Energetický štítek G a hypotéka: proč vás nízká třída PENB může připravit o statisíce

Když se řekne energetický štítek, většina majitelů bytů si představí barevnou nálepku na lednici. U nemovitostí ale může energetická náročnost ovlivnit náklady na bydlení, posouzení hypotéky i zájem kupujících. Pojďme se na to podívat bez omáčky a oddělit doložená fakta od předpokladů.

Co skutečně znamená třída E, F a G

Energetická náročnost budovy se podle vyhlášky č. 264/2020 Sb. hodnotí v sedmi třídách od A (mimořádně úsporná) po G (mimořádně nehospodárná). U starších bytových domů může být energetická třída horší, zejména pokud budova není zateplená, má původní okna nebo zastaralý zdroj vytápění. Tady nejde o kosmetiku, ale o fyziku: budova s horší energetickou třídou může mít vyšší spotřebu energie na vytápění než energeticky úspornější budova. Skutečné náklady na energie závisí na řadě okolností, například na technickém stavu domu, způsobu užívání a cenách energií.

Proč se to řeší až teď

Do roku 2020 spousta prodávajících PENB ignorovala, protože sankce se v praxi téměř nevymáhaly. Některé realitní kanceláře a banky v poslední době zpřísnily interní procesy – PENB může být běžnou přílohou k žádosti o hypotéku i k rezervační smlouvě. Část kupujících se navíc díky srovnávačům energií zaměřuje i na to, kolik je bydlení bude reálně stát, nejen na to, kolik zaplatí bance.

Zákonná povinnost mít PENB – a co hrozí, když ho nemáte

Zákonná povinnost mít PENB – a co hrozí, když ho nemáte

Povinnost zpracovat a předložit průkaz energetické náročnosti budovy upravuje § 7a zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií. Prodávající je povinen předložit PENB kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy, u pronájmu nejpozději při podpisu nájemní smlouvy. Pokud PENB nemáte, nesmíte v inzerci uvádět nesprávné nebo žádné údaje o energetické náročnosti – to kontroluje Státní energetická inspekce podle § 12 téhož zákona a za porušení povinností mohou hrozit sankce. V praxi jsem se setkal s případy, kdy makléř kvůli chybějícímu PENB musel prodej pozastavit doslova týden před podpisem – kupující banka bez něj úvěr obvykle neuvolní.

Jak nízký štítek ovlivní schválení hypotéky

Tady se dostáváme k jádru věci. Banka při posuzování úvěruschopnosti hodnotí příjmy a závazky žadatele. Obecné limity DTI a DSTI jsou deaktivované, banka však dál používá vlastní pravidla a modely. Pro vlastní bydlení platí závazný limit LTV 80 %, případně 90 % pro žadatele mladší 36 let. Od 1. 4. 2026 ČNB doporučuje u investičních hypoték LTV 70 % a DTI 7; jde o doporučení, nikoli obecný závazný limit. Náklady na bydlení mohou hrát roli při posuzování finanční situace žadatele, takže byt s vyššími provozními náklady může být pro některé kupující náročnější na financování.

Zelené hypotéky jako druhá strana mince

Některé banky nabízejí takzvané zelené hypotéky se zvýhodněnou sazbou pro nemovitosti s dobrou energetickou třídou nebo pro rekonstrukce vedoucí ke snížení energetické náročnosti. Konkrétní podmínky se mezi bankami liší. Při prodeji bytu po rekonstrukci může být lepší PENB argumentem pro zájemce, jehož význam ale závisí na konkrétní nabídce a situaci na trhu.

Nižší LTV a opatrnější ocenění zástavy

U některých bytů s nízkým štítkem mohou bankovní odhadci pracovat s konzervativnější tržní hodnotou – například s ohledem na to, že nemovitost může v budoucnu vyžadovat investici do zateplení nebo výměny zdroje tepla. To se může projevit nižším LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zástavy), a kupující tak může potřebovat vyšší vlastní hotovost, než by čekal.

