Provize realitního makléře 2026: kolik procent je férové a kdy platíte za DPH zbytečně

Na úvod transparentně: autor tohoto článku je realitní makléř, plátce DPH, a sám si účtuje provizi 3 % z kupní ceny plus DPH s minimální odměnou 50 000 Kč při prodeji. Píšu to proto, abyste věděli, z jaké pozice text vzniká – nejsem nezávislý pozorovatel zvenčí, jsem součástí trhu, o kterém píšu.

Důležité rozlišení: provize sama o sobě není problém. Profesionální služba – příprava nemovitosti, marketing, prohlídky, vyjednávání, právní servis, součinnost s katastrem – má svoji cenu a makléř má právo si za ni nechat zaplatit. Problém nastává tam, kde je odměna netransparentní (klient zjistí skutečnou částku až na konci) nebo nepřiměřená odvedené práci. A ne každá nepříjemná praktika je protiprávní – zákon nechává cenu služby na dohodě stran. Právě proto je potřeba vědět, co si hlídat, než cokoliv podepíšete.

Co o provizi skutečně říká zákon

Zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování výši provize vůbec neomezuje. Nestanovuje žádné minimum ani maximum – makléř si může účtovat 1 %, 3 %, 6 % i jinou částku, zákon mu v tom nebrání. Co ale zákon vyžaduje, je transparentnost: smlouva o realitním zprostředkování musí podle tohoto zákona obsahovat výši provize, nebo alespoň jasný způsob jejího určení. Nestačí vágní formulace, kterou si makléř může vyložit podle potřeby.

Dále zákon řeší, kdy provize vůbec vzniká a kdy je splatná. Podle § 19 je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, tedy typicky kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím. Dřívější splatnost lze sjednat jen tehdy, pokud je klient o tomto odchýlení od zákonné úpravy výslovně poučen. Pokud jde o zálohu na provizi, u spotřebitele platí limit nejvýše dvě třetiny celkové provize – makléř tedy nemůže chtít celou odměnu předem, než se cokoliv prodá.

Kolik procent je v roce 2026 běžných – orientační přehled

Oficiální celostátní průzkum provizí neexistuje a pro Prahu konkrétně žádný takový oficiální zdroj neznáme. Následující čísla jsou proto orientací z veřejně dostupných, převážně komerčních zdrojů (viz odkazy na finance.cz a banky.cz níže), ne výsledkem nezávislého šetření.

Provize za prodej bytu se v ČR obvykle pohybuje v rozmezí zhruba 3–6 % z kupní ceny, nejčastěji v pásmu 3–5 %, k tomu u plátců DPH ještě 21 % daň navrch. Obecně platí, že čím dražší nemovitost, tím nižší procento makléři nabízejí – u levných nemovitostí se naopak často používá pevná minimální částka bez ohledu na procento. Jeden z veřejně dostupných zdrojů uvádí, že u nemovitostí do 1 milionu Kč se nejčastěji objevuje pevné minimum kolem 50 000 Kč.

Kolik to je v korunách – spočítaná tabulka

Abyste si uměli částky představit konkrétně, spočítali jsme provizi bez DPH a s DPH 21 % pro tři typické ceny nemovitostí a tři běžná procenta.

Cena 5 000 000 Kč:

• 3 % = 150 000 Kč bez DPH / 181 500 Kč s DPH

• 4 % = 200 000 Kč bez DPH / 242 000 Kč s DPH

• 5 % = 250 000 Kč bez DPH / 302 500 Kč s DPH

Cena 10 000 000 Kč:

• 3 % = 300 000 Kč bez DPH / 363 000 Kč s DPH

• 4 % = 400 000 Kč bez DPH / 484 000 Kč s DPH

• 5 % = 500 000 Kč bez DPH / 605 000 Kč s DPH

Cena 15 000 000 Kč:

• 3 % = 450 000 Kč bez DPH / 544 500 Kč s DPH

• 4 % = 600 000 Kč bez DPH / 726 000 Kč s DPH

• 5 % = 750 000 Kč bez DPH / 907 500 Kč s DPH

Pokud chcete vidět, kolik vám z prodejní ceny skutečně zůstane po odečtení provize, daně a dalších nákladů, podívejte se na podrobnou kalkulaci v článku Kolik vám zůstane z prodeje bytu v Praze nebo si to spočítejte rovnou na stránce Kolik mi zůstane z prodeje.

Proč se účtuje DPH, i když makléř plátcem není

Tohle je oblast, kde vznikají skutečné zmatky, a stojí za to si fakta ujasnit. Plátcem DPH se podle § 6 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb. stává osoba, jejíž obrat v tuzemsku překročí 2 000 000 Kč za rozhodné období – a plátcem se stává od 1. ledna následujícího roku. Dokud makléř tuto hranici nepřekročí (a nezaregistruje se dobrovolně), plátcem není a DPH nemá co odvádět ani účtovat.

