Jak financovat byt bez milionu v kapse: strategie s druhou nemovitostí

Pro sjednání hypotéky nepotřebujete vždy stejný podíl vlastních zdrojů. To je jeden z nejčastějších omylů, které ve své praxi slyším. Realita je mnohem pestřejší a pro připraveného žadatele i veselejší.

Banka totiž nesleduje jen to, kolik máte na účtu. Sleduje LTV (Loan-to-Value) – tedy poměr mezi výší dluhu a hodnotou nemovitosti, kterou jí dáváte do zástavy.

Kdy vlastně nepotřebujete miliony v kapse?

Díky pravidlům ČNB a metodikám bank existuje několik cest, jak se k nákupu, výstavbě, či rekonstrukci vlastního bydlení dostat i bez hromady naspořených peněz:

Mladší 36 let: U vlastního bydlení můžete dosáhnout až na LTV 90 %; potřebné vlastní zdroje se odvíjejí také od odhadu nemovitosti.

Ručení další nemovitostí: Pokud bance nabídnete do zástavy například byt rodičů nebo svou stávající nemovitost (i když je „na ní taky hypotéka"), může se snížit potřeba vlastních zdrojů. Rozhoduje LTV vypočtené z hodnoty zastavených nemovitostí.

Výstavba a rekonstrukce: Zde může banka při posouzení zohlednit budoucí hodnotu, takže hotovost lze někdy nahradit postupným zhodnocováním stavby.

Investiční matematika: Proč může dávat smysl zachovat hotovost?

Tohle je v praxi naprostý „game changer". Představte si, že kupujete investiční byt za 5 milionů. Podle starých mýtů byste měli mít milion v kapse. Ale co když ho nemáte (nebo ho nechcete vydat)?

Místo hotovosti nabídnete bance do zástavy svůj stávající byt, ve kterém bydlíte. Banka pak posuzuje hodnotu obou nemovitostí a celkové LTV. Dodatečná zástava může snížit potřebu vlastních zdrojů.

Proč to dává smysl?

Sice si více půjčíte a vaše měsíční splátka bude vyšší, ale:

Nemusíte roky šetřit vysokou částku bokem.

Nezastavíte si veškerou svou hotovost v jedné cihle.

Nemovitost můžete koupit TEĎ, ne až později, kdy její cena může být jiná.

Můj pohled: Vyšší měsíční splátka může být pro běžný rodinný rozpočet (nebo rozpočet investora) jednodušší a dosažitelnější než jednorázově zajistit vysokou částku v hotovosti.

Rekapitulace:

Banka nepůjčuje „proti kupní ceně", ale „proti odhadní hodnotě".

Více nemovitostí v zástavě může znamenat méně potřebné hotovosti.

Jenže pozor: Celá tahle matematika stojí a padá na ODHADU

Tady se dostáváme k momentu, kdy se i ten nejlepší plán může zadrhnout. Můžete mít vymyšlené ručení druhou nemovitostí, ale pak přijde zpráva z banky: „Odhad nevyšel." Odhad může být konzervativnější, než čekáte. Může dojít k situaci, kdy se odhad liší od vašich očekávání. Zatímco trh je ochoten zaplatit za byt v centru 6 milionů, bankovní odhadce může na základě tabulek a srovnání dojít k číslu 5,5 milionu. V tu chvíli se vaše vypočítané LTV může změnit a banka nemusí poskytnout původně očekávanou částku.

Pět cest, jak transakci zachránit, když odhad „ustřelí"

Pokud se to stane, nepanikařte. Není to slepá ulička, ale situace, která má řešení:

Navýšení vlastních zdrojů

Nejjednodušší řešení nastává ve chvíli, kdy máte dostatek vlastních prostředků. Pokud měla být původní hypotéka například na 70 % LTV (Loan To Value), banka vám může půjčit stále stejnou částku a bude nakonec na 80 (případně až 90) % LTV.

Jen je třeba někdy počítat s vyšším úrokem a přísnějším posuzováním bonity (některé banky toto naštěstí neuplatňují a úrok hypotéky nezvyšují).

Revize odhadu

Odhadce je taky jen člověk. Pokud máte v ruce prodejní ceny podobných bytů v sousedství, můžete zkusit výsledek „reklamovat".

Fyzická návštěva odhadce

Fyzická návštěva odhadce

Online odhady od stolu jsou rychlé a někdy nepřesné. Fyzická návštěva odhadce přímo na místě může přispět k přesnějšímu posouzení nemovitosti.

Přidání další zástavy

Máte v rodině chatu nebo jiný byt? Lze je použít jako dodatečné zajištění. Banka pak sčítá hodnoty obou nemovitostí, čímž se LTV sníží a úvěr může být schválený v původní výši.

Dofinancování jiným úvěrem

V některých případech lze chybějící částku pokrýt jiným typem úvěru – například spotřebitelským úvěrem nebo úvěrem od stavební spořitelny. Tato varianta vyžaduje dostatečnou bonitu, protože budete splácet dva úvěry současně.

Praktický audit předem (místo hašení požárů)

Než se pustíte do podávání žádosti o hypotéku, mějte na paměti, že kupní cena ≠ odhadní cena.

Počítejte s rezervou pro případ nižšího odhadu.

Prověřte si možnosti dalšího zajištění v rodině.

Konzultujte odhad předem – zkušení poradci mohou mít přehled o tom, jak která banka v dané lokalitě „střílí" odhady.

Moje role v celém procesu? Klid a strategie

Klienti často ocení klid, že na to nejsou sami a že máme plán B dřív, než nastane problém.

Dejte mi vědět a podíváme se na vaše možnosti dřív, než podepíšete rezervační smlouvu.

Ing. Jan Zeman+420 723 950 526

Obraťte se na nás!

Článek Mýtus o 20 % vlastních zdrojů: proč u hypotéky rozhodují čísla odhadce, ne vaše úspory se nejdříve objevil na Hypotečník.cz.