Provize realitního makléře v Praze: Co reálně platíte a co za to dostanete

Proč se ptáte na cenu provize dřív než na kvalitu servisu

Když majitel bytu v Praze zadá do vyhledávače „provize realitní makléř Praha", čeká tabulku procent. Realita je jiná – provize se v Praze pohybuje v rozpětí 3 až 5 % z kupní ceny plus DPH 21 %, u nemovitostí nad 15 milionů korun se často jedná o fixní částku nebo klesající sazbu k 2–2,5 %. Rozdíl mezi makléřem za 3 % a makléřem za 5 % může být u bytu za 8 milionů korun 160 000 Kč. To je částka, za kterou se dá rekonstruovat koupelna nebo zaplatit rok nájmu. Otázka ale nezní „kolik", nýbrž „co konkrétně je v té částce schována a co se stane, když si vyberete špatně".

Z čeho se provize skládá – rozpad na konkrétní položky

Provize nikdy nejde jen za „prodej". Skládá se z položek, které mají konkrétní cenu, i když je klient nevidí na samostatné faktuře.

Marketing a prezentace

Profesionální fotograf a home staging vyjdou v Praze na 3 000 až 8 000 Kč, dronové video na 2 000 až 4 000 Kč, prioritní zvýraznění inzerátu na portálech typu Sreality nebo Bezrealitky na 1 500 až 5 000 Kč měsíčně. Při prodeji trvajícím tři měsíce to dělá klidně 15 000 Kč jen na viditelnosti inzerátu.

Právní servis a smluvní dokumentace

Kupní smlouva, smlouva o advokátní úschově, prohlášení vlastníka, přiznání k dani z příjmu – advokátní vyhotovení kompletní dokumentace stojí samostatně 15 000 až 30 000 Kč. Dobrý makléř tuto částku fakticky odečítá z provize, protože spolupracuje s advokátní kanceláří na fixní sazbě.

Úschova kupní ceny

Bezpečná úschova u advokáta nebo notáře stojí 0,3 až 1 % z kupní ceny, minimálně kolem 5 000 Kč. Bez úschovy riskujete, že peníze zaplatíte dřív, než je katastr zapíše vklad vlastnického práva – a to podle § 11 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, trvá běžně 15 až 30 dní.

Čas a jednání

Průměrný prodej bytu v Praze zabere 60 až 120 dní od zahájení marketingu do podpisu kupní smlouvy. Makléř za tu dobu absolvuje v průměru 12 až 20 prohlídek, prověří bonitu zájemců a vyjedná podmínky, které vy sami jako laik často neumíte posoudit – například vázanost kupní ceny na schválení hypotéky kupujícího.

Psychologie prodeje: proč nejlevnější nabídka bývá nejdražší chyba

Prodávající často podepíše se zprostředkovatelem, který nabídne nejnižší provizi, třeba 2 %. Problém je v motivaci: makléř s nízkou provizí má nižší zájem investovat čas do vyjednávání o vyšší ceně, protože rozdíl 200 000 Kč v prodejní ceně mu při 2% sazbě přinese jen 4 000 Kč navíc. Při 4% sazbě je to 8 000 Kč – dvojnásobná motivace tlačit cenu nahoru. Zkušený makléř navíc pracuje s kotvící cenou, tedy s první nabídkou, kterou zájemci vidí, a s efektem ukotvení posouvá vyjednávací pásmo o 3 až 7 % nahoru oproti situaci, kdy prodávající inzeruje sám a první nabídku podvědomě akceptuje jako referenční bod.

Právní jistota: co musí smlouva se zprostředkovatelem obsahovat

Vztah mezi vámi a makléřem upravuje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, a obecná ustanovení o zprostředkování v § 2445 až § 2454 občanského zákoníku (89/2012 Sb.). Zákon 39/2020 Sb. mimo jiné stanoví, že realitní zprostředkovatel musí mít sjednané pojištění odpovědnosti za újmu s limitem minimálně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost. Bez tohoto pojištění nemá zprostředkovatel podle § 6 zákona vůbec oprávnění poskytovat realitní zprostředkování.

Na co se ptát před podpisem

Smlouva o zprostředkování musí podle § 2 zákona 39/2020 Sb. obsahovat výši provize nebo způsob jejího určení, a pokud jde o smlouvu s výhradou (exkluzivní zastoupení), musí mít písemnou formu a nesmí být uzavřena na dobu delší než 6 měsíců bez možnosti mlčky prodloužit – § 2 odst. 2 téhož zákona výslovně zakazuje automatické prodlužování bez aktivního souhlasu klienta.