Může se stát, že někdo k provizi připočítá „plus DPH 21 %“, přestože plátcem DPH není. Podle § 108 odst. 4 písm. g) zákona o DPH platí, že kdo vystaví doklad, na kterém daň uvede, je povinen ji přiznat a odvést finančnímu úřadu – a to i tehdy, když plátcem není. Z pohledu klienta je ale hlavní jiná věc: neplátce nemá právo účtovat k provizi příplatek 21 % jako DPH. Cenu provize si strany samozřejmě mohou sjednat jakkoli vysokou, ale měla by být řečena na rovinu jako cena, ne jako „daň“. Pokud to udělá, je služba o 21 % dražší, aniž by pro to existoval jakýkoli věcný důvod – klient prostě platí navíc peníze, které nemají v ceně služby žádné opodstatnění.

Doporučení je jednoduché: plátcovství DPH si ověřte ve veřejném registru plátců DPH na webu finanční správy (stačí zadat DIČ makléře nebo firmy), dřív než podepíšete cokoliv. A v nabídce i ve smlouvě se vždy zeptejte přesně takto: „Je provize včetně DPH, nebo plus DPH, a kolik celkem v korunách zaplatím?“ Jasná odpověď na tuto otázku vám ušetří nepříjemné překvapení na konci.

Kdy je 5 % moc – a kdy to naopak dává smysl

Toto je názor autora, ne objektivní pravidlo: podle mě je 5 % provize u pražského bytu za 10 000 000 Kč, tedy 500 000 Kč bez DPH a 605 000 Kč s DPH, přehnané. Důvod je prostý – absolutní částka provize roste lineárně s cenou nemovitosti, ale práce makléře s cenou neroste stejně rychle. Příprava inzerce, focení, prohlídky a vyjednávání u bytu za 5 milionů a u bytu za 10 milionů ve stejné lokalitě se zásadně neliší v objemu hodin. Právě to je důvod, proč procento u dražších nemovitostí typicky klesá – a proč bych u desetimilionového bytu čekal spíš 3 % než 5 %.

Fér je ale dodat, kdy vyšší procento odůvodnění má. Je to typicky u:

• náročného nebo komplikovaného prodeje (např. nevyjasněné vlastnictví, spoluvlastnické podíly, exekuce na nemovitosti),

• špatně prodejné lokality, kde je potřeba výrazně déle a intenzivněji pracovat na poptávce,

• rozsáhlé přípravy nemovitosti před prodejem (home staging, drobné úpravy, získávání chybějících dokumentů),

• rozsáhlého a nákladného marketingu nad rámec standardní inzerce.

Pokud makléř vyšší procento nabízí z některého z těchto důvodů, mělo by to být vysvětleno předem a zapsáno ve smlouvě – ne jen odůvodněno ústně po podpisu. Moje doporučení: porovnejte nabídky alespoň od dvou až tří makléřů a o výši provize vyjednávejte. Je to běžná součást jednání, ne nezdvořilost.

Proč existuje minimální odměna a kdy je spravedlivá

Minimální provize není snaha makléře si přijít na víc peněz za málo práce – u levných nemovitostí má reálné ekonomické opodstatnění. I při prodeji nemovitosti za pár desítek tisíc korun musí makléř připravit rezervační smlouvu, kupní smlouvu, zajistit advokátní nebo notářskou úschovu kupní ceny, vytvořit inzerci, absolvovat prohlídky a vyřídit podání na katastr nemovitostí (správní poplatek za vklad 2 000 Kč obvykle platí kupující, ne makléř). Tato práce stojí přibližně stejně, ať se prodává byt za 5 milionů, nebo pozemek za 100 tisíc.

Představte si modelový příklad: louka v severních Čechách za 70 000 Kč. Provize 3 % by znamenala 2 100 Kč – částka, která nepokryje ani zlomek nákladů na smlouvy, úschovu a čas strávený na prohlídkách. Proto makléři u takto levných nemovitostí prakticky vždy používají pevné minimum místo procenta.

Řeknu to otevřeně a bez omlouvání: moje minimum 50 000 Kč je u nemovitosti za 70 000 Kč celých 71 % ceny (60 500 Kč s DPH). Je to extrémní poměr. Minimální odměna je ekonomicky nutná, ale u velmi levných nemovitostí vytváří situace, kdy procentuální vyjádření ztrácí smysl. Proto má v takovém případě prodávající zvážit alternativy – buď prodej bez realitky (postup a náklady najdete v článku Prodej bytu bez realitky), nebo pevný servisní balíček za konkrétně vyjmenované úkony místo procentní provize. A minimum musí být napsané na první straně smlouvy, srozumitelně, ne schované v drobném písmu až v příloze – pokud na minimum narazíte až při podpisu, je to varovný signál.

Kontrolní seznam před podpisem smlouvy s makléřem

Než cokoliv podepíšete, projděte si tyto body a na každý chtějte konkrétní písemnou odpověď:

• Je provize počítána z kupní ceny, nebo z nabídkové (požadované) ceny?

