Osvobození od DPH při prodeji nemovitosti od roku 2025: co se mění a jak to pochopit na příkladech

Osvobození od DPH při prodeji nemovitosti prošlo od roku 2025 zásadní změnou. Pokud jste dosud pracovali s pětiletou lhůtou od kolaudace, je potřeba zbystřit. Novela zákona o DPH pravidla výrazně zjednodušuje, ale zároveň zpřesňuje. A hlavně mění logiku, na kterou byli zvyklí developeři, investoři i běžní prodávající.

Přehled daní, které se prodeje a koupě nemovitosti týkají, najdete v průvodci Daně a nemovitosti.

Zatímco dříve rozhodoval hlavně čas, nově hraje klíčovou roli první dodání nemovitosti a lhůta 23 kalendářních měsíců. Bez konkrétních příkladů se v tom ale těžko orientuje, proto pojďme postupně a prakticky.

Starý režim vs. nový režim DPH

Do 30. června 2025 se při dodání dokončené nemovitosti uplatňovala pětiletá lhůta počítaná od kolaudace nebo prvního užívání. Od 1. července 2025 platí nová pravidla.

Od 1. července 2025 se podle § 56 posuzuje, zda jde o první dodání dokončené nemovitosti ve lhůtě 23 kalendářních měsíců následujících po měsíci jejího dokončení nebo podstatné změny. Například při dokončení v říjnu 2025 tato lhůta končí 30. září 2027. Po jejím uplynutí může být dodání osvobozeno, zdanění však může nastat po další podstatné změně nebo na základě volby zdanění.

To je zásadní rozdíl, který může mít v praxi významný dopad.

Kdo vůbec DPH řeší

Ještě než se dostaneme k lhůtám, je potřeba si ujasnit jednu věc. DPH řeší pouze plátce DPH nebo osoba, která jedná v rámci ekonomické činnosti.

Pokud soukromá osoba postaví dům pro vlastní bydlení, není plátcem DPH a prodá ho jednorázově, DPH se zpravidla vůbec neřeší. Jiná situace nastává u developerů, firem, OSVČ nebo osob, které staví a prodávají systematicky.

Právě u nich je osvobození od DPH při prodeji nemovitosti klíčovým tématem.

Nová nemovitost a první dodání ve lhůtě 23 kalendářních měsíců

Základní pravidlo od roku 2025 zní jasně. První dodání dokončené nemovitosti ve lhůtě 23 kalendářních měsíců následujících po měsíci jejího dokončení nebo podstatné změny podléhá DPH. Novela zákona o DPH účinná od roku 2025 mění pravidla pro první dodání.

Konkrétní příklad: Stavební firma ABC postaví administrativní budovu. Budova je dokončená v říjnu 2025. Firma ji prodá v prosinci 2025 za 30 milionů korun.

Protože: jde o první dodání ve lhůtě 23 kalendářních měsíců následujících po měsíci dokončení, → dodání podléhá DPH 21 % → DPH činí 6,3 milionu korun

V tomto případě se osvobození od DPH při prodeji nemovitosti neuplatní.

Druhé a další dodání: osvobození není automatické

U dalšího dodání již nejde o první dodání. Nelze však říci, že každý další prodej je automaticky osvobozen: po další podstatné změně může být dodání znovu zdanitelné a lze také zvolit zdanění.

Příklad: Firma XYZ koupí budovu od firmy ABC s DPH. V roce 2026 se ji rozhodne prodat jiné společnosti.

→ u dalšího dodání může být prodej osvobozený, pokud nedošlo k další podstatné změně → zdanění však může nastat na základě volby zdanění

Pravidla mohou omezit řetězení DPH u opakovaných prodejů, osvobození však není automatické a závisí na okolnostech dodání.

Prodej po uplynutí lhůty 23 kalendářních měsíců

Další častý scénář.

Příklad: Rodinný dům byl dokončený v roce 2025. Prodávající, který je plátcem DPH, ho prodá v roce 2028.

