Nemovitost v insolvenci firmy: Co musí vědět věřitel i dlužník, než padne první rozhodnutí

Telefon zvoní a na druhé straně je majitel bytu, který zjistil, že firma, od níž ho koupil, nebo firma, které dlužil peníze, skončila v insolvenčním řízení. Nebo volá investor, který má v katastru zapsané zástavní právo a neví, jestli ještě uvidí svoje peníze. Obě situace řeším pravidelně a obě mají jedno společné: paniku živí hlavně neznalost postupu. Insolvenční řízení má pevná pravidla daná zákonem č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), a kdo ta pravidla zná, nehraje o nemovitost poker, ale šachy.

Co se stane s nemovitostí, když firma skončí v insolvenci

Nemovitost vlastněná firmou v insolvenci se stává součástí tzv. majetkové podstaty – souboru veškerého majetku, ze kterého se budou uspokojovat věřitelé. Od okamžiku zveřejnění vyhlášky o zahájení insolvenčního řízení v insolvenčním rejstříku nemůže dlužník (firma) s nemovitostí volně nakládat – každý převod, zástava nebo věcné břemeno zřízené po tomto okamžiku je vůči věřitelům neúčinné, pokud k němu nedal souhlas insolvenční soud nebo později ustanovený insolvenční správce. To je první věc, kterou kontroluji u každé nemovitosti, kde je firma v insolvenci v řetězci vlastníků – datum zápisu vkladu v katastru porovnávám s datem zveřejnění vyhlášky v rejstříku.

Fáze prodeje nemovitosti v insolvenčním řízení

Zjištění úpadku a prohlášení konkursu

Soud nejprve zkoumá, zda je firma skutečně v úpadku (má více věřitelů a neplní splatné závazky déle než 30 dní po splatnosti, nebo je předlužená). Pokud úpadek zjistí, rozhoduje o způsobu řešení – u firem nejčastěji konkurs nebo reorganizace. Právě prohlášením konkursu nastává zásadní okamžik i pro rodinné poměry statutárního zástupce či společníka, pokud je nemovitost v jeho osobním spoluvlastnictví: podle § 268 insolvenčního zákona zaniká společné jmění manželů okamžikem prohlášení konkursu, ne už zahájením řízení. Do té doby manželé majetek spravují běžně, teprve prohlášením konkursu se SJM vypořádává a majetek patřící do něj spadá do majetkové podstaty.

Soupis majetkové podstaty a ocenění

Insolvenční správce sepíše veškerý majetek firmy do soupisu majetkové podstaty, nemovitost nechá ocenit znalcem a výsledná hodnota je podkladem pro rozhodnutí věřitelského výboru nebo schůze věřitelů o způsobu zpeněžení. Tady často vznikají spory – pokud se vlastník nebo věřitel domnívá, že nemovitost byla zařazena do podstaty neprávem (např. patří třetí osobě), může podat tzv. excindační (vylučovací) žalobu.

Zpeněžení – dražba, nebo přímý prodej

Nemovitost z majetkové podstaty se prodává buď veřejnou dražbou v režimu insolvenčního zákona, nebo přímým prodejem mimo dražbu se souhlasem věřitelského orgánu, případně soudu. Je potřeba rozlišovat: běžná veřejná dražba nemovitostí mimo insolvenci se řídí zákonem č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách, účinným od 1. 1. 2025, ale zpeněžení v insolvenci má vlastní režim podle insolvenčního zákona a pravidla dražebního zákona se použijí jen podpůrně. Kdo si tyto dva režimy splete, čeká na lhůty, které v insolvenčním prodeji vůbec neplatí.

Vaše práva jako věřitel

Přihláška pohledávky a lhůty

Pokud firmě dlužíte vy, nebo naopak ona dluží vám a máte pohledávku zajištěnou zástavním právem k nemovitosti, musíte ji přihlásit do insolvenčního řízení ve lhůtě stanovené v rozhodnutí o úpadku, obvykle do dvou měsíců od jeho zveřejnění. Opomenutá lhůta znamená, že pohledávka se v daném řízení dál neprojednává – proto kontroluji insolvenční rejstřík u každé transakce, kde má protistrana byť náznak finančních potíží.

Zajištění versus nezajištění věřitelé

Pokud je vaše pohledávka zajištěna zástavním právem k prodávané nemovitosti, máte přednostní právo na uspokojení z výtěžku jejího prodeje, a to před nezajištěnými věřiteli. Zároveň máte jako zajištěný věřitel právo vyjádřit se ke způsobu a podmínkám zpeněžení – insolvenční správce vás musí se zamýšleným postupem seznámit a vyžádat si váš pokyn, nebo postupuje podle rozhodnutí soudu, pokud se nedohodnete.

Vaše práva jako dlužník

Dlužníkem v tomto kontextu může být přímo firma, ale fakticky i fyzická osoba, jejíž majetek do podstaty spadl přes společné jmění manželů. I po prohlášení konkursu máte právo nahlížet do insolvenčního spisu, podávat námitky proti soupisu majetkové podstaty a odvolávat se proti rozhodnutím, která se vás přímo týkají – typicky proti zařazení konkrétní věci do podstaty, pokud s tím nesouhlasíte. Manžel či manželka dlužníka, jejichž nemovitost spadla do SJM a tím i do podstaty, mají právo účastnit se incidenčních sporů týkajících se vypořádání SJM a požadovat, aby správce řádně doložil, že majetek do podstaty patří.

