Hypotéka 2026: Kolik vám banka skutečně půjčí a proč to nemusí být tolik, kolik čekáte

Proč vás v roce 2026 banka posuzuje jinak než před pěti lety

Ještě v roce 2021 stačilo mít slušný plat a banka vám prakticky napsala hypotéku na míru vysněné nemovitosti. Dnes, v roce 2026, je proces jiný. Banky posuzují žádosti podle vlastních interních pravidel; závazný limit ČNB se týká LTV, zatímco DTI a DSTI jsou deaktivované. Výsledek je ten, že pokud vaše finance nesedí do kritérií konkrétní banky, o schválení si můžete nechat zdát bez ohledu na to, jak moc byt chcete.

Zásadní je i to, že podle §86 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, má věřitel zákonnou povinnost posoudit schopnost žadatele úvěr splácet, a to na základě dostatečných, aktuálních a ověřitelných informací. Banka tedy nemá prostor "přimhouřit oko", i kdyby chtěla – jde o povinnost danou zákonem, nikoliv o interní zdvořilost.

Tři čísla, která rozhodují o výši vašeho úvěru

LTV – kolik procent hodnoty nemovitosti banka pokryje

Loan to Value udává poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti stanovenou bankovním znalcem. V roce 2026 se běžná praxe bank pohybuje v pásmu do 80 % hodnoty nemovitosti pro standardní žadatele, u žadatelů mladších 36 let bývá strop o něco vstřícnější. Nad tuto hranici banky obvykle nejdou vůbec, nebo jen výjimečně s výrazně horší úrokovou sazbou. To v praxi znamená, že na byt v hodnotě 5 milionů korun potřebujete mít připraveno alespoň zhruba milion korun vlastních prostředků, a to ideálně dřív, než se vůbec začnete dívat na konkrétní inzeráty. Důležité je pochopit, že vlastní zdroje nejsou jen o spořené částce, ale o tom, jak je banka ocení.

DSTI – kolik smí spolykat splátky z vašeho měsíčního příjmu

Debt Service to Income poměřuje součet vašich splátek s příjmem. ČNB tento ukazatel jako závazný limit deaktivovala; banky mohou při posuzování schopnosti splácet používat vlastní interní kritéria. Proto nelze bez znalosti metodiky konkrétní banky určit, jaká část příjmu vám zbude na splátku hypotéky.

DTI – kolik dluhu uneseš vzhledem k ročnímu příjmu

Debt to Income poměřuje celkovou výši dluhu s ročním příjmem. ČNB tento ukazatel jako závazný limit deaktivovala; banky mohou používat vlastní interní kritéria a zohledňovat také další dluhy, například spotřebitelský úvěr, kontokorent nebo leasing na auto.

Stresový test úročení: banka počítá s vyšší sazbou, než jakou vám nabízí

Banky při posuzování schopnosti splácet postupují podle vlastních metodik. Nelze proto obecně tvrdit, že každá banka počítá splátku se stejnou stresovou sazbou nebo s jednotným navýšením oproti nabízené sazbě. Výše úvěru se může lišit podle toho, jak konkrétní banka vyhodnotí příjmy, závazky a další okolnosti žádosti.

Kdo má v roce 2026 nejtěžší pozici – a proč

Obtížnější situaci mohou mít OSVČ s kratší historií podnikání, lidé v pracovním poměru na dobu určitou a živnostníci pracující přes platformy (gig economy). Banky mohou příjmy z těchto zdrojů posuzovat individuálně a podle vlastních metodik. Pokud jste si při daňovém přiznání uplatnili výdajový paušál, může to ovlivnit výši příjmu, který banka uzná pro účely hypotéky. Pro OSVČ je proto klíčová správná příprava dokumentů a znalost bankovních metodik.

Psychologie kupujícího: proč si lidé počítají vyšší limit, než mají

Řada zájemců o hypotéku si nejdřív zamiluje konkrétní byt a teprve pak řeší financování. To může vést ke zklamání, pokud banka schválí nižší úvěr, než klient potřebuje na vysněnou nemovitost v Řevnicích nebo Rudné u Prahy. Doporučuji vždy nejdřív projít předschválením u alespoň dvou bank a teprve s reálným, papírově podloženým limitem jít prohlížet nemovitosti. Ušetříte si zklamání i zbytečně podepsanou rezervační smlouvu, ze které se pak složitě couvá.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

V praxi se u klientů opakuje pět chyb, které je stojí buď peníze, nebo vysněnou nemovitost.

• Podpis rezervační smlouvy dřív, než má klient hypotéku předschválenou. Rezervační poplatek bývá 30–100 tisíc korun a při neschválení úvěru je vratnost často sporná – závisí na přesné formulaci smlouvy, ne na dobré vůli prodávajícího.