Modelový příklad: byt v Řevnicích a jeho skutečné náklady

Představte si byt 75 m² v Řevnicích, panelová výstavba, štítek F, plynový kotel z roku 2003. Nabídková cena 5,2 milionu korun. Kupující s hypotékou 4,5 milionu koruny má schválenou splátku, ale při posuzování financování může být třeba zohlednit také předpokládané náklady na energie – v tomto příkladu kolem 22 000 korun ročně jen za vytápění a ohřev vody. Konkrétní dopad na posouzení žádosti závisí na situaci žadatele a pravidlech banky. Prodávající pak může jednat o ceně nebo kupujícímu doporučit zvážit spoludlužníka. Proto se vyplatí mít po ruce makléře, který PENB umí vysvětlit i bance, ne jen předložit.

Jak zvýšit hodnotu bytu dřív, než ho nabídnete

Mezi opatření, která mohou energetickou náročnost zlepšit, patří výměna oken, zateplení obvodového pláště u rodinných domů a bytových jednotek s vlastním pláštěm nebo výměna zdroje vytápění za tepelné čerpadlo. Na některé kroky lze čerpat podporu z programu Nová zelená úsporám; její výše se odvíjí od typu opatření a dosažené úspory energie. Před investicí je vhodné posoudit její náklady a přínos pro konkrétní nemovitost. Lepší energetická třída může být pro zájemce o koupi výhodou, nelze však bez podkladů zaručit vyšší cenu ani rychlejší prodej.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

Za roky prodejů vidím pořád dokola stejných pět chyb, které majitele zbytečně stojí peníze i nervy.

• Chyba č. 1 – prodej bez platného PENB. Řešení: nechte si průkaz zpracovat energetickým specialistou zapsaným v seznamu Ministerstva průmyslu a obchodu ještě před spuštěním inzerce, ne až na poslední chvíli před podpisem smlouvy.

• Chyba č. 2 – ignorování dopadu na hypotéku kupujícího. Řešení: dopředu si spočítejte, jak vysoké energie u vašeho bytu jsou, a tuto informaci dejte kupujícímu i jeho hypotečnímu poradci – může to oběma ušetřit čas a pomoci předejít zklamání z neschválené výše úvěru.

• Chyba č. 3 – přeceňování bytu s nízkým štítkem podle cen sousedů s vyšší třídou. Řešení: doporučuji srovnávat cenu s reálně srovnatelnou energetickou třídou, nejen podle metrů a lokality.

• Chyba č. 4 – investice do drahé rekonstrukce těsně před prodejem bez posouzení návratnosti. Řešení: nechte si spočítat, o kolik tříd se PENB reálně zlepší a jestli se investice vrátí v prodejní ceně, případně zvolte levnější dílčí opatření, jako je výměna oken.

• Chyba č. 5 – podceňování komunikace s bankou kupujícího. Řešení: obecně lze doporučit dodat podklady k energetické náročnosti bance kupujícího ještě před odhadem nemovitosti; může to pomoci předejít zbytečnému snížení LTV.

Shrnutí a co dělat teď

• Při prodeji a pronájmu platí povinnosti týkající se PENB podle § 7a zákona č. 406/2000 Sb.; konkrétní povinnost závisí na situaci a zákonných výjimkách.

• Horší energetická třída může znamenat vyšší náklady na bydlení a zohledňuje se při posuzování finanční situace kupujícího; banky používají vlastní pravidla a modely.

• Některé banky nabízejí zelené hypotéky se zvýhodněnou sazbou pro vybrané energeticky úsporné nemovitosti nebo rekonstrukce; podmínky se liší.

• Investice do zateplení a výměny zdroje tepla mohou přinést úsporu na energiích a být výhodou při prodeji; vliv na rychlost prodeje a prodejní cenu závisí na konkrétní nemovitosti a situaci na trhu.

• Pět nejčastějších chyb – chybějící PENB, ignorování dopadu na hypotéku, špatné srovnání cen, neefektivní rekonstrukce a chybějící komunikace s bankou – lze důkladnou přípravou před inzercí zpravidla omezit.

Pokud řešíte prodej, koupi nebo jen chcete vědět, jakou reálnou hodnotu má váš byt s ohledem na energetický štítek a aktuální podmínky hypoték, ozvěte se mi přímo. Projdeme spolu PENB, spočítáme dopad na bonitu kupujících a nastavíme cenu i prezentaci tak, aby prodej proběhl rychle a bez zbytečných komplikací s bankou.