Hypotéka 2026: Kolik vám banka skutečně půjčí a proč to nemusí být tolik, kolik čekáte

Proč vás v roce 2026 banka posuzuje jinak než před pěti lety

Ještě v roce 2021 stačilo mít slušný plat a banka vám prakticky napsala hypotéku na míru vysněné nemovitosti. Dnes, v roce 2026, je proces jiný. Česká národní banka dlouhodobě tlačí na banky, aby úvěry poskytovaly konzervativněji, a byť formální plošné limity ČNB v posledních letech opakovaně upravovala z povinných na doporučující, banky si drtivou většinu z nich interně zafixovaly jako vlastní rizikovou politiku. Výsledek je stejný jako u závazného pravidla: pokud vaše finance nesedí do tabulek, o schválení si můžete nechat zdát bez ohledu na to, jak moc byt chcete.

Zásadní je i to, že podle §86 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, má věřitel zákonnou povinnost posoudit schopnost žadatele úvěr splácet, a to na základě dostatečných, aktuálních a ověřitelných informací. Banka tedy nemá prostor "přimhouřit oko", i kdyby chtěla – jde o povinnost danou zákonem, nikoliv o interní zdvořilost.

Tři čísla, která rozhodují o výši vašeho úvěru

LTV – kolik procent hodnoty nemovitosti banka pokryje

Loan to Value udává poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti stanovenou bankovním znalcem. V roce 2026 se běžná praxe bank pohybuje v pásmu do 80 % hodnoty nemovitosti pro standardní žadatele, u žadatelů mladších 36 let bývá strop o něco vstřícnější. Nad tuto hranici banky obvykle nejdou vůbec, nebo jen výjimečně s výrazně horší úrokovou sazbou. To v praxi znamená, že na byt v hodnotě 5 milionů korun potřebujete mít připraveno alespoň zhruba milion korun vlastních prostředků, a to ideálně dřív, než se vůbec začnete dívat na konkrétní inzeráty. Důležité je pochopit, že vlastní zdroje nejsou jen o spořené částce, ale o tom, jak je banka ocení.

DSTI – kolik smí spolykat splátky z vašeho měsíčního příjmu

Debt Service to Income poměřuje součet všech vašich měsíčních splátek (hypotéka, spotřebitelský úvěr, leasing, kreditní karta) k čistému měsíčnímu příjmu. Banky v roce 2026 typicky nepustí klienta přes hranici 45 % čistého příjmu na splátky. Pokud vyděláváte 55 000 Kč čistého a splácíte auto na leasing 6 000 Kč měsíčně, na hypotéku vám reálně zbývá prostor přibližně do 18 750 Kč měsíční splátky – ne víc, ať už chcete sebevětší byt.

DTI – kolik dluhu uneseš vzhledem k ročnímu příjmu

Debt to Income poměřuje celkovou výši dluhu k čistému ročnímu příjmu. Standardní praxe bank se drží kolem hodnoty 8 až 8,5násobku ročního čistého příjmu. Domácnost se dvěma příjmy v součtu 100 000 Kč měsíčně čistého (1,2 milionu ročně) tak v modelovém výpočtu narazí na strop dluhu kolem 10 milionů korun – což zní hodně, dokud si neuvědomíte, že do tohoto limitu se počítá i případný spotřebitelský úvěr, kontokorent nebo nesplacený leasing na auto.

Stresový test úročení: banka počítá s vyšší sazbou, než jakou vám nabízí

Nejvíc žadatelů překvapí právě tohle: banka při posouzení DSTI nepočítá se sazbou, kterou vám nabízí ve smlouvě, ale s navýšenou, tzv. stresovou sazbou – obvykle o 2 procentní body vyšší, aby ověřila, že splátku uneseteí i při budoucím zdražení refixace. Pokud vám tedy banka nabízí sazbu 4,8 %, počítá vaši schopnost splácet, jako byste měli sazbu kolem 6,8 %. To v praxi srazí maximální výši úvěru o statisíce korun oproti tomu, co byste čekali z jednoduché kalkulačky na internetu.

Kdo má v roce 2026 nejtěžší pozici – a proč

Nejhůř na tom jsou OSVČ s kratší historií podnikání, lidé v pracovním poměru na dobu určitou a živnostníci pracující přes platformy (gig economy). Banky totiž u příjmu, který nemá formu standardní pracovní smlouvy na dobu neurčitou, obvykle uplatňují konzervativnější koeficient uznatelnosti příjmu – u OSVČ často jen 70–80 % vykázaného zisku z daňového přiznání, a to za poslední jedno až dvě zdaňovací období. Pokud jste si loni sáhli na výdajové paušály, abyste ušetřili na dani, letos vás to může bolet – nižší vykázaný základ znamená nižší uznaný příjem pro účely hypotéky. Pro OSVČ je proto klíčová správná příprava dokumentů a znalost bankovních metodik.

Psychologie kupujícího: proč si lidé počítají vyšší limit, než mají

Naprostá většina zájemců o hypotéku si nejdřív zamiluje konkrétní byt a teprve pak řeší financování. To je přesně obrácené pořadí, které vede k emocím ve chvíli, kdy banka schválí o 800 tisíc méně, než klient potřeboval na vysněnou nemovitost v Řevnicích nebo Rudné u Prahy. Doporučuji vždy nejdřív projít předschválením u alespoň dvou bank a teprve s reálným, papírově podloženým limitem jít prohlížet nemovitosti. Ušetříte si zklamání i zbytečně podepsanou rezervační smlouvu, ze které se pak složitě couvá.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

V praxi se u klientů opakuje pět chyb, které je stojí buď peníze, nebo vysněnou nemovitost.

