Když bankovní odhad nesedí: kompletní návod, jak zachránit koupi nemovitosti

Podepsali jste rezervační smlouvu, domluvili se na kupní ceně a najednou přijde e-mail od banky s odhadem, který je o statisíce nižší, než jste čekali. Panika je pochopitelná, ale zbytečná. Nízký bankovní odhad je řešitelný problém, se kterým se realitní trh potýká pravidelně – zejména v obdobích, kdy ceny nemovitostí rostou rychleji, než na ně banky stihnou reagovat. Tento průvodce vám ukáže, proč se to stává, jaké má nízký odhad dopady na hypotéku i smlouvy a hlavně – co konkrétně můžete udělat, abyste koupi nebo prodej zachránili.

Proč se tržní cena a bankovní odhad tak často rozcházejí

Je důležité pochopit jednu zásadní věc: bankovní odhad není totéž co tržní cena. Zatímco vy jako kupující nebo prodávající vycházíte z toho, co je trh ochoten zaplatit tady a teď, odhadce banky se řídí metodikou, která je konzervativnější a často vychází z historických dat.

Rozdíl mezi tržní cenou a zástavní hodnotou

Banka nepotřebuje znát cenu, za kterou byste byt prodali dnes na inzertním portálu. Potřebuje znát takzvanou zástavní hodnotu – tedy částku, za kterou by nemovitost pravděpodobně prodala i v případě, že by ji musela rychle zpeněžit při exekuci, a to i za několik let, kdy může být trh jinde. Z toho principu vyplývá, že odhad je téměř vždy o něco nižší než aktuální tržní cena, zvláštěl na rostoucím trhu.

Nejčastější důvody, proč odhad nevyjde

• Odhadce porovnává s prodejními cenami z minulosti, ne s aktuálními nabídkami.
• Nemovitost má specifika, která odhadce nezohlední – atypickou dispozici, horší orientaci ke světovým stranám, nedokončenou rekonstrukci.
• Lokalita zažívá rychlý růst cen, ale statistická data to ještě „nedohnala".
• Odhadce nemá k dispozici všechny podklady (fotografie po rekonstrukci, energetický štítek, dokumentaci k vestavěným prvkům).
• Jde o developerský projekt, kde je cena nastavena na základě budoucí poptávky, nikoli aktuálního stavu okolí.

Jaké to má dopady – finanční i právní

Nízký odhad není jen nepříjemná informace na papíře. Má naprosto konkrétní dopady na to, kolik peněz vám banka půjčí a v jakých termínech musíte jednat.

Dopad na výši úvěru a poměr LTV

Banka poskytuje hypotéku na základě takzvaného ukazatele LTV, který určuje poměr výše úvěru k hodnotě zástavy. Pokud si domluvíte kupní cenu 5 milionů korun, ale odhad vyjde na 4,5 milionu, banka bude počítat maximální úvěr právě z těch 4,5 milionu. Rozdíl 500 tisíc korun musíte doplatit z vlastních zdrojů, i kdyby se prodávající nehodlal na ceně hnout ani o korunu.

Co se stane s rezervační a kupní smlouvou

Tady nastává skutečný problém. Pokud jste již podepsali rezervační smlouvu se závazkem uhradit rezervační poplatek nebo dokonce kupní smlouvu s úvěrovou podmínkou, nízký odhad může znamenat, že nesplníte podmínky pro čerpání úvěru ve smluveném termíně. V horším případě hrozí propadnutí zálohy nebo smluvní pokuta, pokud smlouva neobsahuje odkládací podmínku vázanou na schválení úvěru v požadované výši. Právě proto je zásadní, aby smlouvy o smlouvě budoucí vždy obsahovaly klauzuli umožňující odstoupení bez sankce v případě, že banka neschválí financování v plné výši.

Co konkrétně dělat, když odhad nevyjde

Dobrá zpráva je, že máte několik reálných cest, jak situaci vyřešit. Které z nich zvolíte, závisí na tom, kolik chybí a jak moc vám na dané nemovitosti záleží.

