Fixace končí, sazby klesají: Kdy refinancování hypotéky ušetří statisíce a kdy vám naopak přitíží

Proč se o refinancování mluví teď víc než kdy dřív

Mezi lety 2022 a 2023 uzavřela většina domácností hypotéky za sazby mezi 5,5 % a 6,5 %. Dnes se běžné sazby na pětiletou fixaci pohybují kolem 4,3 až 4,7 %. Rozdíl dvou procentních bodů zní na papíře nenápadně, ale u úvěru 3,5 milionu korun jde o rozdíl v měsíční splátce přes tři tisíce korun. To není teorie, to je konkrétní číslo, které vám buď zůstane v peněžence, nebo zbytečně odejde bance.

Refinancování podle § 122 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, je navíc vaše zákonné právo, ne laskavost banky. Na konci fixace máte nárok převést hypotéku k jinému poskytovateli bez jakékoliv sankce. Banky to vědí, a proto vám tři až čtyři měsíce před koncem fixace pošlou nabídku na prodloužení, ve které často schovají sazbu vyšší, než jakou byste dostali jako nový klient jinde. Tomu se říká loajální daň a je to první past, do které padá devět z deseti klientů.

Kdy se refinancování vyplatí: tvrdá čísla, ne pocity

Pravidlo tří procent už neplatí, počítejte konkrétně

Dřív se traduje pravidlo, že refinancovat se vyplatí, pokud je rozdíl sazeb aspoň 1 procentní bod. Dnes to není dostatečné měřítko, protože záleží na výši jistiny, zbývající době splácení a poplatcích spojených s novým úvěrem. Reálný výpočet musí zahrnout odhad nemovitosti (2 500 až 6 000 Kč), poplatek za zpracování u nové banky (často 0 Kč jako akvizice, ale ne vždy) a čas strávený administrativou.

Case study: rodina Dvořákových a úspora 186 000 Kč

Manželé Dvořákovi měli hypotéku 3 500 000 Kč se sazbou 5,89 % na zbývajících 5 let fixace, splatnost 25 let. Měsíční splátka činila 22 340 Kč. Po refinancování na sazbu 4,39 % klesla splátka na 19 210 Kč. Rozdíl 3 130 Kč měsíčně znamená za pět let fixace úsporu 187 800 Kč, po odečtení nákladů na odhad a vklad do katastru (kolem 4 000 Kč) čistá úspora přes 183 000 Kč. Refinancovali jsme přesně tři měsíce před koncem fixace, takže bez jediné sankce.

Předčasné splacení uprostřed fixace: kdy se vyplatí i sankce

Co říká § 117 zákona o spotřebitelském úvěru

Pokud chcete refinancovat dřív, než fixace skončí, banka má podle § 117 odst. 3 právo účtovat kompenzaci nákladů, maximálně 1 % z předčasně splacené jistiny, nebo 0,5 %, pokud do konce fixace zbývá méně než jeden rok. U jistiny 2 000 000 Kč jde tedy maximálně o 20 000 Kč. To zní jako hodně, ale pokud přecházíte ze sazby 6,5 % na 4,4 % u úvěru s dva roky zbývajícími do konce fixace, měsíční úspora 2 100 Kč vám sankci vrátí za necelý rok.

Case study: pan Svoboda a přecenění rizika

Pan Svoboda měl hypotéku se sazbou 6,89 % a do konce fixace zbývaly 3 roky. Sankce za předčasné splacení hypotéky vyšla na 18 500 Kč. Po refinancování na 4,59 % klesla splátka o 4 200 Kč měsíčně. Sankci tedy „vydělal" zpět za necelé pět měsíců a za zbylých 31 měsíců fixace ušetřil dalších 130 000 Kč čistého. Bez podrobné kalkulace by ale vypadala sankce 18 500 Kč jako důvod zůstat u staré banky. Přesně tady dělá rozdíl konzultace s někým, kdo počítá s kalendářem v ruce, ne s emocemi.

