Byt na papíře jako investice: co se v roce 2026 mění a proč už to není jistá sázka

Proč se o investicích do bytů „na papíře" tolik mluví

Nákup bytu v předprodeji, tedy ještě před vydáním stavebního povolení nebo v době, kdy na pozemku stojí nanejvýš stavební buňka developera, patřil dlouhé roky k oblíbeným strategiím drobných investorů. Princip byl jednoduchý: kupující podepsal rezervační smlouvu a později smlouvu o smlouvě budoucí kupní, zaplatil zálohu a čekal. Než se dům postavil, cena bytů v projektu i v okolí typicky vzrostla o desítky procent a investor mohl svá práva z budoucí kupní smlouvy prodat dál, případně byt po dokončení rovnou přeprodat s výrazným ziskem, aniž by si musel brát hypotéku na celou nemovitost.

Tento model fungoval nejlépe v letech růstu cen a levných úvěrů. Poslední dva roky ale ukázaly, že spekulace na věčný růst má své limity, a legislativa i finanční trh na to reagují. Rok 2026 přináší několik změn, které investici do rozestavěné nemovitosti dělají opatrnější, ale zároveň i o něco bezpečnější hru.

Co se v roce 2026 mění v praxi

Silnější ochrana peněz kupujícího

Zásadní posun se týká nakládání se zálohami a kupní cenou. Developeři jsou stále více tlačeni k tomu, aby peníze klientů nedrželi na vlastním firemním účtu, ale ukládali je do notářské nebo advokátní úschovy, případně na vázaný bankovní účet, ze kterého se prostředky uvolňují postupně podle skutečného postupu výstavby. Pro investora to znamená menší riziko, že v případě potíží developera (insolvence, zastavení stavby, spor o pozemek) přijde o celou zálohu bez šance na její vrácení.

Přísnější rezervační a smlouvy o smlouvě budoucí

Rezervační poplatky už nelze nastavit jako nevratné „za cokoliv". Pokud investor od smlouvy odstoupí z důvodů, které zákon nebo smlouva výslovně umožňují, například kvůli podstatné změně projektu, posunu termínu dokončení o více měsíců nebo neposkytnutí slíbené dokumentace, má nárok na vrácení peněz. To omezuje agresivní praktiky, kdy si developer fakticky bezúročně půjčoval od desítek klientů a část z nich pak o zálohu přišla kvůli formálním chybám ve smlouvě.

Hypotéky na rozestavěné nemovitosti

Banky v roce 2026 nadále zpřísňují posuzování úvěrů na byty v předprodeji. Roste důraz na to, aby developer měl pravomocné stavební povolení, doložené financování stavby a jasný harmonogram čerpání. Pro drobného investora to znamená, že „koupit dřív, než se začne kopat" je čím dál obtížnější podpořit hypotékou – banky raději čekají na fázi, kdy je hrubá stavba alespoň zahájená.

DPH a daňové aspekty

Sazba DPH u nových bytů určených k bydlení se týká i investičních nákupů, a proto je nutné počítat s tím, že konečná cena zahrnuje daň. Při následujícím prodeji nemovitosti nelze daň jednoduše obejít. Při rychlém přeprodeji práv ze smlouvy o smlouvě budoucí navíc může jít o zdanitelný příjem, který je potřeba přiznat, pokud se neuplatní zákonné časové testy pro osvobození.

Finanční analýza: kolik se dá reálně vydělat

Modelový příklad ukazuje, jak se ekonomika investice mění. Investor zaplatí zálohu 300 000 korun na byt s celkovou cenou 6 milionů korun, dokončení je plánováno za dva roky. Pokud ceny v lokalitě porostou tempem 5 procent ročně, hodnota bytu po dokončení dosáhne přibližně 6,6 milionu korun. Investor tak na vloženém kapitálu 300 000 korun teoreticky vydělá přes 100 procent zhodnocení, protože profituje z celé hodnoty nemovitosti, nikoli jen ze své zálohy.

Realita je ale komplikovanější. Je nutné odečíst:

• poplatek za postoupení práv nebo právní servis při přeprodeji rozestavěné nemovitosti
• daňové dopady, pokud se neuplatní osvobození od daně z příjmu
• riziko posunu termínu dokončení, které prodlužuje dobu vázání kapitálu
• možnost stagnace nebo poklesu cen, pokud se ekonomická situace zhorší

Při pomalejším růstu cen kolem 2 procent ročně se výnos investora výrazně zmenšuje a po odečtení nákladů se investice může blížit nule nebo být dokonce ztrátová, zejména pokud developer zpozdí dokončení o rok a déle.

Rizika, na která se často zapomíná

Insolvence a zástavní právo

I s posílenou ochranou zálohy zůstává riziko, že developer skončí v insolvenci ještě před dokončením stavby. Investor by měl vždy prověřit, zda je pozemek zatížen zástavním právem ve prospěch banky financující projekt a jak je řešeno uvolňování zástavy pro jednotlivé byty po kolaudaci.

Smluvní pokuty za odstoupení

Řada smluv obsahuje smluvní pokutu pro kupujícího, pokud odstoupí od smlouvy, často ve výši desítek procent z rezervačního poplatku i více. Před podpisem je nutné přesně vědět, za jakých okolností lze od smlouvy bez sankce odstoupit.

Změna projektové dokumentace

Developer si obvykle vyhrazuje právo na drobné změny projektu. Problém nastává, když se „drobná změna" týká třeba menší balkonu, jiného výhledu nebo horší dispozice, což může výrazně ovlivnit budoucí prodejní cenu bytu.

Praktický checklist pro laiky

• Ověřte si u katastru nemovitostí vlastnická a zástavní práva k pozemku
• Vyžádejte si informaci o způsobu úschovy záloh a kupní ceny
• Přečtěte si přesné podmínky pro odstoupení od smlouvy a výši případných sankcí
• Zjistěte harmonogram výstavby a smluvní důsledky jeho nedodržení
• Poraďte se s právníkem nebo zkušeným makléřem před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí
• Počítejte s daňovými dopady případného rychlého přeprodeje práv

Jak se bude trh vyvíjet dál

Očekává se, že spekulativní nákupy bytů v nejranější fázi výstavby budou postupně ustupovat modelu, kdy investoři vstupují až ve chvíli, kdy je jasně vidět zahájená hrubá stavba a financování projektu je transparentní. Developeři budou muset nabízet vyšší míru jistoty výměnou za nižší marže na začátku prodeje. Pro trpělivé investory to může znamenat mírně nižší, ale stabilnější výnosy s podstatně menším rizikem ztráty celé zálohy.

Spekulace na růst ceny bytu, který ještě nestojí, tedy v roce 2026 stále dává smysl, ale jen za předpokladu důkladné právní a finanční přípravy. Bez ní se z potenciálně výhodné investice snadno stane past.

Poraďte se, než podepíšete

Pokud zvažujete koupi bytu v předprodeji, chcete si nechat prověřit smlouvu o smlouvě budoucí nebo potřebujete reálný odhad, jak se cena vašeho vybraného projektu bude pravděpodobně vyvíjet, ozvěte se realitnímu makléři Tomáši Kopovi. Ať už řešíte prodej, koupi, hypotéku nebo potřebujete nezávislý odhad hodnoty nemovitosti, probereme společně vaši konkrétní situaci a rizika daného projektu ještě předtím, než k čemukoliv dojde podpis.