Dražba nebo insolvence? Proč bez makléře necháváte peníze na stole

Dopis od exekutora nebo výzva insolvenčního správce dokáže rozhodit i člověka, který má jinak nervy jako ocelová lana. První reakce bývá stejná: rezignace. Lidé si řeknou, že proces už teď „jede sám", že cenu stejně určí soud nebo znalec, a že makléř do toho nemá co mluvit. Je to jeden z nejdražších omylů, jaký může majitel nemovitosti v tíživé situaci udělat. Zákon skutečně stanovuje rámec – lhůty, nejnižší podání, notifikační povinnosti – ale uvnitř tohoto rámce existuje obrovský prostor pro to, o kolik se nemovitost nakonec prodá a jak rychle se dlužník či insolvenční správce dostane k výsledku. A přesně tam se rozhoduje, jestli po dražbě zbude na dlužníka přeplatek, nebo jestli věřitelé dostanou zaplaceno v plné výši.

Co přesně znamená prodej v dražbě a prodej v insolvenci – a proč na tom rozdílu záleží

Než se řeší strategie, je potřeba přesně vědět, v jakém právním režimu se nemovitost nachází. Každý má jiná pravidla, jiné lhůty a jiný prostor pro vyjednávání.

Exekuční dražba podle exekučního řádu a občanského soudního řádu

Prodej nemovité věci v exekuci se řídí zákonem č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, ve spojení s § 336 a násl. zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu. Exekutor nechá zpracovat znalecký posudek, na jehož základě soud nebo exekutor stanoví takzvanou zjištěnou cenu. Nejnižší podání se pak podle § 336e OSŘ typicky pohybuje kolem dvou třetin této zjištěné ceny. To je ale minimum, za které se dražba vůbec smí otevřít – nikoli cena, za kterou se nemovitost skutečně prodá. Pokud se do dražební síně (fyzické i elektronické) přihlásí víc zájemců, cena roste. A právě počet a kvalita zájemců je to, co makléř dokáže ovlivnit ještě před datem dražby.

Veřejná dražba podle aktuální úpravy

Mimo exekuční a soudní řízení se nemovitosti prodávají také formou veřejné dražby podle zákona č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách, účinného od 1. ledna 2025. Exekuční a soudní dražby se řídí odlišným režimem. U přechodných případů se může nadále uplatnit dosavadní úprava podle zákona č. 26/2000 Sb. I tady může kvalitní prezentace nemovitosti před termínem dražby zvýšit zájem dražitelů a přispět k vyšší konečné vydražené ceně.

Insolvenční zpeněžení podle insolvenčního zákona

V insolvenci se postupuje podle zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona. Insolvenční správce může majetek zpeněžit veřejnou dražbou podle § 286 odst. 1, prodejem mimo dražbu podle § 287, nebo přímým prodejem se souhlasem věřitelského výboru a insolvenčního soudu podle § 290. Právě § 290 je klíčové ustanovení, protože umožňuje prodat nemovitost standardní realitní cestou za tržní cenu – může to být rychlejší a někdy výhodnější než prodej v dražbě. Insolvenční správce ale musí soudu i věřitelskému výboru doložit, že nabízená cena odpovídá trhu. V této fázi může být makléř užitečným partnerem.

Proč nižší cena v dražbě není přírodní zákon

Mnoho dlužníků i věřitelů bere nižší výtěžek z dražby jako nevyhnutelnost. Realita je jiná – nejnižší podání kolem dvou třetin ceny je jen startovní čára, ne cílová páska. Pokud se o nemovitosti před dražbou nikdo nedozví, může se prodat za nejnižší podání. Pokud ale nemovitost projde profesionální přípravou – kvalitní fotodokumentace a cílená inzerce na investory, kteří pravidelně sledují dražební portály – může přilákat více zájemců a dosáhnout vyšší ceny. Rozdíl mezi bytem prodaným „naslepo“ za nejnižší podání a stejným bytem, o kterém se ví, může být významný.

Prodej mimo dražbu jako rychlejší a výhodnější cesta

U insolvenčního zpeněžení mimo dražbu podle § 287 a § 290 insolvenčního zákona je role makléře ještě přímější. Insolvenční správce obvykle potřebuje srovnávací tržní analýzu, která mu může pomoci obhájit navrhovanou cenu před věřitelským výborem i insolvenčním soudem. Bez takové analýzy hrozí, že soud prodej neschválí, nebo naopak že se prodá pod cenou a věřitelé (i dlužník, pokud po uspokojení věřitelů něco zbyde) přijdou o peníze zbytečně.