Refinancování jako nástroj, ne jen úsporu na splátce

Konsolidace a navýšení úvěru na rekonstrukci

Refinancování není jen o nižší sazbě. Je to okamžik, kdy můžete k hypotéce připojit i konsolidaci spotřebitelských úvěrů nebo navýšit úvěr na rekonstrukci, pokud LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) nepřekročí 80 %. U nemovitosti v hodnotě 6 000 000 Kč a stávající hypotéky 3 000 000 Kč máte prostor navýšit až o 1 800 000 Kč bez nutnosti řešit drahé spotřebitelské půjčky se sazbou 12 až 15 %.

Case study: paní Krátká a sloučení tří úvěrů do jednoho

Paní Krátká měla hypotéku 2 800 000 Kč, spotřebitelský úvěr na auto 250 000 Kč se sazbou 11,9 % a kreditní kartu s revolvingem 80 000 Kč se sazbou 19 %. Refinancováním hypotéky a navýšením o 330 000 Kč jsme jí sloučili všechny závazky do jedné splátky se sazbou 4,49 %. Měsíční zátěž klesla z 34 700 Kč na 21 900 Kč, tedy o téměř 13 000 Kč, při zachování stejné celkové jistiny navýšené jen o částku potřebnou na doplacení dražších úvěrů.

Právní jistota: na co si dát pozor v úvěrové smlouvě

Před podpisem nové smlouvy vždy ověřte RPSN, ne jen nominální úrokovou sazbu. RPSN podle § 3 zákona č. 257/2016 Sb. zahrnuje i poplatky za vedení účtu, pojištění nemovitosti vázané na úvěr a další povinné náklady. Dvě nabídky se stejnou nominální sazbou 4,39 % mohou mít RPSN 4,45 % a 4,89 %, což u dvacetileté splatnosti dělá rozdíl statisíců korun. Dále si nechte písemně potvrdit datum ukončení fixace, protože banky počítají lhůtu tři měsíce před koncem podle konkrétního dne uzavření smlouvy, ne podle kalendářního měsíce.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

• Podpis prodloužení fixace bez porovnání trhu – banka vám automaticky nabídne novou sazbu, která je zpravidla o 0,3 až 0,5 procentního bodu vyšší, než dostanete jako nový klient jinde.
• Ignorování RPSN ve prospěch nominální sazby – nižší úroková sazba s vysokými poplatky může vyjít dráž než vyšší sazba bez skrytých nákladů.
• Refinancování bez kalkulace sankce za předčasné splacení – rozhodnutí „zůstat, protože sankce je vysoká" bez porovnání s dlouhodobou úsporou je nejčastější důvod, proč lidé zbytečně přeplácí roky dopředu.
• Podání žádosti bez ověření aktuální bonity – změna zaměstnání, nová půjčka nebo výpis z registru dlužníků mohou žádost zkomplikovat, pokud se neprověří předem.
• Podcenění časového rámce – proces od podání žádosti po vklad zástavního práva do katastru trvá 6 až 10 týdnů, s refinancováním je potřeba začít nejpozději 4 měsíce před koncem fixace.

Shrnutí: co si z článku odnést

• Refinancování na konci fixace je ze zákona bez sankce, banky vám ale často nabídnou horší podmínky, než dostanete jinde.
• Předčasné splacení uprostřed fixace může mít smysl i se sankcí do 1 % z jistiny, pokud je úspora na sazbě dostatečně vysoká.
• Refinancování lze využít i ke konsolidaci dražších úvěrů nebo navýšení na rekonstrukci při LTV do 80 %.
• Rozhodující je RPSN, ne jen nominální sazba, a přesný termín konce fixace podle smlouvy.
• Konkrétní úspora se vždy počítá na míru, obecná pravidla typu „1 procento rozdílu" dnes už nestačí.

Pokud si nejste jistí, jestli se vám refinancování aktuálně vyplatí, nebo jestli má smysl počkat na konec fixace, pošlete mi parametry vaší současné smlouvy a nemovitosti. Do dvou pracovních dnů vám spočítám reálnou úsporu v korunách, ne v procentech, a doporučím, jestli a kdy má přechod k jiné bance smysl. Ozvěte se mi přes kontaktní formulář na webu nebo telefonicky, ráda se s vámi na to podívám i v případě, že zvažujete koupi, prodej nebo potřebujete aktuální odhad nemovitosti pro jednání s bankou.