• Nezapočítání všech závazků do DSTI a DTI. Klienti mohou zapomenout na kontokorent, kreditku s nevyčerpaným limitem nebo spolupodpis úvěru kamaráda – banka může tyto závazky zohlednit při posouzení a nabídnout nižší úvěr.

• Změna zaměstnání nebo IČO těsně před žádostí. Banky obvykle chtějí doložit příjem za obvykle 6 až 12 měsíců u zaměstnanců a obvykle 12 až 24 měsíců u OSVČ – nová smlouva o pár týdnů dřív může znamenat zamítnutí žádosti.

• Podcenění vlastních zdrojů kvůli LTV. Spoléhat na to, že "banka to nějak dofinancuje", je riskantní – pokud znalecký posudek vyjde níž, než čekáte, chybějící rozdíl musíte doplatit z vlastního.

• Absence rezervy na náklady spojené s převodem. Zápis vkladu vlastnického práva do katastru podle §11 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, sice sám o sobě stojí správní poplatek 2 000 Kč, ale k tomu přičtěte znalecký posudek, pojištění nemovitosti a případně advokátní úschovu kupní ceny – dohromady klidně dalších 20–40 tisíc korun.

Právní jistota: kde klienti nejčastěji přijdou o peníze

Smlouva o smlouvě budoucí kupní podle §1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, je běžný nástroj, kterým si strany rezervují dobu na vyřízení hypotéky. Zásadní je ale to, co se stane, pokud úvěr banka nakonec neschválí. Doporučuji, aby smlouva obsahovala odkládací podmínku vázanou na schválení financování a jasně definovala, komu a za jakých podmínek propadá záloha. Bez této klauzule riskujete, že o zaplacenou zálohu přijdete i v situaci, kdy za neschválení úvěru vůbec nemůžete – třeba proto, že se v mezidobí objevil neočekávaný záznam v registru dlužníků.

Stejně důležitá je i otázka úschovy kupní ceny. Obecně lze doporučit, aby peníze nešly přímo na účet prodávajícího před zápisem vkladu na katastru – často se využívá advokátní nebo notářská úschova, ze které se prostředky uvolní podle sjednaných podmínek, zpravidla až po potvrzeném vkladu vlastnického práva. Tohle není formalita navíc, ale základní pojistka proti tomu, abyste zaplatili za nemovitost, kterou nakonec právně nezískáte.

Jak reálně zvýšit šanci na schválení vyššího úvěru

Než začnete žádost podávat, doporučuji tři konkrétní kroky. Zaprvé, před žádostí uzavřete nebo splaťte drobné spotřebitelské úvěry a nevyužívejte kontokorent do mínusu – stávající závazky mohou ovlivnit posouzení bonity. Zadruhé, pokud jste OSVČ, zvažte podání daňového přiznání ve skutečných výdajích místo paušálu alespoň jeden rok před žádostí – vyšší vykázaný zisk může ovlivnit výši uznatelného příjmu. Zatřetí, nechte si spočítat orientační bonitu u více bank současně, protože každá banka má vlastní interní kritéria.

Shrnutí: co si z toho odnést

• Banky v roce 2026 posuzují bonitu podle vlastních metodik. Závazný limit ČNB se týká LTV; DTI a DSTI jsou deaktivované. Nelze obecně tvrdit, že banky testují splátku při jednotně navýšené stresové sazbě.

• Povinnost banky posoudit vaši úvěruschopnost je daná zákonem (§86 zákona č. 257/2016 Sb.), nejde o libovůli bankéře.

• OSVČ a lidé s nestandardním příjmem mají obvykle nižší uznatelnou část příjmu a měli by se na žádost připravit s předstihem minimálně jednoho zdaňovacího období.

• Doporučuji, aby rezervační smlouva i smlouva o smlouvě budoucí obsahovaly odkládací podmínku vázanou na schválení hypotéky – jinak riskujete ztrátu zálohy.

• Obecně lze doporučit řešit kupní cenu přes advokátní nebo notářskou úschovu s výplatou vázanou na zápis vkladu podle §11 zákona č. 256/2013 Sb.

• Reálný limit úvěru zjistíte až předschválením u konkrétní banky – ne z internetové kalkulačky.

Poraďte se dřív, než podepíšete cokoliv

Právě proto, že se pravidla bank v roce 2026 posunula a jedna nesprávně podepsaná rezervační smlouva vás může stát desítky tisíc korun, se vyplatí probrat financování dřív, než padne podpis. Jako makléř každý den řeším propojení mezi reálnou nabídkou hypoték, právním zajištěním smlouvy a konkrétní nemovitostí – ne teoreticky, ale na číslech vašeho konkrétního příjmu a konkrétního bytu. Pokud plánujete koupi, prodej nebo potřebujete reálný odhad toho, kolik vám banka skutečně půjčí, napište mi nebo zavolejte – projdeme to spolu dřív, než uděláte první krok, který se těžko vrací zpátky.