Insolvence manžela a prodej domu: Kdy je smlouva neplatná a jak ochránit svůj podíl

Zavolá mi klientka, že potřebuje prodat rodinný dům v Berouně, protože se s manželem rozvádí a on má navíc dluhy u exekutora. Během pěti minut telefonátu je jasné, že tohle není běžný prodej „na inzerát“. Je to situace, kde jedna špatně podepsaná rezervační smlouva může znamenat, že celý obchod skončí u soudu jako neúčinný právní úkon podle insolvenčního zákona. A kupující, který zaplatil zálohu, se bude obvykle roky soudit o vrácení peněz.

Insolvence jednoho z manželů a prodej společné nemovitosti patří mezi rizikovější realitní transakce – může být složitější než dědické spory, protože tady hraje roli nejen občanský zákoník, ale především zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon). Kdo tento přesah nezná, riskuje, že podepíše smlouvu, kterou insolvenční správce může napadnout a zvrátit.

Co se stane se společným jměním, když manžel skončí v insolvenci

Klíčová jsou ustanovení § 268 a § 274 insolvenčního zákona. SJM zaniká prohlášením konkursu, nikoli už samotným zahájením insolvenčního řízení. Podle § 274 se celý majetek náležející do SJM zahrne do majetkové podstaty tehdy, pokud závazky dlužníka převyšují hodnotu majetku náležejícího do SJM. Toto pravidlo nelze automaticky vztáhnout na každou insolvenci ani na každý způsob oddlužení.

To pro nedlužícího manžela znamená jednu zásadní věc: nemůže nemovitost, která náleží do majetkové podstaty, prodat sám, bez vědomí insolvenčního správce, ani kdyby byl v katastru zapsán jako jediný vlastník před svatbou – pokud nemovitost prokazatelně spadá do SJM a jsou splněny podmínky jejího zahrnutí do majetkové podstaty, je pro insolvenční řízení irelevantní, kdo je v listu vlastnictví uveden jako jediný nabyvatel.

Kdy SJM do insolvence nespadá

Výjimkou je nemovitost ve výlučném vlastnictví nedlužícího manžela nabytá před uzavřením manželství, darem nebo děděním (§ 709 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.). Taková nemovitost do majetkové podstaty nepatří a její prodej insolvenci druhého manžela vůbec neřeší. Proto je první krok při jakékoli podobné zakázce ověření nabývacího titulu na katastru – kupní smlouva, darovací smlouva, usnesení o dědictví. Bez tohoto kroku nelze odpovědně říct, jestli nemovitost vůbec do hry s insolvencí vstupuje.

Ve které fázi insolvenčního řízení se dlužník nachází a proč na tom závisí všechno

Insolvenční řízení má několik fází a každá znamená jiný postup prodeje:

• Moratorium a zjišťování úpadku – nemovitost ještě formálně není v majetkové podstatě, ale prodej v tuto chvíli je extrémně rizikový, protože se situace může obvykle během několika týdnů změnit.

• Oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty (§ 398 a násl. IZ) – dnes nejčastější forma řešení osobního úpadku. Majetek zahrnutý do majetkové podstaty se zpeněžuje; zahrnutí nemovitosti náležející do SJM se posuzuje podle příslušných zákonných podmínek.

• Konkurz – obdobně, správce zpeněžuje veškerý majetek dlužníka, výtěžek jde na uspokojení věřitelů podle pořadí pohledávek.

• Reorganizace – týká se především podnikatelů; u manželské nemovitosti v SJM se s ní v praxi lze setkat spíše výjimečně.

Aktuální fázi řízení, jméno insolvenčního správce a stav soupisu majetkové podstaty najdete zdarma v insolvenčním rejstříku na isir.justice.cz. Tohle je první věc, kterou dělám u každé zakázky, kde tuší nebo vím o dluzích jednoho z manželů – a měl by to udělat i kupující, ještě než podepíše cokoliv s vlastní podpisovou váhou.

Kdo musí dát k prodeji souhlas

Prodej nemovitosti zařazené do majetkové podstaty bez souhlasu insolvenčního správce je podle § 111 insolvenčního zákona právním úkonem, ke kterému se po prohlášení úpadku nepřihlíží – jinými slovy je neúčinný. Pokud takovou smlouvu podepíšete, správce ji může napadnout a nemovitost se vrátí zpět do majetkové podstaty, přičemž kupujícímu se sice vrací kupní cena, ale v praxi to bývá zdlouhavý a nervy drásající proces trvající obvykle měsíce.

Zpeněžení mimo veřejnou dražbu upravuje § 289 insolvenčního zákona. Ke smlouvě je nutný předchozí souhlas insolvenčního soudu a, pokud existuje věřitelský výbor, i jeho souhlas; soud může stanovit podmínky prodeje. U zajištěného majetku se zpeněžení řídí také pokyny zajištěného věřitele. Podle § 289 odst. 2 lze majetek prodat i za cenu nižší, než určil znalecký posudek, a při stanovení ceny se přihlíží také k nákladům správy majetkové podstaty.