• Je uvedená částka včetně DPH, nebo plus DPH – a kolik to je v korunách celkem?

• Existuje minimální odměna a jaká je její výše?

• Kdy přesně vzniká nárok na provizi a kdy je splatná?

• Je ve smlouvě výhradnost a na jak dlouho – u spotřebitele podle zákona smí být sjednaná nejvýše na 6 měsíců?

• Co přesně je v ceně služby zahrnuto (inzerce, foto, prohlídky, právní servis, úschova)?

• Jsou nějaké náklady navíc, které si platím zvlášť?

• Kolik korun celkem zaplatím při konkrétní prodejní ceně – chci to vidět spočítané, ne jen v procentech?

Časté chyby a jak se jim vyhnout

První chybou je podepsat smlouvu, aniž byste si nechali spočítat konkrétní částku v korunách. Procento samo o sobě zní abstraktně – teprve částka v korunách ukáže realitu. Řešení: vždy si nechte napsat výpočet pro vaši konkrétní očekávanou prodejní cenu.

Druhou chybou je nezjistit si plátcovství DPH u makléře předem. Řešení: ověřte si to ve veřejném registru plátců DPH finanční správy ještě před podpisem, ne až když přijde faktura.

Třetí chybou je podepsat dlouhou výhradnost bez jasné představy, co za to dostanete. Řešení: pokud makléř chce výhradní zastoupení, žádejte konkrétní marketingový plán a harmonogram, ne jen obecný slib „postarám se o to“.

Čtvrtou chybou je porovnávat nabídky jen podle procenta, bez ohledu na rozsah služby. Makléř s 3 % a minimální inzercí na jednom portálu může vyjít dráž než makléř se 4 %, profesionálním fotografem, video prohlídkou a aktivním oslovováním poptávky. Řešení: ptejte se na konkrétní rozsah služeb, ne jen na číslo procenta.

Pro širší přehled nekalých praktik na realitním trhu – nejen k provizi a DPH, ale k 19 dalším věcem, na které si dát pozor při spolupráci s makléřem – doporučuji článek Nekalé praktiky realitních makléřů. Tento článek, který právě čtete, se zaměřuje konkrétně na provizi a DPH; ten druhý jde napříč celým procesem prodeje.

Časté dotazy k provizi makléře

Kolik procent je běžná provize?

Podle orientace z veřejných zdrojů se provize za prodej bytu v ČR obvykle pohybuje v rozmezí 3–6 %, nejčastěji 3–5 % z kupní ceny, plus DPH 21 % u plátců. Oficiální celostátní průzkum neexistuje, u dražších nemovitostí bývá procento nižší.

Musí makléř k provizi účtovat DPH?

Pouze pokud je plátcem DPH. Plátcem se stává, když jeho obrat v tuzemsku přesáhne 2 000 000 Kč podle § 6 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb., a to od 1. ledna následujícího roku.

Může makléř, který není plátce, účtovat DPH?

Nemá na to právo – pokud přesto na dokladu DPH uvede, musí ji podle § 108 odst. 4 písm. g) zákona o DPH odvést, ale pro klienta to znamená bezdůvodně vyšší cenu o 21 %. Plátcovství si ověřte ve veřejném registru plátců DPH finanční správy.

Je minimální provize legální?

Ano, zákon č. 39/2020 Sb. výši ani strukturu provize neomezuje, minimum tedy není v rozporu se zákonem. Musí však být jasně uvedeno ve smlouvě, ne skryto až v drobném tisku.

Kolik je 5 % z 10 milionů?

5 % z 10 000 000 Kč je 500 000 Kč bez DPH, respektive 605 000 Kč s DPH 21 %.

Shrnutí

• Zákon č. 39/2020 Sb. výši provize neomezuje, ale vyžaduje, aby byla ve smlouvě jasně uvedená částka nebo způsob jejího výpočtu.

• Provize za prodej bytu se podle orientace z veřejných zdrojů běžně pohybuje mezi 3–6 %, nejčastěji 3–5 %, plus DPH u plátců.

• DPH smí k provizi připočítat jen skutečný plátce – ověřte si to v registru plátců DPH finanční správy.

• 5 % u nemovitosti v řádu 10 milionů Kč je podle názoru autora přehnané, pokud není odůvodněno náročností prodeje.

• Minimální odměna je ekonomicky opodstatněná, ale u velmi levných nemovitostí vytváří extrémní procentuální poměr – musí být napsaná srozumitelně na první straně smlouvy.

• Před podpisem si vždy nechte spočítat konkrétní částku v korunách, ne jen procento.

Pokud řešíte prodej, koupi nemovitosti, hypotéku nebo potřebujete reálný odhad ceny, napište mi přímo – ukážu vám konkrétní výpočet provize pro vaši situaci, včetně DPH, dřív než cokoliv podepíšete. Jak přesně při prodeji postupuji, najdete na stránce Jak prodávám.