Protože uplynula lhůta 23 kalendářních měsíců následujících po měsíci dokončení, dodání může být osvobozeno od DPH. Zdanění však může nastat po další podstatné změně nebo na základě volby zdanění.

DPH se v tomto případě posuzuje podle toho, zda po dokončení došlo k další podstatné změně nebo zda byla zvolena možnost zdanění.

Častý omyl: bydlení v domě nehraje roli

Mnoho lidí si myslí, že když v domě nějakou dobu bydlí, přestává být „nový". Z pohledu DPH to ale neplatí.

Rozhodující je:

dokončení nebo podstatná změna

a běh lhůty 23 kalendářních měsíců následujících po měsíci dokončení nebo podstatné změny

Pokud jde o první dodání ve lhůtě 23 kalendářních měsíců následujících po měsíci dokončení nebo podstatné změny, podléhá DPH, i když jste v nemovitosti bydleli.

Pozemky a nová definice stavebního pozemku

Od července 2025 se mění i pohled na stavební pozemky. Nově už není nutné mít vydané stavební povolení. Stačí, že podle územního plánu nebo rozhodnutí stavebního úřadu je možné na pozemku stavět.

Příklad: Firma vlastní pozemek, který není zasíťovaný. Podá návrh na změnu územního plánu a současně na pozemku provede konkrétní stavební či obdobné práce směřující k jeho zastavění.

→ návrh na změnu územního plánu sám o sobě nestačí, ale provedené práce mohou činit pozemek stavebním podle § 55a odst. 2 písm. b) → jeho prodej podléhá DPH 21 %

Tady se osvobození od DPH při prodeji nemovitosti neuplatní.

Stavby pro bydlení a snížená sazba DPH

U dodání nebo nové výstavby se snížená sazba DPH neodvozuje pouze od převahy bytů. Je třeba splnit podmínky § 48a a § 49: více než polovina relevantní podlahové plochy musí být tvořena obytnými prostory pro sociální bydlení. Běžný obytný prostor má limit 120 m². Práce na dokončené stavbě se posuzují odděleně od jejího dodání nebo výstavby.

Příklad: Firma postaví bytový dům, kde byty tvoří 60 % plochy. Zbytek jsou obchody v přízemí. Samotný tento poměr nestačí k závěru, že se na dodání domu jako celku uplatní snížená sazba. Je třeba ověřit, zda více než polovina relevantní podlahové plochy připadá na obytné prostory pro sociální bydlení; běžný obytný prostor má limit 120 m².

Snížená sazba DPH 12 % se může uplatnit, pokud jsou splněny zákonné podmínky.

To může oproti dřívějšímu stavu představovat zjednodušení.

Dobrovolné zdanění zůstává zachováno

I nadále platí, že v některých případech se prodávající může rozhodnout DPH uplatnit dobrovolně, i když by byl prodej osvobozený. Typicky kvůli dříve uplatněnému odpočtu DPH.

Jde zpravidla o otázku individuálního propočtu.

Shrnutí pro praxi

Od roku 2025 platí:

23 kalendářních měsíců místo 5 let

rozhodující je první dodání ve stanovené lhůtě

další dodání nemusí být automaticky osvobozeno

přísnější pohled na stavební pozemky

Daňový režim prodeje nemovitostí vychází přímo ze zákona o DPH a jeho aktuálního znění.

Kdo tyto změny nezná, může se dopustit chyby v ceně nebo ve smlouvách.

Závěrem o osvobození od DPH při prodeji nemovitosti

Osvobození od DPH při prodeji nemovitosti už od roku 2025 nefunguje podle starých pravidel. Novela přináší větší logiku, ale zároveň klade vyšší nároky na orientaci v detailu.

U developerských projektů a investorů může správné nastavení DPH hrát významnou roli v celkové návratnosti investice do nemovitostí.

Jakmile se pravidla vysvětlí na konkrétních příkladech, přestanou působit složitě. A právě to je důležité, protože DPH může být významným strategickým faktorem realitního obchodu.