Praktický postup prodeje krok za krokem

Když se rozhodneme nemovitost v insolvenci prodávat standardní cestou (mimo dražbu), postup vypadá takto:

• Ověření zápisu v insolvenčním rejstříku a fáze řízení.

• Kontakt s insolvenčním správcem – zjištění, zda je nemovitost již v soupisu majetkové podstaty a zda má zpracovaný znalecký posudek.

• Nastavení prodejní ceny s přihlédnutím k ceně obvyklé podle posudku, případně vyjednání jiné ceny se souhlasem věřitelského výboru.

• Příprava kupní smlouvy tak, aby jednou ze smluvních stran figuroval insolvenční správce (u zpeněžení majetkové podstaty jedná správce místo dlužníka).

• Podání smlouvy ke schválení insolvenčnímu soudu.

• Úschova kupní ceny u advokáta nebo v notářské úschově – výtěžek jde následně do majetkové podstaty, ne na účet manželů.

• Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí podle zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona, teprve po doložení souhlasu insolvenčního soudu.

Ochrana manžela, který dluhy nezpůsobil

Nedlužící manžel není bez ochrany, pokud je celá nemovitost zahrnuta do majetkové podstaty. Po zpeněžení má nárok na vypořádací podíl z výtěžku po odečtení nákladů insolvenčního řízení a přednostních pohledávek. V praxi to ale může znamenat čekání obvykle několik měsíců, někdy i déle než rok, než insolvenční správce zpracuje rozvrh a vyplatí podíl. Pokud manžel potřebuje bydlet dál, je rozumné jednat o odkladu vyklizení nebo o zpětném nájmu od kupujícího – a to je přesně situace, kterou řeším přímo s insolvenčním správcem už při přípravě smlouvy, ne až po podpisu.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

V praxi se opakuje pět chyb, které dokážou celý obchod položit:

• Podpis rezervační smlouvy bez kontroly insolvenčního rejstříku. Kupující i prodávající si musí ověřit stav řízení ještě před složením jakékoli zálohy – jinak riskují vrácení peněz se zpožděním obvykle několika měsíců.

• Prodej bez souhlasu insolvenčního správce. I když je nedlužící manžel v katastru uveden jako vlastník, smlouva bez souhlasu správce je podle § 111 IZ neúčinná.

• Podcenění stanovení ceny. Snaha prodat „rychle a levně, ať už to máme za sebou“ vyžaduje posouzení podmínek zpeněžení – nižší cena než podle znaleckého posudku sama o sobě nemusí vést k napadení smlouvy.

• Ignorování lhůt insolvenčního soudu. Schválení prodeje mimo dražbu má své lhůty a formální náležitosti podání – laik může mít potíže zvládnout je bez právníka nebo zkušeného makléře, který s insolvenčními správci spolupracoval.

• Výplata kupní ceny přímo prodávajícímu místo do úschovy. Peníze musí jít do majetkové podstaty přes advokátní nebo notářskou úschovu, jinak se vystavujete riziku, že insolvenční správce bude požadovat druhé plnění.

Shrnutí a doporučený postup

• SJM zaniká prohlášením konkursu podle § 268 insolvenčního zákona. Podle § 274 se celý majetek náležející do SJM zahrne do majetkové podstaty tehdy, pokud závazky dlužníka převyšují hodnotu majetku náležejícího do SJM.

• Prodej bez souhlasu insolvenčního správce je neúčinný úkon podle § 111 IZ.

• Cena se zpravidla stanovuje s přihlédnutím ke znaleckému posudku; zpeněžení mimo dražbu vyžaduje souhlas insolvenčního soudu podle § 289 IZ.

• Nedlužící manžel má nárok na vypořádací podíl, ale musí počítat s čekáním na rozvrh výtěžku.

• Klíčové je vždy nejdřív ověřit stav řízení v insolvenčním rejstříku, ne až po podpisu smlouvy.

Tohle není obchod, který zvládnete s inzerátem na realitním portálu a šablonovou smlouvou staženou z internetu. Pokud řešíte prodej společné nemovitosti a jeden z manželů je v insolvenci, ozvěte se mi dřív, než cokoliv podepíšete – projdu s vámi insolvenční rejstřík, prověřím stav majetkové podstaty a nastavím prodej s cílem omezit riziko, že vám ho později někdo napadne u soudu. Konzultaci k vaší konkrétní situaci vám rád poskytnu bez zbytečných keců, ať už prodáváte, kupujete nebo jen potřebujete znalecký odhad pro insolvenční řízení.