Energetický štítek G a hypotéka: proč vás nízká třída PENB může připravit o statisíce

Když se řekne energetický štítek, většina majitelů bytů si představí barevnou nálepku na lednici. U nemovitostí je to ale úplně jiná liga – průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) dnes rozhoduje o tom, jestli vám banka půjčí 4 miliony nebo jen 3,4 milionu korun, a jestli byt prodáte za nabídkovou cenu, nebo o 8 % níž. Pojďme se na to podívat bez omáčky, rovnou s čísly a paragrafy.

Co skutečně znamená třída E, F a G

Energetická náročnost budovy se podle vyhlášky č. 264/2020 Sb. hodnotí v sedmi třídách od A (mimořádně úsporná) po G (mimořádně nehospodárná). U bytových domů postavených do konce 80. let se nejčastěji setkávám s třídou D až F – u bytu bez zateplení, s původními okny a plynovým kotlem starým 25 let je reálná i třída G. Tady nejde o kosmetiku, ale o fyziku: byt 70 m² ve třídě G spotřebuje na vytápění klidně 200–250 kWh/m² ročně, zatímco byt po rekonstrukci ve třídě B se pohybuje kolem 60–80 kWh/m². Při dnešních cenách energií je to rozdíl v řádu 15 000 až 25 000 korun ročně jen na vytápění jednoho bytu.

Proč se to řeší až teď

Do roku 2020 spousta prodávajících PENB ignorovala, protože sankce se v praxi téměř nevymáhaly. Realitní kanceláře a banky ale za poslední tři roky výrazně zpřísnily interní procesy – dnes je průkaz energetické náročnosti standardní přílohou k žádosti o hypotéku i k rezervační smlouvě. Kupující se navíc díky srovnávačům energií naučili počítat, kolik je bydlení bude reálně stát měsíčně, ne jen kolik zaplatí bance.

Zákonná povinnost mít PENB – a co hrozí, když ho nemáte

Povinnost zpracovat a předložit průkaz energetické náročnosti budovy upravuje § 7a zákona č. 406/2000 Sb., na hospodaření energií. Prodávající je povinen předložit PENB kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy, u pronájmu nejpozději při podpisu nájemní smlouvy. Pokud PENB nemáte, nesmíte v inzerci uvádět nesprávné nebo žádné údaje o energetické náročnosti – to kontroluje Státní energetická inspekce podle § 12 téhož zákona a pokuty se pohybují v řádu desítek tisíc korun u fyzických osob, u podnikatelů a větších transakcí i výš. V praxi jsem se setkal s případy, kdy makléř kvůli chybějícímu PENB musel prodej pozastavit doslova týden před podpisem – kupující banka bez něj úvěr neuvolní.

Jak nízký štítek ovlivní schválení hypotéky

Tady se dostáváme k jádru věci. Banka při posuzování bonity žadatele počítá ukazatele DSTI (podíl měsíční splátky dluhu k čistému příjmu) a DTI (celkový dluh k ročnímu příjmu). Doporučení ČNB pracuje s hranicemi kolem 45 % pro DSTI a 8,5násobku ročního příjmu pro DTI. Do měsíčních výdajů žadatele se počítají i náklady na bydlení – a byt ve třídě G s účtem za energie 4 000–5 000 Kč měsíčně prostě ukrojí z disponibilního příjmu víc, než byt ve třídě B s účtem 1 500 Kč. U žadatelů na hraně bonity to může znamenat rozdíl mezi schválením úvěru 3,8 milionu a 3,4 milionu korun.

Zelené hypotéky jako druhá strana mince

Několik bank – mezi nimi Česká spořitelna, ČSOB nebo Komerční banka – nabízí takzvané zelené hypotéky se sazbou nižší o 0,1 až 0,3 procentního bodu pro nemovitosti ve třídě A nebo B, případně pro rekonstrukce vedoucí ke snížení energetické náročnosti. Na hypotéce 4 miliony korun na 25 let to při rozdílu 0,2 p. b. znamená úsporu v řádu 40 000 až 50 000 korun na úrocích za celou dobu splácení. Pokud tedy prodáváte byt po rekonstrukci, PENB třídy B nebo A je argument, který má cenu v korunách, ne jen v marketingu.

Nižší LTV a opatrnější ocenění zástavy

Bankovní odhadci u bytů s nízkým štítkem často pracují s konzervativnější tržní hodnotou – počítají s tím, že nemovitost bude v budoucnu vyžadovat investici do zateplení nebo výměny zdroje tepla. To se může projevit nižším LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zástavy), a kupující tak musí mít připravenou vyšší vlastní hotovost, než by čekal.

