Fixace končí, sazby klesají: Kdy refinancování hypotéky ušetří statisíce a kdy vám naopak přitíží

Proč se o refinancování mluví teď víc než kdy dřív

U hypoték sjednaných v minulých letech může být dnešní nabízená sazba nižší. Konkrétní rozdíl ve splátce závisí na podmínkách úvěru, zejména na výši jistiny a zbývající době splácení. Proto je potřeba porovnat nabídky a spočítat dopad na vaši hypotéku.

Pravidla předčasného splacení hypotéky upravují § 117 a § 117a zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Rozhoduje smlouva a počátek aktuální fixace, včetně přechodných pravidel. V novém režimu účelových úvěrů na bydlení je náhrada nákladů omezena na 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše však na 1 %, a platí také další omezení nákladů. Bezplatně lze splatit 25 % celkové výše úvěru v měsíci předcházejícím výročí uzavření smlouvy. Při prodeji financované nebo zajišťující nemovitosti a při vypořádání SJM, jehož součástí je taková nemovitost, se uplatní výjimka po uplynutí alespoň 24 měsíců od uzavření smlouvy. Na konci fixace máte nárok převést hypotéku k jinému poskytovateli bez jakékoliv sankce. Banky to vědí, a proto vám obvykle tři až čtyři měsíce před koncem fixace pošlou nabídku na prodloužení, která může být méně výhodná než nabídka pro nového klienta jinde. § 122 upravuje prodlení.

Kdy se refinancování vyplatí: tvrdá čísla, ne pocity

Obecné pravidlo už neplatí, počítejte konkrétně

Dřív se tradovalo, že refinancovat se vyplatí až při výraznějším rozdílu sazeb. Dnes to není dostatečné měřítko, protože záleží na výši jistiny, zbývající době splácení a poplatcích spojených s novým úvěrem. Reálný výpočet musí zahrnout odhad nemovitosti (2 500 až 6 000 Kč), poplatek za zpracování u nové banky (často 0 Kč jako akvizice, ale ne vždy) a čas strávený administrativou.

Modelový příklad: manželský pár a dopad refinancování

Manželský pár měl hypotéku 3 500 000 Kč se sazbou 5,89 % na zbývajících 5 let fixace, splatnost 25 let. Měsíční splátka činila 22 340 Kč. Po refinancování na sazbu 4,39 % klesla splátka na 19 210 Kč. Rozdíl 3 130 Kč měsíčně znamená za pět let fixace úsporu 187 800 Kč, po odečtení nákladů na odhad a vklad do katastru (kolem 4 000 Kč) čistá úspora přes 183 000 Kč. Refinancování proběhlo přesně tři měsíce před koncem fixace, takže bez jediné sankce.

Předčasné splacení uprostřed fixace: kdy se vyplatí i sankce

Co říká § 117 zákona o spotřebitelském úvěru

Pravidla předčasného splacení upravují § 117 odst. 3 až 5 a § 117a zákona o spotřebitelském úvěru. Rozhoduje smlouva a počátek aktuální fixace, včetně přechodných pravidel. U účelových úvěrů na bydlení v novém režimu je náhrada nákladů omezena na 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše však na 1 %, a platí také další omezení nákladů. Při poklesu sazby se může měsíční splátka snížit, výhodnost refinancování však závisí také na skutečné výši náhrady nákladů.

Modelový příklad: majitel a přecenění rizika

Majitel měl hypotéku se sazbou 6,89 % a do konce fixace zbývaly 3 roky. Po předčasném splacení hypotéky a refinancování na 4,59 % se mu snížila měsíční splátka. Výhodnost takového kroku závisí na výši náhrady nákladů a na podmínkách úvěru; bez podrobné kalkulace může náhrada působit jako důvod zůstat u staré banky. Právě proto je důležité počítat s konkrétními údaji, ne s emocemi.

Refinancování jako nástroj, ne jen úspora na splátce

Konsolidace a navýšení úvěru na rekonstrukci

Refinancování není jen o nižší sazbě. Je to okamžik, kdy můžete k hypotéce připojit i konsolidaci spotřebitelských úvěrů nebo navýšit úvěr na rekonstrukci, pokud LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) nepřekročí 80 %. U nemovitosti v hodnotě 6 000 000 Kč a stávající hypotéky 3 000 000 Kč máte prostor navýšit až o 1 800 000 Kč bez nutnosti řešit drahé spotřebitelské půjčky.