Požádejte o přezkoumání odhadu

Odhadci jsou lidé a mohou pracovat s neúplnými podklady. Zašlete bance dodatečné dokumenty – fotografie po rekonstrukci, doklady o výměně oken, rozvodů, kotle, energetický štítek, případně srovnávací nabídky podobných bytů v okolí, které se aktuálně prodávají za vyšší ceny. U menších rozdílů, řádově v jednotkách procent, se odhad často dá tímto způsobem posunout nahoru.

Nechte si udělat druhý odhad

Pokud banka spolupracuje jen s jedním interním odhadcem a výsledek se vám zdá nelogický, zkuste jinou banku s vlastní sítí odhadců nebo si nechte zpracovat nezávislý znalecký posudek. Rozdíly mezi jednotlivými odhadci mohou být překvapivě velké, zejména u atypických nemovitostí.

Navyšte vlastní zdroje

Pokud je rozdíl v řádu desítek tisíc korun, často je jednodušší a rychlejší tento rozdíl doplatit z vlastních úspor, než celý proces komplikovat. Zvažte i možnost meziúvěru ze stavebního spoření nebo krátkodobé půjčky od rodiny, pokud vám to pomůže udržet výhodnou úrokovou sazbu a nepřijít o vysněnou nemovitost.

Vyjednávejte s prodávajícím

Nízký odhad je někdy užitečný argument při vyjednávání o ceně. Pokud prodávající skutečně chce prodat a vy máte k dispozici oficiální dokument od banky, můžete se pokusit o snížení kupní ceny alespoň o část rozdílu. Prodávající často raději sleví, než aby riskoval zdlouhavé hledání dalšího kupce.

Zvažte změnu banky

Ne všechny banky mají stejně nastavenou metodiku ocenění. Pokud vám jedna instituce ocení nemovitost výrazně níž, jiná banka může dojít k odlišnému, vyššímu závěru. Změna banky uprostřed procesu je nepříjemná, ale u větších rozdílů se to může finančně vyplatit.

Jak se problému vyhnout už při plánování koupě

Nejlepší obrana je prevence. Než podepíšete jakoukoli smlouvu s finančním závazkem, nechte si udělat orientační odhad od zkušeného realitního makléře, který zná lokalitu a aktuální srovnatelné prodeje. Do rezervační i kupní smlouvy vždy prosaďte odkládací podmínku vázanou na schválení hypotéky v dostatečné výši, ideálně s jasně definovanou lhůtou a možností bezplatného odstoupení. Připravte si také rezervu ve výši alespoň pěti až deseti procent kupní ceny, kterou byste v případě potřeby mohli doplatit z vlastních zdrojů.

Jak se bude situace vyvíjet dál

V následujících letech lze očekávat, že banky budou stále více pracovat s aktuálnějšími daty a částečně i s automatizovanými modely ocenění, které reagují na trh rychleji než klasické znalecké posudky. To by mělo snižovat frekvenci extrémních rozdílů mezi tržní cenou a odhadem. Na druhou stranu, pokud ceny nemovitostí porostou rychleji než ekonomika a mzdy, banky budou z opatrnosti spíše konzervativnější, aby omezily riziko předlužení domácností. Kupující by proto měli počítat s tím, že nízký odhad zůstane běžnou součástí procesu koupě i v dalších letech, a je třeba se na něj předem připravit spíše než ho řešit až ve chvíli krize.

Nechte si poradit včas

Pokud vám nevyšel odhad a nevíte, jak dál, nebo teprve plánujete koupi či prodej a chcete mít jistotu, že smlouva vás ochrání i v případě podobného scénáře, ozvěte se mi. Jako realitní makléř běžně řeším nastavení rezervačních smluv s odkládacími podmínkami, umím doporučit realistický odhad ceny nemovitosti ještě před jednáním s bankou a pomohu i s vyjednáváním o ceně, pokud odhad skutečně nevyjde. Konzultaci si můžete domluvit bez ohledu na to, zda jste teprve na začátku hledání, nebo už řešíte konkrétní komplikaci s hypotékou.