Modelový příklad: byt v Řevnicích a jeho skutečné náklady

Představte si byt 75 m² v Řevnicích, panelová výstavba, štítek F, plynový kotel z roku 2003. Nabídková cena 5,2 milionu korun. Kupující s hypotékou 4,5 milionu koruny má schválenou splátku, ale při reálném propočtu nákladů na energie – kolem 22 000 korun ročně jen za vytápění a ohřev vody – banka do jeho DSTI započítá dalších téměř 2 000 korun měsíčně navíc oproti bytu se štítkem C. U žadatele s příjmem na hraně to znamenalo snížení maximální výše úvěru o necelých 300 000 korun. Výsledek: prodávající musel buď snížit cenu, nebo kupujícímu doporučit spoludlužníka. Tenhle scénář se opakuje čím dál častěji a je to přesně ta chvíle, kdy se vyplatí mít po ruce makléře, který PENB umí vysvětlit i bance, ne jen předložit.

Jak zvýšit hodnotu bytu dřív, než ho nabídnete

Nejúčinnější a nejrychleji návratná opatření jsou výměna oken (zlepšení o jednu až dvě třídy), zateplení obvodového pláště u rodinných domů a bytových jednotek s vlastním pláštěm, a výměna zdroje vytápění za tepelné čerpadlo. Na tyto kroky lze čerpat dotační program Nová zelená úsporám, kde se výše podpory odvíjí od typu opatření a dosažené úspory energie – u zateplení fasády rodinného domu se dotace běžně pohybuje v desítkách procent uznatelných nákladů. Investice 150 000 až 300 000 korun do zateplení bytového domu se u prodeje bytu vrací nejen na energiích, ale hlavně na vyšší prodejní ceně a rychlejším prodeji – byty ve třídě C a lepší se v mé praxi prodávají v průměru o 3 až 4 týdny rychleji než srovnatelné byty ve třídě F či G.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

Za roky prodejů vidím pořád dokola stejných pět chyb, které majitele zbytečně stojí peníze i nervy.

• Chyba č. 1 – prodej bez platného PENB. Řešení: nechte si průkaz zpracovat energetickým specialistou zapsaným v seznamu Ministerstva průmyslu a obchodu ještě před spuštěním inzerce, ne až na poslední chvíli před podpisem smlouvy.
• Chyba č. 2 – ignorování dopadu na hypotéku kupujícího. Řešení: dopředu si spočítejte, jak vysoké energie u vašeho bytu jsou, a tuto informaci dejte kupujícímu i jeho hypotečnímu poradci – ušetříte oběma čas i zklamání z neschválené výše úvěru.
• Chyba č. 3 – přeceňování bytu s nízkým štítkem podle cen sousedů s vyšší třídou. Řešení: srovnávejte cenu vždy s reálně srovnatelnou energetickou třídou, ne jen podle metrů a lokality.
• Chyba č. 4 – investice do drahé rekonstrukce těsně před prodejem bez posouzení návratnosti. Řešení: nechte si spočítat, o kolik tříd se PENB reálně zlepší a jestli se investice vrátí v prodejní ceně, případně zvolte levnější dílčí opatření, jako je výměna oken.
• Chyba č. 5 – podceňování komunikace s bankou kupujícího. Řešení: aktivně dodejte podklady k energetické náročnosti bance kupujícího ještě před odhadem nemovitosti, ať se předejde zbytečnému snížení LTV.

Shrnutí a co dělat teď

• PENB je od roku 2020 povinná příloha ke každé kupní i nájemní smlouvě podle § 7a zákona č. 406/2000 Sb.
• Nízký štítek (E, F, G) zvyšuje reálné náklady na bydlení o desítky tisíc korun ročně a snižuje maximální výši hypotéky kupujícího přes ukazatele DSTI a DTI.
• Zelené hypotéky nabízejí zvýhodnění sazby 0,1–0,3 p. b. pro byty ve třídě A nebo B.
• Investice do zateplení a výměny zdroje tepla se vrací nejen na energiích, ale i na rychlosti prodeje a prodejní ceně.
• Pět nejčastějších chyb – chybějící PENB, ignorování dopadu na hypotéku, špatné srovnění cen, neefektivní rekonstrukce a chybějící komunikace s bankou – lze eliminovat důkladnou přípravou před inzercí.

Pokud řešíte prodej, koupi nebo jen chcete vědět, jakou reálnou hodnotu má váš byt s ohledem na energetický štítek a aktuální podmínky hypoték, ozvěte se mi přímo. Projdeme spolu PENB, spočítáme dopad na bonitu kupujících a nastavíme cenu i prezentaci tak, aby prodej proběhl rychle a bez zbytečných komplikací s bankou.