Provize realitního makléře v Praze: Co reálně platíte a co za to dostanete

Proč se ptáte na cenu provize dřív než na kvalitu servisu

Když majitel bytu v Praze zadá do vyhledávače „provize realitní makléř Praha“, čeká tabulku procent. Výše provize se sjednává individuálně. V čistě modelovém srovnání činí rozdíl mezi provizí 3 % a 5 % z kupní ceny bytu za 8 milionů korun 160 000 Kč před DPH. To je částka, za kterou se dá rekonstruovat koupelna nebo zaplatit rok nájmu. Otázka ale nezní „kolik“, nýbrž „co konkrétně je v té částce schováno a co se stane, když si vyberete špatně“.

Z čeho se provize skládá – rozpad na konkrétní položky

Provize obvykle nejde jen za „prodej". Skládá se z položek, které mají konkrétní cenu, i když je klient nevidí na samostatné faktuře.

Marketing a prezentace

Profesionální fotografie a home staging, dronové video i prioritní zvýraznění inzerátu na portálech typu Sreality nebo Bezrealitky mohou být součástí nákladů na prezentaci nemovitosti. Při delším prodeji mohou narůstat také náklady na viditelnost inzerátu.

Právní servis a smluvní dokumentace

Kupní smlouva, smlouva o advokátní úschově, prohlášení vlastníka, přiznání k dani z příjmu – advokátní vyhotovení kompletní dokumentace stojí samostatně 15 000 až 30 000 Kč. Dobrý makléř může tuto částku fakticky odečítat z provize, protože spolupracuje s advokátní kanceláří na fixní sazbě.

Úschova kupní ceny

Bezpečná úschova u advokáta nebo notáře stojí 0,3 až 1 % z kupní ceny, minimálně kolem 5 000 Kč. Bez úschovy riskujete, že peníze zaplatíte dřív, než katastr zapíše vklad vlastnického práva – a to podle § 11 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, obvykle trvá 15 až 30 dní.

Čas a jednání

Prodej bytu v Praze může od zahájení marketingu do podpisu kupní smlouvy trvat různě dlouho. Makléř během procesu organizuje prohlídky, prověřuje bonitu zájemců a vyjednává podmínky, které vy sami jako laik často neumíte posoudit – například vázanost kupní ceny na schválení hypotéky kupujícího.

Psychologie prodeje: proč nejlevnější nabídka bývá nejdražší chyba

Prodávající často podepíše se zprostředkovatelem, který nabídne nízkou provizi. Problém je v motivaci: makléř s nízkou provizí může mít menší zájem investovat čas do vyjednávání o vyšší ceně. Rozdíl 200 000 Kč v prodejní ceně mu při provizi 2 % přinese 4 000 Kč navíc. Při 4% provizi je to 8 000 Kč – dvojnásobek. Zkušený makléř navíc pracuje s kotvící cenou, tedy s první nabídkou, kterou zájemci vidí; ta může ovlivnit vyjednávací pásmo.

Právní jistota: co musí smlouva se zprostředkovatelem obsahovat

Vztah mezi vámi a makléřem upravuje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, a obecná ustanovení o zprostředkování v § 2445 až § 2454 občanského zákoníku (89/2012 Sb.). Zákon 39/2020 Sb. mimo jiné stanoví, že realitní zprostředkovatel musí mít sjednané pojištění odpovědnosti za újmu s limitem minimálně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost. Bez tohoto pojištění nemá zprostředkovatel podle § 6 zákona vůbec oprávnění poskytovat realitní zprostředkování.

Na co se ptát před podpisem

Smlouva o zprostředkování musí podle § 2 zákona 39/2020 Sb. obsahovat výši provize nebo způsob jejího určení, a pokud jde o smlouvu s výhradou (exkluzivní zastoupení), musí mít písemnou formu a nesmí být uzavřena na dobu delší než 6 měsíců bez možnosti mlčky prodloužit – § 2 odst. 2 téhož zákona výslovně zakazuje automatické prodlužování bez aktivního souhlasu klienta.

