Kupující chce slevu po podpisu rezervace? Nepanikařte – zjistěte, na co má skutečně právo

Podpis rezervační smlouvy bývá pro prodávajícího psychologickým bodem zlomu – konečně má pocit, že je prodáno. O to tvrdší je náraz, když o dva týdny později volá kupující s nálezem vlhkosti ve sklepě, prasklinou nad okapem nebo revizní zprávou plnou závad, a k tomu žádost: snížit kupní cenu, jinak od obchodu odstupuje. Tahle situace se v roce 2026 objevuje čím dál častěji, protože kupující si kvůli přísnějším bankovním posudkům a vyšším nárokům na LTV nechávají dělat podrobnější technické prohlídky dřív, než dřív bylo zvykem. Dobrá zpráva je, že rezervační smlouva kupujícímu zdaleka nedává takovou pozici, jakou si často myslí – a znalost přesně těch mezí z vás udělá partnera pro jednání, ne rukojmí cizího tlaku.

Co rezervační smlouva skutečně zavazuje – a co ne

Rezervační smlouva není v občanském zákoníku pojmenovaným smluvním typem. Jde o takzvanou nepojmenovanou smlouvu podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – strany si v ní sjednávají vlastní pravidla, typicky dočasné stažení nemovitosti z nabídky výměnou za rezervační zálohu a závazek obou stran uzavřít v určité lhůtě kupní smlouvu. To má zásadní důsledek: nárok na slevu z titulu vady věci podle § 2129 OZ (skryté vady stavby) v této fázi ještě právně neexistuje, protože kupní smlouva nebyla uzavřena a nemovitost nebyla předána. Co v tuto chvíli skutečně existuje, je jen to, co jste si vy a kupující do rezervační smlouvy napsali – nic víc, nic míň.

Rezervační záloha jako páka, ne jako výkupné

Většina rezervačních smluv obsahuje klauzuli, že při odstoupení kupujícího bez sjednaného důvodu propadá záloha ve prospěch prodávajícího nebo makléře jako smluvní pokuta. Pokud ale smlouva obsahuje výjimku typu „kupující může odstoupit a záloha mu bude vrácena, pokud se prokáže závažná faktická nebo právní vada nemovitosti“, má kupující skutečně legitimní páku – ale jen na odstoupení, ne automaticky na slevu. Žádost o slevu je v tuto chvíli nová nabídka k jednání, ne uplatnění zákonného nároku.

Skrytá vada, nebo vyjednávací trik? Psychologie druhé strany

V praxi se setkávám se dvěma zcela odlišnými scénáři a je klíčové je od sebe rozeznat hned na začátku telefonátu. První je reálný technický nález – revizní technik našel netěsnící rozvod plynu, nebo stavební znalec objevil statickou trhlinu, která nebyla vidět při běžné prohlídce. Druhý scénář je takzvané kotvení (anchoring) – kupující využije jakoukoliv drobnost jako záminku k tomu, aby nahodil nízké číslo a posunul vyjednávací rámec, i když vada sama o sobě stojí zlomek požadované slevy. Typický příznak kotvení: žádaná sleva je kulaté číslo (100 000, 200 000 Kč) bez vazby na konkrétní položkový rozpočet opravy.

Představte si byt v panelovém domě v Brandýse nad Labem s kupní cenou 6 500 000 Kč. Kupující po technické prohlídce nahlásí vlhkost u obvodové zdi v ložnici a žádá slevu 150 000 Kč. Nezávislý stavební technik vyčíslí sanaci injektáží a novou omítkou na 62 000 Kč, s rezervou na nepředvídané práce 15 % tedy zhruba 71 000 Kč. Rozdíl mezi požadovanými 150 000 Kč a reálným nákladem 71 000 Kč není technický údaj – je to vyjednávací marže, kterou kupující testuje. Právě tady se rozhoduje, jestli obchod zachráníte s rozumnou ztrátou, nebo přistoupíte na emoční vydírání.

Právní rámec: kdy má kupující na slevu skutečně nárok

§ 2129 a pětiletá lhůta na skryté vady stavby

Jakmile dojde k podpisu kupní smlouvy a k předání nemovitosti, nastupuje § 2129 občanského zákoníku – u staveb má kupující právo vytknout skrytou vadu do pěti let od převzetí. Důležité je, že nejde o „zákonnou záruku“ v obchodním slova smyslu, ale o lhůtu, ve které je potřeba vadu reklamovat, pokud existovala už v době předání.

Odpovědnost existuje i bez úmyslu prodávajícího

Hodně prodávajících žije v omylu, že odpovídají jen za vady, o kterých vědomě mlčeli. Realita je přísnější: odpovědnost se váže k tomu, zda vada existovala v okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci, tedy zpravidla při předání nemovitosti kupujícímu – bez ohledu na to, jestli jste o ní věděli. To je přesně důvod, proč má smysl nechat si nemovitost před prodejem profesionálně prohlédnout ještě předtím, než ji vůbec nabídnete – vada zjištěná vámi dopředu se dá buď opravit, nebo promítnout do ceny s čistým svědomím, místo aby vás dohnala po podpisu.

