Realitní trh po probuzení: Co znamená návrat růstu cen pro majitele i kupující v roce 2026

Český realitní trh prošel v letech 2024–2025 zásadní proměnou. Po dvou letech, kdy kupující vyčkávali a ceny stagnovaly, se situace otočila – poptávka se vrátila, hypotéky mírně zlevnily a ceny nemovitostí opět rostou tempem, které mnohé překvapilo. V Praze se metr čtvereční u nových bytů přehoupl přes 130 tisíc korun a i v regionech je růst citelný. Co za tímto obratem stojí, jaké má právní a finanční dopady na majitele i zájemce o koupi, a hlavně – vyplatí se kupovat teď, nebo počkat?

Proč se trh po dvou letech útlumu znovu rozjel

Ještě v letech 2022 a 2023 platilo, že vysoké úrokové sazby a nejistá ekonomická situace držely kupující v defenzivě. Hypotéky se sazbami kolem 6–7 % odrazovaly domácnosti od velkých závazků a mnoho transakcí se odkládalo. Tato pauza ale nebyla ukončením poptávky – byla jejím dočasným zamrznutím. Lidé, kteří potřebovali řešit bydlení, se přesunuli na trh s nájmy, což vyhnalo nájemné na rekordní hodnoty ve většině velkých měst.

Kombinace tří faktorů pak spustila návrat k růstu cen:

• Postupný pokles hypotečních sazeb na úroveň kolem 4,5–5 %, který zlepšil dostupnost úvěrů.
• Rekordní nájmy, které pro mnoho domácností učinily vlastní bydlení finančně srovnatelné, nebo dokonce výhodnější než dlouhodobé nájemní bydlení.
• Chronický nedostatek nové bytové výstavby, zejména ve velkých městech, kde zdlouhavé stavební řízení a nedostatek pozemků brzdí nabídku už řadu let.

Výsledkem je trh, na kterém poptávka opět převyšuje nabídku, a to zejména u menších a středně velkých bytů v dostupné lokalitě s dobrou dopravní obslužností.

Praha jako barometr celého trhu

Pražský trh dlouhodobě funguje jako indikátor toho, co se za pár měsíců odehraje i v krajských městech. Průměrná cena metru čtverečního u nových developerských projektů v hlavním městě již překročila hranici 130 tisíc korun, u lukrativních lokalit v centru je to i výrazně více. Podobný, byť mírnější trend je vidět v Brně, Plzni nebo Českých Budějovicích, kde ceny rostou zejména u bytů v dosahu MHD a s kvalitní občanskou vybaveností.

Finanční dopady na kupující: co si spočítat před podpisem

Mírný pokles hypotečních sazeb sice zlepšil dostupnost úvěrů, ale zároveň se zvedly ceny nemovitostí, takže se čistý efekt na měsíční splátku pro mnoho domácností prakticky vyrovnal. Než se rozhodnete kupovat, doporučujeme provést jednoduchou, ale důkladnou kalkulaci:

• Porovnejte skutečnou výši splátky hypotéky s aktuálním nájemným za srovnatelnou nemovitost v dané lokalitě.
• Počítejte s rezervou na růst úrokové sazby po skončení fixace – i mírný nárůst o 1 procentní bod může měsíční splátku zvýšit o tisíce korun.
• Nezapomeňte na vedlejší náklady: daň z nabytí (u nových bytů DPH v ceně), poplatky za vklad do katastru, odhad nemovitosti, pojištění a rezervu na údržbu.
• Zvažte, zda máte dostatečnou vlastní hotovost – banky standardně vyžadují alespoň 10–20 % z hodnoty nemovitosti jako vlastní zdroje.

Praktickým pravidlem, které se osvědčuje, je nezatěžovat rodinný rozpočet splátkou hypotéky přesahující 40 % čistého měsíčního příjmu domácnosti. Banky sice v rámci stress testů obvykle povolí i vyšší zatížení, ale z pohledu dlouhodobé finanční stability je konzervativnější přístup bezpečnější.

Fixace sazby: krátká, nebo dlouhá?

Vzhledem k tomu, že sazby aktuálně mírně klesají, řada odborníků doporučuje zvážit kratší fixaci (3 roky) namísto klasických pěti nebo sedmi let. Pokud predikce dalšího poklesu sazeb v roce 2026 vyjde, kratší fixace umožní rychleji refinancovat za výhodnějších podmínek. Na druhou stranu kratší fixace nese riziko nejistoty – pokud by se ekonomická situace obrátila, mohli byste refinancovat za sazbu vyšší, než máte nyní.

