Skryté poplatky ve smlouvě o zprostředkování: co si realitka nenapíše do inzerátu

Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti má v průměru tři až pět stran a klienti ji čtou v průměru necelé tři minuty. To je problém, protože právě v těch odstavcích, které se přeskakují jako formalita, se rozhoduje o částkách v řádu desítek až stovek tisíc korun. Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, sice makléřům ukládá konkrétní informační povinnosti, ale nikdo vám nezabrání podepsat smlouvu, aniž byste se na cokoliv zeptali. A realitní kanceláře s tím běžně počítají.

Tento text rozebírá, kde se v praxi nejčastěji skrývají dodatečné náklady, co k tomu říká zákon a jaké otázky položit makléři dřív, než se podepíšete pod exkluzivitu na šest měsíců.

Co vám musí makléř sdělit ze zákona ještě před podpisem

Zákon o realitním zprostředkování v § 10 ukládá realitnímu zprostředkovateli povinnost sdělit zájemci před uzavřením smlouvy mimo jiné výši odměny za zprostředkování nebo způsob jejího určení, a pokud má zprostředkovatel nebo osoba s ním propojená na nemovitosti či na druhé straně obchodu nějaký zájem, musí to uvést také. Problém není v tom, že by makléři tuto povinnost ignorovali úplně – problém je ve formě. Informace o odměně „4 % z kupní ceny“ bez dovětku „plus DPH“ je formálně splněná povinnost, prakticky ale zavádějící údaj, protože reálná částka je o 21 % vyšší.

Druhá věc, kterou zákon řeší v § 3, je povinné pojištění odpovědnosti za škodu, které musí mít každý realitní zprostředkovatel sjednané s limitem plnění nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Vyžádejte si potvrzení o tomto pojištění přímo – je to jedna z mála věcí, která vás chrání, pokud makléř udělá chybu, která vás reálně poškodí finančně.

Sedm položek, které se nejčastěji schovávají v drobném písmu

1. Provize uvedená bez DPH

Model: byt v hodnotě 6 500 000 Kč, provize 4 %. To je 260 000 Kč. Jenže k tomu se připočítává DPH 21 %, tedy dalších 54 600 Kč. Výsledná částka 314 600 Kč se v ústní prezentaci často zaokrouhlí na „kolem 260 tisíc“ a klient si rozdíl uvědomí až na faktuře.

2. Marketingový balíček účtovaný zvlášť

Profesionální foto, dron, 3D prohlídka nebo home staging bývají prezentované jako standard zdarma, ale v některých smlouvách jsou definované jako samostatná položka v rozmezí 10 000 až 35 000 Kč, splatná bez ohledu na to, zda se nemovitost prodá. Ptejte se konkrétně: je marketing součástí provize, nebo fakturovaný zvlášť a za jakých podmínek?

3. Odměna náležející i při prodeji pod vaší minimální cenou

Pokud smlouva neobsahuje jasně definovanou minimální prodejní cenu, pod kterou makléř nesmí nemovitost nabídnout bez vašeho písemného souhlasu, riskujete, že se pod tlakem rychlého prodeje sníží cena o statisíce korun a provize se počítá z té nižší částky – nebo naopak zůstává pevná bez ohledu na výsledek.

4. Smluvní pokuta za porušení exkluzivity

Typická sazba se pohybuje ve výši srovnatelné s celou provizí, tedy klidně oněch 260 000 až 314 600 Kč z předchozího příkladu, pokud nemovitost během exkluzivity prodáte sami nebo přes jiného makléře. Tato klauzule sama o sobě není nic nekalého, ale musí být v textu výslovně a srozumitelně, ne schovaná v odstavci o „náhradě nákladů“.

5. Náklady na znalecký posudek a PENB přenesené na klienta

Průkaz energetické náročnosti budovy podle zákona č. 406/2000 Sb. musí být zpracován osobou s oprávněním a kontroluje ho Státní energetická inspekce. Pokud makléř tvrdí, že PENB „zařídí“, ověřte, jestli je cena zahrnutá v provizi, nebo jde o samostatnou položku v řádu tisíců korun navíc.

6. Poplatek za předčasné ukončení smlouvy

Některé smlouvy obsahují tzv. storno poplatek i v situaci, kdy ukončujete spolupráci z důvodu, že makléř neplní dohodnuté marketingové kroky. Takové ustanovení je potřeba číst spolu s klauzulí o výpovědi – jedno bez druhého nedává smysl.

7. Náklady advokátní úschovy přenesené jednostranně na prodávajícího

Úschova kupní ceny u advokáta, notáře nebo banky je standardní a bezpečná praxe, ale kdo ji platí, je věcí dohody. Pokud smlouva mlčí, realitní kancelář běžně navrhne, že náklady na úschovu hradí prodávající v plné výši, přestože je obvyklé náklady rozdělit mezi obě strany obchodu.

Exkluzivita: past, nebo výhoda?

Výhradní zprostředkování má smysl – makléř do nemovitosti investuje marketingový rozpočet a čas jen tehdy, když má jistotu, že neprodává paralelně vedle tří dalších kanceláří. Zákon v § 9 stanovuje, že pokud je smlouva o výhradním zprostředkování uzavřena na dobu určitou, nesmí tato doba přesáhnout 6 měsíců, pokud se strany po jejím uplynutí výslovně nedohodnou na pokračování. Pokud vám tedy makléř předloží exkluzivitu na 12 nebo 18 měsíců jako „standard“, jde o ustanovení v rozporu se zákonem a trváte na opravě.