• Podpis rezervační smlouvy dřív, než má klient hypotéku předschválenou. Rezervační poplatek bývá 30–100 tisíc korun a při neschválení úvěru je vratnost čerstě sporná – závisí na přesné formulaci smlouvy, ne na dobré vůli prodávajícího.
• Nezapočítání všech závazků do DSTI a DTI. Klienti zapomínají na kontokorent, kreditku s nevyčerpaným limitem nebo spolupodpis úvěru kamaráda – banka si to ale najde v registru SOLUS a BRKI/NRKI a limit vám sníží bez varování.
• Změna zaměstnání nebo IČO těsně před žádostí. Banky obvykle chtějí doložit příjem za 6 až 12 měsíců u zaměstnanců a 12 až 24 měsíců u OSVČ – nová smlouva o pár týdnů dřív může znamenat zamítnutí žádosti.
• Podcenění vlastních zdrojů kvůli LTV. Spoléhat na to, že "banka to nějak dofinancuje", je riskantní – pokud znalecký posudek vyjde níž, než čekáte, chybějící rozdíl musíte doplatit z vlastního.
• Absence rezervy na náklady spojené s převodem. Zápis vkladu vlastnického práva do katastru podle §11 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, sice sám o sobě stojí správní poplatek 2 000 Kč, ale k tomu přičtěte znalecký posudek, pojištění nemovitosti a případně advokátní úschovu kupní ceny – dohromady klidně dalších 20–40 tisíc korun.

Právní jistota: kde klienti nejčastěji přijdou o peníze

Smlouva o smlouvě budoucí kupní podle §1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, je běžný nástroj, kterým si strany rezervují dobu na vyřízení hypotéky. Zásadní je ale to, co se stane, pokud úvěr banka nakonec neschválí. Dobře napsaná smlouva musí obsahovat odkládací podmínku vázanou na schválení financování a jasně definovat, komu a za jakých podmínek propadá záloha. Bez této klauzule riskujete, že o zaplacenou zálohu přijdete i v situaci, kdy za neschválení úvěru vůbec nemůžete – třeba proto, že se v mezidobí objevil neočekávaný záznam v registru dlužníků.

Stejně důležitá je i otázka úschovy kupní ceny. Peníze by nikdy neměly jít přímo na účet prodávajícího před zápisem vkladu na katastru – standardem je advokátní nebo notářská úschova, ze které se prostředky uvolní až po potvrzeném vkladu vlastnického práva. Tohle není formalita navíc, ale základní pojistka proti tomu, abyste zaplatili za nemovitost, kterou nakonec právně nezískáte.

Jak reálně zvýšit šanci na schválení vyššího úvěru

Než začnete žádost podávat, doporučuji tři konkrétní kroky. Zaprvé, minimálně tři měsíce před žádostí uzavřete nebo splaťte drobné spotřebitelské úvěry a nevyužívejte kontokorent do mínusu – i malý dluh 20 tisíc korun na kreditce dokáže srazit maximální výši hypotéky o desítky tisíc kvůli přepočtu do DSTI. Zadruhé, pokud jste OSVČ, zvažte podání daňového přiznání ve skutečných výdajích místo paušálu alespoň jeden rok před žádostí – vyšší vykázaný zisk znamená vyšší uznatelný příjem. Zatřetí, nechte si spočítat orientační bonitu u více bank současně, protože každá banka má mírně odlišný interní scoring a rozdíl v maximální nabízené částce může činit i 300–500 tisíc korun.

Shrnutí: co si z toho odnést

• Banky v roce 2026 počítají bonitu podle tří klíčových ukazatelů – LTV, DSTI a DTI – a navíc testují splátku při navýšené, stresové sazbě o cca 2 procentní body.
• Povinnost banky posoudit vaši úvěruschopnost je daná zákonem (§86 zákona č. 257/2016 Sb.), nejde o libovůli bankéře.
• OSVČ a lidé s nestandardním příjmem mají obvykle nižší uznatelnou část příjmu a měli by se na žádost připravit s předstihem minimálně jednoho zdaňovacího období.
• Rezervační smlouva i smlouva o smlouvě budoucí musí obsahovat odkládací podmínku vázanou na schválení hypotéky – jinak riskujete ztrátu zálohy.
• Kupní cenu vždy řešte přes advokátní nebo notářskou úschovu vázanou na zápis vkladu podle §11 zákona č. 256/2013 Sb.
• Reálný limit úvěru zjistíte až předschválením u konkrétní banky – ne z internetové kalkulačky.

Poraďte se dřív, než podepíšete cokoliv

Právě proto, že se pravidla bank v roce 2026 posunula a jedna nesprávně podepsaná rezervační smlouva vás může stát desítky tisíc korun, se vyplatí probrat financování dřív, než padne podpis. Jako makléř každý den řeším propojení mezi reálnou nabídkou hypoték, právním zajištěním smlouvy a konkrétní nemovitostí – ne teoreticky, ale na číslech vašeho konkrétního příjmu a konkrétního bytu. Pokud plánujete koupi, prodej nebo potřebujete reálný odhad toho, kolik vám banka skutečně půjčí, napište mi nebo zavolejte – projdeme to spolu dřív, než uděláte první krok, který se těžko vrací zpátky.