Právní aspekty, na které se často zapomíná

Růst cen a návrat poptávky zvyšuje i tlak na rychlost uzavírání obchodů, což bohužel nahrává chybám a podceněné právní přípravě. Než podepíšete rezervační smlouvu nebo kupní smlouvu, věnujte pozornost těmto bodům:

• Výpis z katastru nemovitostí – ověřte si aktuální vlastnická práva, věcná břemena, zástavní práva a případné exekuce váznoucí na nemovitosti.
• Úschova kupní ceny – peníze by měly být vždy vedeny přes advokátní nebo notářskou úschovu, nikdy ne přímým převodem před zápisem vkladu do katastru.
• Stav stavebního povolení a kolaudace u novostaveb – u rozestavěných projektů si ověřte, zda developer má všechna potřebná povolení a zda je projekt finančně kryt.
• Energetický štítek budovy (PENB) – od roku 2024 je jeho předložení povinné již při inzerci, jeho absence může vést k pokutě, ale hlavně signalizuje netransparentnost prodávajícího.
• Přesná specifikace předmětu koupě ve smlouvě, včetně příslušenství, sklepních kójí, parkovacích stání a podílu na společných prostorách.

Zejména u rostoucího trhu, kde je tlak na rychlé rozhodování, je právní due diligence naprostou nutností – nikoliv formalitou, kterou lze odbýt.

Co to znamená pro majitele nemovitostí a prodávající

Pro ty, kdo nemovitost vlastní a uvažují o prodeji, přináší růst cen logicky lepší vyjednávací pozici. Přesto i zde platí několik zásad, které rozhodují o úspěchu a výši výsledné ceny:

• Nechte si zpracovat aktuální tržní odhad – ceny se v posledních měsících mění rychle a inzerce podle starých srovnání může nemovitost podhodnotit nebo naopak nadhodnotit a prodloužit dobu prodeje.
• Investujte do drobných úprav před prodejem (homestaging, opravy viditelných závad) – u rostoucího trhu se rozdíl v ceně vrátí rychleji než dříve.
• Zvažte časování prodeje – pokud predikce naznačují další růst cen v roce 2026, u nemovitostí bez naléhavé potřeby prodeje se může vyplatit počkat.

Predikce: vyplatí se čekat na rok 2026?

Otázka, zda kupovat nyní, nebo vyčkat, nemá univerzální odpověď – záleží na konkrétní situaci kupujícího. Nicméně z dostupných dat a chování trhu lze odvodit několik scénářů:

• Pokud hypoteční sazby budou dále mírně klesat a nabídka nových bytů se výrazně nezvýší, ceny pravděpodobně porostou i v roce 2026, byť mírnějším tempem než v posledních dvou letech.
• Nedostatek nové výstavby, zejména v Praze a Brně, je strukturální problém, který se v horizontu jednoho až dvou let nevyřeší – to podporuje dlouhodobě rostoucí trend cen.
• Riziko představuje případný makroekonomický otřes (inflace, geopolitická nestabilita), který by mohl sazby opět zvednout a poptávku dočasně zchladit.

Pro kupující, kteří řeší vlastní bydlení a mají stabilní příjem, obvykle nedává smysl čekat na „ideální okamžik" – ten se dopředu nepozná a náklady na čekání (nájemné, další růst cen) často převáží případnou úsporu. Pro investory hledající výnos z pronájmu je situace komplikovanější a vyžaduje detailní kalkulaci návratnosti u konkrétní nemovitosti.

Shrnutí: na co se zaměřit při rozhodování

Realitní trh v letech 2024–2025 ukázal, jak rychle se dokáže nálada kupujících otočit, jakmile se sníží bariéra v podobě drahých hypoték. Kdo dnes uvažuje o koupi nebo prodeji nemovitosti, měl by kombinovat střízlivou finanční kalkulaci, důkladnou právní kontrolu a realistický odhad vývoje cen v dané lokalitě – ne se řídit jen obecnými titulky o růstu či poklesu.

Potřebujete se zorientovat ve vaší konkrétní situaci?

Pokud řešíte prodej, koupi, refinancování hypotéky nebo jen potřebujete aktuální tržní odhad hodnoty vaší nemovitosti, ozvěte se Tomáši Kopovi. Na základě reálných dat z trhu a konkrétní lokality vám pomůže rozhodnout se s jistotou, ne na základě dojmů z titulků.