Prodej pod odhadní cenu – kdy je to legální a kdy ne

Mnoho lidí si myslí, že insolvenční správce musí prodat nemovitost minimálně za cenu znaleckého posudku. Tak to ale není. Podle § 289 insolvenčního zákona lze nemovitost prodat i za cenu nižší, než je odhadní cena, pokud s tím vysloví souhlas věřitelský výbor (nebo zajištěný věřitel u zajištěného majetku) a insolvenční soud tento postup schválí, případně pokud se tak stane v rámci dražby, kde vyšší nabídka prostě nepřišla. To je zásadní informace pro kupující – pokud narazíte na nemovitost z insolvence za 70 % tržní ceny, nejde automaticky o podvod ani o past, ale o legální postup, který má zákonný rámec a kontrolu soudu.

Psychologie: proč se kupující bojí koupit nemovitost z insolvence – a nemusí

Představte si výrobní halu u Mladé Boleslavi, kterou chce koupit regionální podnikatel. Doslechl se slovo „insolvence“ a hned couvl, přestože hala měla čisté vlastnictví, platný soupis majetkové podstaty i schválený postup zpeněžení od soudu. Strach z insolvence je často iracionální – nemovitost zapsaná v soupisu majetkové podstaty se zpeněžuje pod dohledem soudu, insolvenčního správce a věřitelského orgánu, tedy se třemi vrstvami kontroly, které u běžného prodeje mezi dvěma soukromými osobami vůbec nefungují. Klíčové je ověřit si tři věci: zda je nemovitost skutečně zapsaná v soupisu, zda má schválený způsob zpeněžení a zda je nabídka činěna osobou k tomu oprávněnou – tedy insolvenčním správcem, ne třetí osobou, která si nárokuje jednat jeho jménem.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

V praxi vidím stále stejných pět chyb, které stojí lidi peníze i nervy.

• Přehlédnutí data zahájení insolvenčního řízení. Kupující podepíše smlouvu, aniž by zkontroloval insolvenční rejstřík, a zjistí, že prodávající už v okamžiku podpisu nemohl s nemovitostí volně nakládat. Řešení: insolvenční rejstřík kontroluji u každé firmy v řetězci vlastnictví, ne jen u aktuálního prodávajícího.

• Zmeškaná lhůta pro přihlášení pohledávky. Věřitel čeká, až se „něco vyjasní“, a propásne zákonnou lhůtu. Řešení: přihlásit pohledávku ihned po zveřejnění rozhodnutí o úpadku, i kdyby výše dluhu ještě nebyla definitivní.

• Záměna veřejné dražby podle zákona o veřejných dražbách se zpeněžením v insolvenci. Lidé očekávají lhůty a postupy ze zákona č. 250/2023 Sb., které se v insolvenčním zpeněžení vůbec neuplatní. Řešení: vždy si vyžádat konkrétní usnesení soudu, kterým byl způsob zpeněžení schválen.

• Podcenění SJM. Manžel dlužníka se domnívá, že jeho polovina nemovitosti je automaticky chráněná, přestože prohlášením konkursu SJM podle § 268 insolvenčního zákona zaniká. Řešení: nechat si zánik a vypořádání SJM vysvětlit advokátem ještě před prohlášením konkursu, ne až po něm.

• Strach z nízké ceny jako signál podvodu. Kupující odradí cena pod odhadem, přestože jde o legální postup podle § 289 insolvenčního zákona se souhlasem věřitelského orgánu. Řešení: požádat o nahlédnutí do usnesení, kterým soud takový prodej schválil.

Shrnutí a další krok

• Nemovitost firmy v insolvenci spadá do majetkové podstaty od zveřejnění vyhlášky v insolvenčním rejstříku, ne až od prohlášení konkursu.

• SJM manželů zaniká až prohlášením konkursu (§ 268 insolvenčního zákona), do té doby funguje standardně.

• Zajištění věřitelé mají přednostní uspokojení z výtěžku prodeje a právo spolurozhodovat o způsobu zpeněžení.

• Prodej pod odhadní cenu je za podmínek § 289 insolvenčního zákona legální, pokud jej schválil věřitelský orgán a soud.

• Zpeněžení v insolvenci se neřídí zákonem o veřejných dražbách, ale primárně insolvenčním zákonem.

• Nejčastější chyby jsou nekontrolovaný insolvenční rejstřík, zmeškaná lhůta přihlášky a podcenění zániku SJM.

Pokud řešíte prodej nemovitosti zatížené insolvencí firmy, jste věřitel s nejistým výtěžkem, nebo naopak zvažujete koupi bytu či komerčního objektu z majetkové podstaty, ozvěte se mi dřív, než podepíšete cokoliv. Projdu s vámi insolvenční rejstřík, soupis majetkové podstaty i konkrétní usnesení soudu, posoudím reálnou tržní hodnotu nemovitosti a pomůžu nastavit bezpečný postup – ať jste ten, kdo prodává, kdo kupuje, nebo kdo čeká na svoje peníze jako věřitel. Tomáš Kopo, realitní makléř.