Byt na firmu, nebo na sebe? Co skutečně rozhoduje o výhodnosti koupě přes s.r.o.

Proč vůbec řešit, na koho byt koupit

Za posledních pár let se mě klienti ptají čím dál častěji na jednu věc: má smysl kupovat byt přes vlastní s.r.o., nebo je lepší zůstat u sebe jako fyzická osoba? Odpověď není jednotná a kdokoliv vám tvrdí opak, buď věc nezkoumal do detailu, nebo vám chce prodat účetní služby. Rozhodnutí stojí na třech pilířích: na účelu koupě (bydlení vs. investice do pronájmu), na dani z příjmů při případném budoucím prodeji a na tom, jak budete nemovitost financovat. Pojďme si to rozebrat konkrétně, s čísly a paragrafy, ne obecnými radami.

Kdy dává koupě přes právnickou osobu skutečně smysl

Investiční byt určený k pronájmu

Pokud kupujete byt jako investici, ze které chcete dlouhodobě inkasovat nájem, s.r.o. může být výhodné kvůli odpisům. Podle §30 odst. 1 zákona o daních z příjmů (586/1992 Sb.) se budovy zařazují do 5. nebo 6. odpisové skupiny s dobou odepisování 30, respektive 50 let. Roční odpis vám sníží základ daně z příjmů právnických osob, který v roce 2026 činí 21 %. U fyzické osoby si odpisy uplatnit také můžete, ale kombinace s dalšími výdajovými paušály a progresivním zdaněním (15 %, respektive 23 % nad limitem) vychází u portfolia více bytů často hůř než rovná firemní sazba.

Ochrana osobního majetku

Podle §132 zákona o obchodních korporacích (90/2012 Sb.) společníci s.r.o. neručí za dluhy společnosti vlastním majetkem, pokud splatili vklad. Pokud plánujete nemovitost dále zatěžovat úvěry na rekonstrukci nebo rozjíždíte developerský projekt s vyšším rizikem, oddělení majetku do samostatné entity dává právní logiku – v případě sporu s dodavatelem nebo insolvence projektu zůstává váš osobní byt mimo dosah věřitelů firmy.

Plánovaný developerský projekt nebo flipping

Kdo kupuje byty opakovaně za účelem rychlého prodeje po rekonstrukci, tzv. flipping, má ve firmě výhodu v tom, že zisk z každého obchodu je jasně účetně oddělený od osobních příjmů a lze ho reinvestovat bez okamžitého výběru a zdanění dividendou.

Daňové dopady, které rozhodují o skutečné výhodnosti

Zapomeňte na osvobození, které znáte od fyzických osob

Tohle je bod, na kterém klienti nejčastěji naráží. Fyzická osoba má podle §4 odst. 1 písm. a) a b) zákona o daních z příjmů možnost prodat nemovitost zcela bez daně z příjmů, pokud v ní měla bydliště alespoň 2 roky před prodejem, nebo pokud ji vlastnila alespoň 10 let (u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021, u starších platí 5letý test). Právnická osoba žádné takové osvobození nemá. Zisk z prodeje bytu firmou vždy vstupuje do základu daně z příjmů právnických osob a zdaní se sazbou 21 %, bez ohledu na to, jak dlouho byt firma vlastnila. Pokud tedy plánujete byt jednou koupit a za pár let se stěhovat, koupě na firmu vám tuto výhodu úplně zavře.

DPH, na které se často zapomíná

Pokud je vaše společnost plátcem DPH a kupujete byt od developera nebo jiného plátce DPH v rámci tzv. prvního dodání do 5 let od kolaudace, transakce podléhá DPH ve výši 21 % (u bytů do 120 m² se sníženou sazbou dle konkrétních podmínek zákona o DPH č. 235/2004 Sb.). Po uplynutí 5leté lhůty od kolaudace je dodání nemovitosti podle §56 zákona o DPH standardně osvobozeno, prodávající plátce se ale může rozhodnout uplatnit DPH dobrovolně, pokud je to pro obě strany výhodnější kvůli nároku na odpočet. Změny v osvobození od DPH při prodeji nemovitostí od roku 2025 tuhle situaci zjednodušily, ale detail zůstává důležitý a měl by se řešit už ve smlouvě o smlouvě budoucí, ne až při podpisu kupní smlouvy.

Daň z nemovitých věcí

Sazby podle zákona č. 338/1992 Sb. jsou formálně stejné pro fyzické i právnické osoby, ale pokud je byt evidován jako součást podnikatelské činnosti, může se uplatnit jiný místní koeficient nebo sazba pro byty užívané k podnikání. Přiznání navíc podává firma sama za sebe, s termínem do 31. ledna následujícího roku, stejně jako fyzická osoba.

