Investice do nedokončeného bytu: Jak se změnila realita v roce 2026
Koupit a „prodat dál" – realita vs. mýtus
V minulých letech se často mluvilo o investicích do bytů od developerů jako o jistém způsobu, jak vydělat rychle a bez velkého vkladu. Strategie byla jednoduchá: koupit byt v přípravě nebo při stavbě, složit například 20–30 procent ceny a pak ho někdy v průběhu stavby „prodat dál" dalšímu zájemci. Rozdíl mezi prodejní cenou vám zůstane jako zisk.
V teorii je to jednoduché. V praxi se však v posledních dvou letech situace výrazně změnila. Trh se zchladil, hypotéky jsou dražší a kupujících je méně. Pokud jste si mysleli, že prodáte takový byt s automatickým ziskem, měli byste si to rozmyslet.
Co se změnilo v roce 2026
Klesající ceny a nižší poptávka: V mnoha lokalitách se developeři snaží bytům stlačit ceny, aby vůbec něco prodali. Znamená to, že pokud jste si koupi domluvili za vyšší cenu před dvěma lety, máte problém. Nový kupující si nebude chtít koupit za původní cenu, když zjistí, že sousední bytů v projektu se nabízejí levněji.
Nižší dostupnost hypotečního financování: Hypotéky nejsou tak snadné dostat jako před pár lety. Banky jsou opatrnější a vyžadují větší podíl vlastního kapitálu. To znamená, že potenciální kupující, kterému byste chtěli prodat, si může obtížněji sehnat peníze. A když si je sežene, bude mít na výběr a nebude platit přebytečně.
Rostoucí náklady na hypotéku: Lidé si počítají, jakou skutečnou cenu za byt zaplatí včetně úroků. Jsou tedy citlivější na samotnou cenu nemovitosti. Pokud předražíte, neuvidí to jako zajímavou příležitost, ale jako špatný obchod.
Kdy to pořád funguje
To není tak, že by se na bytě od developera nedalo vydělat. Existují však podmínky, které musí být splněny:
- Lokalita s růstovým potenciálem: Pokud kupujete v místě, které se rozvíjí – nový dopravní spoj, investice do infrastruktury, zlepšující se vybavenost – máte šanci. Lokální faktory totiž tlačí ceny nahoru i v chladnějším trhu. Pozor: tohle nejde předvídat s jistotou, ale lze se podívat na publikované plány měst a developerů.
- Projekt s reputací a kvalitou: Neznámý developer z malé stavby se prodává o hodně hůř než etablovaný hráč. Kupující vědí, že se mohou spolehnout na včasné dokončení a kvalitu. Budou ochotní koupit od vás za přiměřeně vyšší cenu, pokud je projekt populární.
- Vhodný typ a velikost bytu: Velké byty se prodávají těžko, protože si je mohou koupit jen kupující s vysokým příjmem a těch je méně. Naopak malé 1–2pokojové byty nebo garsoniéry jsou vzdy poptávány. Stejně tak víceobytná jádra jsou poptávanější než exotické dispozice.
- Reálné ocenění: Pokud si koupíte za normální cenu a nepředpokládáte nějaký fantastický zisk, můžete vydělat. Například si koupi za 2,8 milionu, a během stavby se project stane populárním – prodáte za 3,1 milionu. To je reálné a slušné.
Hlavní rizika, která nesmíte ignorovat
Riziko financování: Máte smluvně zavázaný splátky na hypotéku za byt, který ještě neexistuje. Pokud ho nebudete schopni „prodat dál", stanete se majitelem bytu s hypotékou. A když se vám stane cokoli nepříjemného – zdravotní potíže, ztráta práce – nebudete mít kam se podívat.
Riziko nedokončení: Developer může mít problémy. Stavba se protáhne. Znamená to, že vaše peníze jsou dlouhodobě vázané a hypotéka běží dál. Realitní trh se mezitím změní a už nebude chuť kupovat.
Riziko právních komplikací: Když prodáváte byt, kterého ještě nemáte v osobním vlastnictví (jde o smlouvu na koupi od developera), je to právně složitější. Musíte si najmout právníka, aby vše hlídal. To vás stojí peníze.
Co doporučuji v praxi
Pokud chcete investovat do nemovitostí, je realističtější:
- Koupit hotový byt, který si můžete pronajmout a vydělávat na nájmu. Nájemné je stabilní příjem, který vám pokryje hypotéku a něco vám zbude.
- Koupit byt od developera, ale s tím, že v něm chcete bydlet nebo ho pronajmout dlouhodobě. Pořád je to dobrá investice, protože ceny nemovitostí dlouhodobě rostou, jen ne tak dramaticky jako před třemi lety.
- Pokud se chcete na „prodeji dál" pokusit, vyberte si projekt v opravdu zajímavé lokalitě, kde vidíte dlouhodobý potenciál. Koupit za férovou cenu a počkat, až to созреет. Ale počítejte s tím, že nebude jít o peníze „na rychlo".
Závěr
V roce 2026 už to není tak jednoduché jako dříve. Trh se změnil, kupujících je méně, konkurence je větší a hypotéky jsou dražší. Estrategie „koupit a prodat dál" bez vlastní iniciativy, bez znalosti lokality a bez realistického odhadu cen už nebude fungovat.
Pokud jste ale ochotní udělat si práci – vybrat si správný projekt, správnou lokalitu, správný typ bytu a koupit za férovou cenu – pořád se dá vydělat. Jen byť skromněji a s delším časovým horizontem. A s tím by ses měl počítat, než se na to vydáš.