Co ale zákon neřeší, je automatické prodloužení bez vašeho aktivního souhlasu. Čtěte poslední odstavce smlouvy – pokud je tam formulace typu „smlouva se automaticky prodlužuje o další období, pokud některá ze stran nejpozději X dní před koncem nedoručí písemné oznámení o ukončení“, potřebujete si do kalendáře poznamenat přesné datum, jinak vám exkluzivita tiše poběží dál.

Konkrétní otázky, které položit předtím, než cokoliv podepíšete

• Je uvedená provize včetně, nebo bez DPH, a jaká je tedy konečná částka v korunách?

• Co přesně je zahrnuto v provizi a co se účtuje zvlášť – foto, dron, inzerce na top pozicích, právní servis?

• Jaká je minimální prodejní cena, pod kterou nemovitost nejde nabídnout bez mého písemného souhlasu?

• Jaká je výše smluvní pokuty při porušení exkluzivity a za jakých přesně podmínek se uplatní?

• Kdo hradí náklady advokátní či notářské úschovy a v jakém poměru?

• Jak dlouho trvá exkluzivita, k jakému datu končí a prodlužuje se automaticky?

• Jaké je pojištění odpovědnosti zprostředkovatele a mohu si vyžádat jeho potvrzení?

Časté chyby a jak se jim vyhnout

Chyba 1: Podpis smlouvy hned na první schůzce

Makléři často tlačí na rychlé podepsání s argumentem, že „trh se hýbe a nemovitost musí jít do inzerce co nejdřív“. Smlouvu si vždy odneste domů, přečtěte si ji v klidu a nejlépe ji nechte zkontrolovat nezávislou osobou. Dva dny zpoždění vás nic nestojí, podpis nevýhodné klauzule ano.

Chyba 2: Řešení jen procenta provize, ne celkové struktury nákladů

Klient porovná tři nabídky podle čísla „3 % versus 4 % versus 5 %“ a vybere tu nejnižší, aniž by zjistil, že ta nejlevnější provize má navíc samostatně účtovaný marketing za 30 000 Kč a smluvní pokutu dvojnásobnou oproti konkurenci. Počítejte vždy celkovou částku, kterou ze svého zaplatíte za celý proces, ne jen základní procento.

Chyba 3: Ignorování ustanovení o výpovědi smlouvy

Pokud spolupráce s makléřem nefunguje – nereaguje, neinzeruje aktivně, nepřivádí zájemce – musíte vědět, za jakých podmínek a s jakou výpovědní lhůtou můžete smlouvu ukončit. Bez této znalosti zůstáváte v nevýhodné spolupráci měsíce jen proto, že jste přehlédli odstavec na poslední straně.

Modelová situace z praxe

Představte si rodinný dům v okolí Prahy v ceně 9 200 000 Kč. Majitelka podepsala exkluzivní smlouvu s provizí 3,5 % bez DPH, tedy 322 000 Kč plus DPH 21 % činí 389 620 Kč. Ve smlouvě ale chybělo ustanovení o minimální prodejní ceně. Po čtyřech měsících bez zájemce makléř navrhl snížení ceny o 700 000 Kč a majitelka souhlasila pod tlakem blížícího se konce exkluzivity, aniž by věděla, že mohla trvat na jiném postupu nebo na revizi marketingové strategie dřív, než k poklesu ceny vůbec došlo. Rozdíl 700 000 Kč v prodejní ceně znamenal reálnou ztrátu, která se dala minimálně částečně předejít jasně nastavenými podmínkami už při podpisu.

Shrnutí

• Provize se v prezentaci často uvádí bez DPH – ptejte se na konečnou částku v korunách.

• Marketingové služby (foto, dron, staging) mohou být účtované zvlášť i při neúspěšném prodeji.

• Bez stanovené minimální ceny riskujete tlak na slevu v závěru exkluzivity.

• Smluvní pokuta za porušení exkluzivity musí být v textu jasně vyčíslená, ne schovaná.

• Exkluzivní smlouva na dobu určitou nesmí dle § 9 zákona č. 39/2020 Sb. přesáhnout 6 měsíců bez výslovné dohody o prodloužení.

• Vyžádejte si potvrzení o povinném pojištění odpovědnosti zprostředkovatele (§ 3 zákona č. 39/2020 Sb.).

• Náklady advokátní úschovy si dohodněte písemně, nenechte je přenést jednostranně na sebe.

Co dál

Smlouva o zprostředkování není formalita, kterou se vyplní datum a podpis – je to dokument, který určuje, kolik peněz z prodeje skutečně uvidíte na účtu. Pokud chystáte prodej bytu, domu nebo pozemku a chcete smlouvu, ve které nebude nic schované mezi řádky, ozvěte se mi. Projdeme spolu návrh smlouvy konkrétní realitní kanceláře, nebo rovnou připravím nabídku, kde budou všechny náklady – provize, marketing, úschova – uvedené jedním číslem předem. Kontaktujte Tomáše Kopu a domluvte si nezávaznou konzultaci před tím, než cokoliv podepíšete.