Pět kroků, jak postupovat, když přijde žádost o slevu

Když zazvoní telefon s touto zprávou, nereagujte emocí ani okamžitým souhlasem. Doporučený postup má pět konkrétních kroků:

• Krok 1 – přečtěte si vlastní rezervační smlouvu. Zjistěte, zda obsahuje klauzuli o odstoupení z důvodu vady a za jakých podmínek se vrací záloha. Bez této klauzule je pozice kupujícího na odstoupení výrazně slabší.

• Krok 2 – rozlište vadu právní a faktickou. Právní vada (nezapsané věcné břemeno, exekuce, černá stavba bez kolaudace podle § 230 a násl. stavebního zákona č. 283/2021 Sb.) má jinou váhu než faktická technická závada – u právní vady je žádost o slevu nebo odstoupení zpravidla opodstatněná vždy.

• Krok 3 – objednejte nezávislý posudek. Nespoléhejte na fotku z mobilu kupujícího. Stavební technik nebo revizní technik vyčíslí reálný náklad opravy, ne pocitové číslo.

• Krok 4 – navrhněte řešení vázané na reálnou částku. Buď sleva odpovídající doloženému nákladu opravy, nebo deponace této částky v advokátní úschově s podmínkou uvolnění po dokončení opravy a kolaudaci, nebo oprava vadou dotčené části ještě před podpisem kupní smlouvy.

• Krok 5 – vše zakotvěte písemně. Ústní příslib „to vyřešíme“ je k ničemu – řešení patří do dodatku rezervační smlouvy nebo přímo do textu kupní smlouvy jako prohlášení o stavu nemovitosti a odpovídající úpravě ceny.

Časté chyby prodávajících a jak se jim vyhnout

Při řešení podobných situací se opakuje pět stejných chyb, které prodávajícího zbytečně připraví o peníze nebo o celý obchod:

• Chyba 1 – podpis rezervační smlouvy bez klauzule o vadách. Řešení: nechte si smlouvu před podpisem zkontrolovat a doplnit jasná pravidla pro tento scénář.

• Chyba 2 – okamžité přistoupení na požadovanou částku. Řešení: vždy si vyžádejte písemné vyčíslení nákladu na opravu od nezávislého technika, ne od dodavatele kupujícího.

• Chyba 3 – záměna právní a faktické vady. Řešení: u podezření na právní vadu (věcné břemeno, chybějící kolaudace) kontaktujte advokáta ihned, dřív než začnete jednat o ceně.

• Chyba 4 – spoléhání na ústní dohodu. Řešení: každou úpravu podmínek zapište do dodatku nebo přímo do kupní smlouvy s podpisy obou stran.

• Chyba 5 – přerušení komunikace z obav z konfliktu. Řešení: mlčení kupující interpretuje jako slabost nebo jako záminku k odstoupení; reagujte věcně a v krátkém termínu, nejlépe do 3 pracovních dnů.

Proč je tahle fáze přesně tam, kde se pozná profesionál

Žádost o slevu po podpisu rezervace je moment, kdy se rozhoduje, jestli z obchodu vytěžíte rozumný kompromis, nebo přijdete o desítky až stovky tisíc korun kvůli neznalosti vlastní vyjednávací pozice. Realitní zprostředkovatel podléhající zákonu č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování má ze zákona povinné pojištění odpovědnosti a povinnost jednat s odbornou péčí – právě proto bývá přirozeným prostředníkem mezi emocemi obou stran a tím, kdo dokáže rychle objednat nezávislý posudek, ohlídat termíny v rezervační smlouvě a navrhnout řešení přes advokátní úschovu tak, aby žádná strana neriskovala. Bez tohoto nárazníku se spor často zbytečně vyhrotí a obchod spadne, i když reálná vada stála za pár desítek tisíc korun.

Shrnutí

• Rezervační smlouva je nepojmenovaná smlouva podle § 1746 odst. 2 OZ – nárok na slevu z vady podle § 2129 OZ v této fázi ještě neexistuje.

• Žádost o slevu po podpisu rezervace je vyjednávací nabídka, ne automatický zákonný nárok, pokud nebyla uzavřena kupní smlouva a nemovitost nebyla předána.

• Rozlišujte právní vadu (věcná břemena, chybějící kolaudace) a faktickou vadu (technický stav) – mají jinou váhu.

• Vždy si vyžádejte nezávislý znalecký nebo technický posudek s konkrétní částkou, ne odhad kupujícího.

• Řešení patří písemně do dodatku rezervační smlouvy nebo do kupní smlouvy, ideálně s využitím advokátní úschovy na spornou částku.

• Pět typických chyb – chybějící klauzule o vadách, unáhlené přistoupení na částku, záměna typu vady, ústní dohoda a mlčení – se dá eliminovat přípravou smlouvy a rychlou věcnou reakcí.

Pokud řešíte žádost o slevu po podpisu rezervační smlouvy, nebo teprve chystáte prodej a chcete mít smlouvu nastavenou tak, aby vás podobná situace nezaskočila, ozvěte se mi. Jako realitní makléř Tomáš Kopa vám pomůžu posoudit, zda je nárok kupujícího opodstatněný, zajistím nezávislý technický posudek a navrhnu řešení, které ochrání vaši kupní cenu i celý obchod.