Státní dluhopisy vs. realitní investice: Kam směřují české úspory v časech nejistoty

České úspory a státní dluhopisy

V posledních měsících se stalo něco zajímavého. Státní dluhopisy zaznamenaly obrovský zájem a nové emise přilákaly řadu českých investorů. Je to symptom toho, jak si české domácnosti v nejistých časech hledají bezpečný přístav.

Zároveň to může odhalovat jednu důležitou tendenci: část českých investorů je poměrně konzervativní. V dobách nejistoty často sáhne po tom, co zná – tedy po produktech, za jejichž závazky odpovídá stát. Je to pochopitelné. Stát může působit jako méně riskantní dlužník.

Proč Češi věří státním dluhopisům

Státní dluhopisy mají jasné výhody:

• Jistota – U státního dluhopisu závisí riziko mimo jiné na schopnosti státu dostát svým závazkům

• Jasnost – Víte přesně, kolik dostanete za rok, dva, pět let

• Likvidita – Peníze nejsou zamrznuté v tuhé nemovitosti

• Nízká zátěž – Žádné údržby, nájemníci, pojišťování

Ale pojďme se podívat na to druhé – na realitní investice, kterým se věnuji profesionálně.

Nemovitosti jako dlouhodobý hedge proti nejistotě

Státní dluhopisy nabízejí výnos, který závisí na konkrétní emisi. To může znít na první pohled slušně. Ale v dlouhodobém horizontu – a říkám dlouhodobě – se realitní investice chovají od státních papírů výrazně odlišně.

Nemovitost vám poskytuje hned několik příjmů paralelně:

• Nájemné – může přinášet průběžný příjem, jeho výše závisí na pořizovací ceně a dalších okolnostech

• Zhodnocení nemovitosti – jeho výše se liší podle období a lokality

• Inflační hedge – nemovitosti jsou hmotné aktivum a jejich ceny mohou v některých obdobích růst spolu s inflací

• Páka (hypotéka) – máte možnost rozmnožit výnos pomocí dlouhodobého financování s nízkou sazbou

Když si vezmu konkrétní případ: Koupíte byt za 3 miliony s hypotékou 2 miliony. Nájemné je 12 tisíc měsíčně. To je 144 tisíc ročně na třímilionovém majetku – výnos 4,8 procenta. Zároveň se nemovitost zhodnocuje. Plus si splácíte hypotéku, takže postupně zvyšujete svůj podíl v majetku.

U státních dluhopisů závisí výnos na podmínkách konkrétní emise. Při pevně stanoveném výnosu se nominální částka může v čase neměnit, zatímco inflace snižuje kupní sílu peněz.

Nejistota není základ pro rozhodnutí

Vidím to v praxi pořád: investoři přicházejí v dobách nejistoty a chtějí maximální jistotu. Je to přirozené. Ale nejistota by neměla být jediným faktorem. Měl byste se ptát sám sebe:

• Jak dlouho mohu peníze vázat?

• Potřebuji pravidelný příjem, nebo čekám na dlouhodobý růst?

• Mám energii a čas se věnovat nemovitosti?

• Jak moc mě bolí inflace?

Pro seniora čekajícího důchod je státní dluhopis rozumný. Pro mladého člověka, který nemá potřebu peněz příští rok? To je jiná kalkulace.

Kombinace, ne binární volba

Modelovým příkladem vhodného přístupu není všechno nebo nic. Část peněz může být ve státních dluhopisech („stabilizující podloží“) a část v nemovitostech. Například 30 procent v dluhopisech jako rezerva a pro klidný spánek, 70 procent v bytech a domech jako generátor příjmu a dlouhodobého bohatství.

Státní dluhopisy jsou poctivý finanční nástroj. Nejsou špatné. Ale nejsou také magické. Při porovnání historického vývoje cen nemovitostí a reálné kupní síly úspor záleží na zvoleném období a způsobu srovnání; nelze obecně říci, že nemovitosti dlouhodobě vždy vítězí.

Co byste měli udělat teď

Pokud jste teď v pokušení strčit všechny peníze do státních dluhopisů jen kvůli jistotě – zamyslete se na chvíli. Jistota v krátkodobém okně není totéž co bezpečnost dlouhodobého majetku. Nemovitost obvykle zůstává hmotným aktivem, její prodejní cena ale může kolísat a inflace může snižovat reálnou hodnotu příjmů i její hodnoty.

Pokud máte otázky, jak strukturovat svůj majetek nebo zda je pro vás teď správný čas koupit, jsem tu od toho. Realitní investice nejsou věda, ale přesná kalkulace a znalost lokálního trhu dělají obrovský rozdíl.