Daňová stránka, na kterou makléř musí upozornit

Prodávající se často diví, že z prodeje bytu má platit daň z příjmu. Osvobození upravuje § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů – bydliště v bytě minimálně 2 roky před prodejem, nebo vlastnictví nemovitosti déle než 10 let u nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021. Dobrý makléř může tento test pomoci spočítat před podpisem zprostředkovatelské smlouvy; doporučuji řešit daňové otázky včas, protože později už mohou být možnosti omezené.

Modelový příklad: byt 3+kk v Nuslích

Představte si byt 3+kk o 75 m² v Nuslích s odhadní cenou 9 500 000 Kč. Makléř s provizí 4 % + DPH vyjde na 459 800 Kč. V této částce je zahrnutý profesionální fotograf, virtuální prohlídka, právní servis včetně advokátní úschovy, prověření tří zájemců s hypotékou u různých bank a vyjednání konečné ceny 9 800 000 Kč místo původní nabídky 9 200 000 Kč od prvního zájemce. Čistý rozdíl pro prodávajícího po odečtení provize je přes 140 000 Kč ve srovnání se scénářem, kdy by prodával sám a přijal první nabídku bez vyjednávání.

Pět nejčastějších chyb při výběru makléře a jak se jim vyhnout

1. Podpis smlouvy bez ověření pojištění odpovědnosti

Vyžádejte si číslo pojistné smlouvy a limit krytí. Pokud makléř nemá krytí alespoň 1 750 000 Kč podle zákona 39/2020 Sb., nepodepisujte nic.

2. Exkluzivní smlouva bez výstupní klauzule

Obecně lze doporučit sjednat možnost odstoupit po 3 měsících, pokud makléř neplní domluvený marketingový plán – jinak můžete být vázáni 6 měsíců bez možnosti snadno ovlivnit kvalitu servisu.

3. Rozhodování jen podle výše provize

Nižší provize sama o sobě nemusí znamenat nižší motivaci vyjednávat vyšší cenu – viz efekt ukotvení popsaný výše. Ptejte se na konkrétní strategii oceňování, ne jen na procento. Prodej bez makléře vypadá jako úspora, ale skutečnost bývá složitější.

4. Podcenění daňového testu před podpisem

Nechte si spočítat osvobození podle § 4 zákona 586/1992 Sb. ještě před zahájením prodeje, ne po podpisu kupní smlouvy.

5. Absence advokátní úschovy kupní ceny

Doporučuji nepřijímat platbu přímo na účet před zápisem vkladu na katastru a sjednat úschovu u advokáta nebo notáře, i kdyby to znamenalo o 5 000 Kč vyšší náklad.

Co dostanete navíc, když prodáváte s Tomášem Kopou

Kompletní právní servis přes spolupracující advokátní kancelář, profesionální fotografii a video zahrnuté v provizi bez příplatků, prověření bonity každého zájemce ještě před prohlídkou a transparentní reporting o počtu zhlédnutí inzerátu a nabídek každý týden. Konkrétní výše provize se stanovuje až po nezávazné obhlídce a analýze srovnatelných prodejů v okolí – ne podle šablony z internetu.

Shrnutí

• Výše provize se sjednává individuálně; před podpisem si ověřte, jaké služby zahrnuje.

• Provize může zahrnovat marketing, právní servis, úschovu a čas strávený jednáním; konkrétní rozsah služeb si ověřte ve smlouvě.

• Zákon č. 39/2020 Sb. vyžaduje pojištění odpovědnosti minimálně 1 750 000 Kč a omezuje exkluzivní smlouvy na 6 měsíců bez automatického prodloužení.

• Daňové osvobození podle § 4 zákona č. 586/1992 Sb. je nutné spočítat před podpisem zprostředkovatelské smlouvy, ne po prodeji.

• Nejnižší provize sama o sobě nemusí znamenat nejnižší motivaci makléře k vyjednání vyšší ceny.

Domluvte si nezávaznou konzultaci

Pokud řešíte prodej, koupi, odhad nebo výběr hypotéky v Praze a chcete přesné číslo místo tabulkových procent, napište Tomášovi Kopovi. Do konzultace přinesete adresu nemovitosti a odpovíte na pár otázek o vašem plánu – on přinese srovnání s reálně uzavřenými prodeji v okolí a konkrétní návrh provize i harmonogramu.