Psychologie prodeje pod tlakem

Člověk, který dostal exekuční příkaz nebo se ocitl v insolvenci, často nejedná racionálně. Převažuje stud, snaha „mít to už za sebou" a ochota podepsat téměř cokoliv, co slibuje rychlé řešení. Přesně tohoto stavu zneužívají takzvaní rychlí výkupci, kteří nabízejí okamžitou hotovost za zlomek tržní hodnoty. Makléř v této fázi funguje jako nárazník – komunikuje s exekutorem nebo insolvenčním správcem místo klienta, rozkládá proces do srozumitelných kroků a hlavně dává klientovi čas přemýšlet, místo aby jednal ve stresu. Odborník po boku může klientovi pomoci omezit impulzivní rozhodování a důkladněji zvážit nabídku; tím se může snížit riziko rychlého prodeje pod cenou.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

Při prodeji v dražbě nebo insolvenci se opakuje pět chyb, které stojí dlužníky i věřitele reálné peníze.

• Chyba č. 1 – podcenění znaleckého posudku. Posudek může být zpracovaný na základě zastaralých srovnání nebo nezohledňovat aktuální stav trhu. Řešení: nechat si posudek nezávisle přezkoumat a případně podat námitky ještě před vydáním dražební vyhlášky.

• Chyba č. 2 – promeškání lhůty pro námitky proti dražební vyhlášce. Podle § 336c OSŘ lze námitky proti obsahu dražební vyhlášky uplatnit jen do zahájení dražebního jednání. Kdo lhůtu prošvihne, může přijít o možnost tyto námitky uplatnit.

• Chyba č. 3 – rychlý prodej příbuznému nebo známému těsně před dražbou za podhodnocenou cenu. Takový úkon může insolvenční správce nebo věřitel napadnout jako neúčinný právní úkon podle § 235 až § 243 insolvenčního zákona, a dlužník tím situaci jen zkomplikuje a prodlouží.

• Chyba č. 4 – nezajištění výmazu zástavních práv a exekučních záznamů z katastru po vydražení. Podle § 336l OSŘ přechází vlastnictví k vydražené nemovitosti až po zaplacení nejvyššího podání a nabytí právní moci usnesení o příklepu, ale výmaz starých zápisů z katastru nemovitostí je potřeba aktivně hlídat a doložit, jinak si nový vlastník komplikuje další prodej či úvěrování.

• Chyba č. 5 – pozdní komunikace s věřiteli. Dohoda o prodeji mimo dražbu nebo o splátkovém kalendáři je reálná jen v určité fázi řízení. Kdo věřitele kontaktuje až týden před dražebním jednáním, už tuto možnost obvykle nemá.

Jak probíhá spolupráce s Tomášem Kopou v těchto situacích

V praxi má smysl řešit prodej v dražbě nebo insolvenci jako standardní zakázku, jen s přísnějšími termíny a větším důrazem na právní dokumentaci. Spolupráce začíná analýzou konkrétní fáze řízení – zda ještě existuje prostor pro dohodu s věřitelem, prodej mimo dražbu podle § 290 insolvenčního zákona, nebo zda už běží dražební vyhláška a je potřeba maximalizovat zájem dražitelů. Následuje tržní ocenění, které slouží jako podklad pro jednání s insolvenčním správcem, věřitelským výborem nebo exekutorem, příprava marketingových materiálů a cílené oslovení investorů, kteří v dražbách aktivně nakupují. Právní kroky – kontrola dražební vyhlášky, výmazy z katastru, součinnost s advokátem – probíhají souběžně, aby se nezmeškala žádná lhůta. Klient po celou dobu komunikuje primárně s makléřem, ne s exekutorem, což mu ubírá stres a dává prostor rozhodovat se s chladnou hlavou.

Shrnutí

• Nejnižší podání v dražbě (typicky kolem dvou třetin zjištěné ceny) je startovní hranice, ne skutečná prodejní cena – její výši mohou ovlivnit počet a kvalita zájemců.

• Insolvenční zákon (§ 287 a § 290) umožňuje prodej mimo dražbu za tržní cenu, pokud správce doloží soudu a věřitelskému výboru relevantní tržní analýzu.

• Lhůty podle § 336c OSŘ pro námitky proti dražební vyhlášce jsou striktní a jejich promeškání znamená ztrátu možnosti proces ovlivnit.

• Rychlé prodeje pod cenou před dražbou mohou být napadeny jako neúčinné právní úkony podle § 235–243 insolvenčního zákona.

• Makléř funguje jako nárazník mezi klientem a exekutorem či insolvenčním správcem a snižuje riziko impulzivních rozhodnutí pod tlakem.

Pokud řešíte prodej nemovitosti v dražbě, exekuci nebo insolvenčním řízení, ozvěte se Tomáši Kopovi co nejdřív – čím dřív se do procesu zapojí, tím větší je prostor pro lepší cenu i rychlejší řešení celé situace. Konzultace ukáže, jaké možnosti ve vaší konkrétní fázi řízení ještě existují, ať už jde o dohodu s věřitelem, prodej mimo dražbu, nebo maximalizaci výtěžku z dražby samotné.