Daňová stránka, na kterou makléř musí upozornit

Prodávající se často diví, že z prodeje bytu má platit daň z příjmu. Osvobození upravuje § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů – bydliště v bytě minimálně 2 roky před prodejem, nebo vlastnictví nemovitosti déle než 10 let u nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021. Dobrý makléř tento test spočítá ještě před podpisem zprostředkovatelské smlouvy, ne až po podpisu kupní smlouvy, kdy je pozdě cokoliv optimalizovat.

Modelový příklad: byt 3+kk v Nuslích

Představte si byt 3+kk o 75 m² v Nuslích s odhadní cenou 9 500 000 Kč. Makléř s provizí 4 % + DPH vyjde na 459 800 Kč. V této částce je zahrnutý profesionální fotograf, virtuální prohlídka, právní servis včetně advokátní úschovy, prověření tří zájemců s hypotékou u různých bank a vyjednání konečné ceny 9 800 000 Kč místo původní nabídky 9 200 000 Kč od prvního zájemce. Čistý rozdíl pro prodávajícího po odečtení provize je přes 140 000 Kč ve srovnání se scénářem, kdy by prodával sám a přijal první nabídku bez vyjednávání.

Pět nejčastějších chyb při výběru makléře a jak se jim vyhnout

1. Podpis smlouvy bez ověření pojištění odpovědnosti

Vyžádejte si číslo pojistné smlouvy a limit krytí. Pokud makléř nemá krytí alespoň 1 750 000 Kč podle zákona 39/2020 Sb., nepodepisujte nic.

2. Exkluzivní smlouva bez výstupní klauzule

Trvejte na možnosti odstoupit po 3 měsících, pokud makléř neplní domluvený marketingový plán – jinak jste vázáni 6 měsíců bez páky na zlepšení servisu.

3. Rozhodování jen podle výše provize

Nízká provize často znamená nízkou motivaci vyjednávat vyšší cenu – viz efekt ukotvení popsaný výše. Ptejte se na konkrétní strategii oceňování, ne jen na procento. Prodej bez makléře vypadá jako úspora, ale skutečnost bývá složitější.

4. Podcenění daňového testu před podpisem

Nechte si spočítat osvobození podle § 4 zákona 586/1992 Sb. ještě před zahájením prodeje, ne po podpisu kupní smlouvy.

5. Absence advokátní úschovy kupní ceny

Nikdy nepřijímejte platbu přímo na účet před zápisem vkladu na katastru. Trvejte na úschově u advokáta nebo notáře, i kdyby to znamenalo o 5 000 Kč vyšší náklad.

Co dostanete navíc, když prodáváte s Tomášem Kopou

Kompletní právní servis přes spolupracující advokátní kancelář, profesionální fotografii a video zahrnuté v provizi bez příplatků, prověření bonity každého zájemce ještě před prohlídkou a transparentní reporting o počtu shlédnutí inzerátu a nabídek každý týden. Provize se pohybuje v tržním rozpětí 3 až 4 % + DPH podle typu nemovitosti a lokality, přičemž konkrétní číslo padne až po nezávazné obhlídce a analýze srovnatelných prodejů v okolí – ne podle šablony z internetu.

Shrnutí

• Provize v Praze se pohybuje v rozpětí 3–5 % z kupní ceny + DPH 21 %, u nemovitostí nad 15 milionů Kč klesá k 2–2,5 %.
• V provizi je zahrnutý marketing, právní servis, úschova a čas strávený jednáním – samostatně by tyto služby stály desítky tisíc korun navíc.
• Zákon č. 39/2020 Sb. vyžaduje pojištění odpovědnosti minimálně 1 750 000 Kč a omezuje exkluzivní smlouvy na 6 měsíců bez automatického prodloužení.
• Daňové osvobození podle § 4 zákona č. 586/1992 Sb. je nutné spočítat před podpisem zprostředkovatelské smlouvy, ne po prodeji.
• Nejlevnější provize často znamená nejméně motivovaného makléře k vyjednání vyšší ceny.

Domluvte si nezávaznou konzultaci

Pokud řešíte prodej, koupi, odhad nebo výběr hypotéky v Praze a chcete přesné číslo místo tabulkových procent, napište Tomášovi Kopovi. Do konzultace přinesete adresu nemovitosti a odpovíte na pár otázek o vašem plánu – on přinese srovnání s reálně uzavřenými prodeji v okolí a konkrétní návrh provize i harmonogramu.