Modelový příklad: majitelka a sloučení tří úvěrů do jednoho

Majitelka měla hypotéku 2 800 000 Kč, spotřebitelský úvěr na auto 250 000 Kč se sazbou 11,9 % a kreditní kartu s revolvingem 80 000 Kč se sazbou 19 %. Refinancováním hypotéky a navýšením o 330 000 Kč došlo ke sloučení všech jejích závazků do jedné splátky se sazbou 4,49 %. Měsíční zátěž klesla z 34 700 Kč na 21 900 Kč, tedy o téměř 13 000 Kč, při zachování stejné celkové jistiny navýšené jen o částku potřebnou na doplacení dražších úvěrů.

Právní jistota: na co si dát pozor v úvěrové smlouvě

Před podpisem nové smlouvy doporučuji ověřit RPSN, ne jen nominální úrokovou sazbu. RPSN podle § 3 zákona č. 257/2016 Sb. zahrnuje i poplatky za vedení účtu, pojištění nemovitosti vázané na úvěr a další povinné náklady. Dvě nabídky se stejnou nominální sazbou 4,39 % mohou mít RPSN 4,45 % a 4,89 %, takže se mohou lišit i celkové náklady úvěru. Dále si nechte písemně potvrdit datum ukončení fixace, protože banky mohou lhůtu tři měsíce před koncem počítat podle konkrétního dne uzavření smlouvy, ne podle kalendářního měsíce.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

• Podpis prodloužení fixace bez porovnání trhu – banka vám zpravidla nabídne novou sazbu, která může být vyšší než sazba dostupná jako novému klientovi jinde.

• Ignorování RPSN ve prospěch nominální sazby – nižší úroková sazba s vysokými poplatky může vyjít dráž než vyšší sazba bez skrytých nákladů.

• Refinancování bez kalkulace sankce za předčasné splacení – rozhodnutí „zůstat, protože sankce je vysoká" bez porovnání s dlouhodobou úsporou může být jedním z důvodů, proč lidé zbytečně přeplácejí.

• Podání žádosti bez ověření aktuální bonity – změna zaměstnání, nová půjčka nebo výpis z registru dlužníků mohou žádost zkomplikovat, pokud se neprověří předem.

• Podcenění časového rámce – proces od podání žádosti po vklad zástavního práva do katastru trvá obvykle 6 až 10 týdnů, s refinancováním je potřeba začít obvykle nejpozději 4 měsíce před koncem fixace.

Shrnutí: co si z článku odnést

• Refinancování na konci fixace je ze zákona bez sankce, banky vám ale mohou nabídnout horší podmínky, než dostanete jinde.

• Předčasné splacení uprostřed fixace může mít smysl i s náhradou nákladů. U účelových úvěrů na bydlení v novém režimu je její strop 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše 1 %, a platí také další omezení nákladů. Rozhoduje smlouva a počátek aktuální fixace včetně přechodných pravidel.

• Refinancování lze využít i ke konsolidaci dražších úvěrů nebo navýšení na rekonstrukci při LTV do 80 %.

• Rozhodující je RPSN, ne jen nominální sazba, a přesný termín konce fixace podle smlouvy.

• Konkrétní úspora se vždy počítá na míru; obecná pravidla založená jen na rozdílu sazeb dnes už nestačí.

Pokud si nejste jistí, jestli se vám refinancování aktuálně vyplatí, nebo jestli má smysl počkat na konec fixace, pošlete mi parametry vaší současné smlouvy a nemovitosti. Do dvou pracovních dnů vám spočítám reálnou úsporu v korunách, ne v procentech, a doporučím, jestli a kdy má přechod k jiné bance smysl. Ozvěte se mi přes kontaktní formulář na webu nebo telefonicky, ráda se s vámi na to podívám i v případě, že zvažujete koupi, prodej nebo potřebujete aktuální odhad nemovitosti pro jednání s bankou.