Financování: proč hypotéka na firmu bolí víc

Banky posuzují právnickou osobu jako rizikovější subjekt bez historie, pokud jde o nově založené s.r.o. Prakticky to znamená tři věci: LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) se u firem často pohybuje kolem 60 až 70 % místo obvyklých 80 až 90 % u fyzických osob, úroková sazba bývá o desetiny až jednotky procentního bodu vyšší, a banka téměř vždy chce osobní ručení jednatele nebo společníka, čímž se výhoda omezeného ručení z §132 zákona o obchodních korporacích v praxi vytrácí. Pokud tedy plánujete byt z 80 % financovat hypotékou, koupě na firmu vám může zdražit úvěr natolik, že smaže veškerou daňovou úsporu z odpisů.

Nevýhody, které se často zamlčují

Vedení účetnictví, povinný audit při překročení zákonných limitů podle zákona o účetnictví (563/1991 Sb.), náklady na daňového poradce a administrativu spojenou se založením s.r.o. (typicky desítky tisíc korun ročně) je potřeba odečíst od jakékoliv daňové úspory. Dále, pokud jednou byt do firmy vložíte a chcete ho pak vyvést zpět do osobního vlastnictví, jde o další zdanitelnou transakci, ne o jednoduchý přesun. A v neposlední řadě, veřejný rejstřík vede evidenci skutečných majitelů podle zákona č. 37/2021 Sb., takže anonymitu vlastnictví, kterou si od firmy někteří slibují, prakticky nezískáte.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

V praxi vidím pořád dokola stejné čtyři chyby, které klienty stojí zbytečné peníze i nervy.

• Založení s.r.o. těsně před koupí bez znalosti bankovní politiky. Banky u čerstvě založených firem bez historie často odmítají financovat víc než polovinu kupní ceny. Řešením je ověřit si podmínky financování dřív, než podepíšete rezervační smlouvu.
• Ignorování DPH u novostavby. Kupující si neověří, zda je prodávající plátce DPH a v jaké fázi je 5letá lhůta od kolaudace, a pak je nemile překvapen fakturou navýšenou o 21 %. Řešením je nechat si tuhle informaci písemně potvrdit ve smlouvě o smlouvě budoucí.
• Koupě bytu k bydlení na firmu kvůli odpisům. Pokud v bytě sami bydlíte, ztrácíte nárok na osvobození podle §4 zákona o daních z příjmů a při budoucím prodeji zaplatíte 21 % z celého zisku firmou. Pro byt k vlastnímu bydlení je téměř vždy výhodnější fyzická osoba.
• Podcenění nákladů na provoz firmy. Klienti počítají jen s daňovou sazbou, zapomínají na účetnictví, poradce a administrativu, které dokážou sníst i tisíce korun měsíčně, a to i u jediné nemovitosti ve vlastnictví firmy.

Jak se rozhodnout ve vaší konkrétní situaci

Neexistuje univerzální odpověď a kdokoliv vám ji nabídne bez znalosti účelu koupě, doby držení a způsobu financování, dělá vám medvědí službu. Rozhodující otázky zní: budete v bytě bydlet, nebo ho pronajímat? Plánujete ho prodat do 10 let, nebo držet desítky let jako rentu? Máte na financování vlastní kapitál, nebo potřebujete vysoké LTV od banky? Odpovědi na tyto tři otázky prakticky vždy ukážou správný směr dřív, než se pustíte do zakládání firmy nebo podpisu rezervační smlouvy.

Shrnutí na závěr

• Koupě bytu k vlastnímu bydlení se téměř vždy vyplatí na fyzickou osobu kvůli osvobození od daně z příjmů podle §4 zákona č. 586/1992 Sb.
• Investiční byt určený k pronájmu nebo developerský projekt může být na firmě výhodný díky odpisům a oddělení rizika podle §132 zákona č. 90/2012 Sb.
• Zisk z prodeje nemovitosti firmou se vždy zdaní 21 %, bez ohledu na délku držení – žádný časový test zde neplatí.
• DPH při koupi od plátce v rámci 5 let od kolaudace může navýšit cenu o 21 %, ověřte si to písemně předem.
• Hypotéka na firmu bývá dražší a s nižším LTV, počítejte s vlastním kapitálem 30 až 40 % ceny.

Pokud zvažujete koupi bytu a nejste si jistí, jestli má smysl zakládat firmu nebo jít cestou fyzické osoby, probereme to na konkrétním čísle vaší nemovitosti a vašich plánech. Ozvěte se mi, ráda projdu vaši situaci od financování přes daňové dopady až po samotný výběr vhodné nemovitosti, ať se rozhodujete s jistotou, ne podle dojmu.