jako je věcné břemeno nebo nevypořádané spoluvlastnictví. Pokud se trh v posledních měsících přehřál a ceny rostly rychleji, než stačí odhadci reagovat, výsledná zástavní hodnota může být nižší než aktuální tržní cena. Přesně tady vzniká takzvaná podfinancovaná mezera, kterou může být nutné pokrýt z dalších vlastních zdrojů.

Praktický příklad, který ukáže, jak to funguje v číslech

Představte si byt s kupní cenou 5 000 000 korun. Žadatel má naspořeno 1 000 000 korun, tedy přesně oněch symbolických 20 procent, a předpokládá, že hypotéku ve výši 4 000 000 korun bez problémů dostane. Pokud ovšem odhadce ocení byt na 4 600 000 korun, banka počítá LTV z této nižší částky. Při standardním stropu 80 procent tak může půjčit maximálně 3 680 000 korun. Rozdíl 320 000 korun musí klient doplatit z vlastních zdrojů navíc, jinak může být nutné obchod přehodnotit nebo hledat banku s vyšší tolerancí LTV, což se může promítnout do úrokové sazby.

Kdy odhad naopak pomůže

Opačný scénář nastává na trhu, který stagnuje nebo mírně koriguje. Pokud prodávající nastaví cenu konzervativně nebo kupující vyjedná slevu, odhad může vyjít vyšší než skutečně zaplacená částka. LTV se však počítá z hodnoty zastavované nemovitosti, nikoli automaticky z kupní ceny. Výsledek ocenění může ovlivnit posouzení zástavy, ale sám o sobě nezaručuje výhodnější podmínky úvěru.

Jak se na odhad připravit a minimalizovat riziko nepříjemného překvapení

• Doporučuji nechat si před podpisem rezervační smlouvy alespoň orientačně nemovitost ocenit nezávislým odhadcem nebo makléřem se zkušeností v dané lokalitě.

• Sledujte, za kolik se byty v okolí skutečně prodaly, nikoliv za kolik jsou aktuálně inzerovány, protože inzertní a realizované ceny se mohou výrazně lišit.

• Počítejte s finanční rezervou pro případ, že odhad vyjde níže, než jste čekali.

• Obecně lze doporučit neuzavírat rezervační smlouvu s vysokou nevratnou zálohou dříve, než budete mít alespoň předběžné stanovisko banky k výši financování.

• U starších nebo atypických nemovitostí počítejte s tím, že odhad může být konzervativnější kvůli horší srovnatelnosti s ostatními transakcemi.

Právní souvislosti, na které se často zapomíná

Zástavní hodnota nemovitosti není jen technický údaj pro výpočet úvěru, ale může být důležitá i při posuzování zástavy bankou. Zástavní smlouva se vkládá do katastru nemovitostí. Pokud dojde v budoucnu k prodlení se splátkami, zástavní hodnota může být jedním z faktorů, které banka zohlední při postupu při případném výkonu zástavního práva. Nižší zástavní hodnota tak může ovlivnit přístup banky i při budoucích jednáních o restrukturalizaci dluhu, což někteří klienti vnímají jako výhodu, i když v momentě sjednávání hypotéky to působí jako komplikace.

Co s tím dělá regulace ČNB

Výše možného financování závisí mimo jiné na věku žadatele a na tom, zda jde o vlastní bydlení. Dvě osoby se stejným příjmem a stejnou nemovitostí proto mohou dostat odlišnou nabídku financování. Věk je dalším faktorem, který ovlivňuje možnosti financování vedle výše vlastních úspor.

Jak se bude situace vyvíjet v následujících letech

Role odhadce může dále posilovat, protože banky se kvůli regulatorním požadavkům mohou více spoléhat na standardizované posudky a algoritmické modely oceňování namísto subjektivního vyjednávání s klientem. Zároveň se mohou rozdíly mezi tržní a zástavní hodnotou zvětšovat právě v lokalitách s rychlým růstem cen, tedy typicky ve velkých městech a jejich blízkém okolí. Kupující, kteří si tuto mechaniku neuvědomí včas, mohou čelit napjatým rozpočtům těsně před podpisem úvěrové smlouvy.

Shrnutí pro praxi

Vlastní úspory jsou důležité, ale rozhodující číslo nevzniká na vaší kalkulačce ani v hlavě prodávajícího. Vzniká při ocenění nemovitosti pro účely zástavy. Kdo si tuto skutečnost uvědomí předem, dokáže si finanční rezervu naplánovat realističtěji a snížit riziko, že mu těsně před podpisem smlouvy budou chybět další vlastní prostředky.

Potřebujete se v tom zorientovat ještě před podpisem rezervační smlouvy?

Pokud plánujete prodej, koupi nebo si jen chcete nechat reálně odhadnout hodnotu nemovitosti dříve, než oslovíte banku, ozvěte se Tomáši Kopovi. Projde s vámi konkrétní čísla, upozorní na rizika spojená s LTV u vaší konkrétní nemovitosti a pomůže nastavit realistický rozpočet ještě předtím, než padne první podpis.