Kolik vám reálně zůstane z prodeje bytu v Praze: kompletní rozpočet prodávajícího 2026

Když se na Sreality objeví byt za 5 000 000 Kč, kupující vidí jedno číslo. Vy jako prodávající uvidíte úplně jiné – to na výpisu z účtu, poté co banka strhne doplatek hypotéky, makléř vyfakturuje provizi a advokát si odečte odměnu za úschovu. Rozdíl mezi těmito dvěma čísly bývá zásadní, a právě proto má smysl si rozpočet spočítat dřív, než podepíšete rezervační smlouvu, ne až po vkladu do katastru.

V tomto článku rozepisujeme každou položku, kterou při prodeji bytu v Praze v roce 2026 reálně zaplatíte, kdo z nákladů připadá na vás a kdo na kupujícího, a na modelovém příkladu ukazujeme, jak se k výsledné částce dopočítat. Pro přepočet vašeho konkrétního případu pak slouží kalkulačku Kolik mi zůstane z prodeje.

Kdo platí co: prodávající vs. kupující

Mezi makléři i laiky koluje spousta polopravd o tom, kdo má co hradit. Realita je daná z větší části zvyklostmi trhu a jen částečně zákonem. Jediná položka, která má pevně danou výši zákonem, je správní poplatek za návrh na vklad vlastnického práva do katastru – 2 000 Kč, a tu v naprosté většině transakcí v Praze hradí kupující, protože vklad je zapisován v jeho prospěch.

• Doplatek zbývající hypotéky – platí prodávající, strhává se přímo z kupní ceny v advokátní úschově.

• Poplatek bance za předčasné splacení úvěru – platí prodávající, ale jen když na něj má banka nárok (u úvěru staršího 24 měsíců se při prodeji zastavené nemovitosti neúčtuje).

• Provize realitní kanceláře – platí ten, kdo si makléře najal; v Praze to bývá prodávající.

• PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) – u bytu v bytovém domě si ho prodávající vyžádá od SVJ (průkaz se zpracovává pro celou budovu), u rodinného domu ho opatřuje vlastník.

• Právník / advokátní úschova – náklady se v praxi běžně dělí mezi obě strany, nebo je hradí ten, kdo úschovu objednal.

• Výmaz zástavního práva z katastru – po splacení úvěru ho obvykle zajišťuje banka; případný správní poplatek si ověřte v sazebníku ČÚZK. Zástava je věcí prodávajícího, musí být vymazána, aby byt šel předat bez právních vad.

• Správní poplatek za vklad vlastnického práva (2 000 Kč) – dle zvyklosti zpravidla kupující, jde o jeho zápis do katastru.

• Daň z příjmu z prodeje, pokud se neuplatní osvobození – platí výhradně prodávající.

• Příprava bytu k prodeji (úklid, drobné opravy, homestaging, foto) – platí prodávající.

• Inzerce – pokud prodáváte sami, platíte ji vy; pokud přes makléře, bývá zahrnuta v provizi.

Všimněte si, že většina položek, které citelně ukrajují z výtěžku prodeje, leží na straně prodávajícího. To je přesně důvod, proč je potřeba rozpočet spočítat dopředu, ne až ve chvíli, kdy peníze z úschovy přijdou na účet a vy zjistíte, že na doplacení nové hypotéky chybí stovky tisíc.

Modelový příklad: byt za 5 000 000 Kč s hypotékou 2 000 000 Kč

Následující čísla jsou čistě ilustrativním modelovým příkladem, žádný konkrétní skutečný prodej. Používáme je proto, aby bylo vidět, jak se jednotlivé položky sčítají.

Představte si byt v Praze prodaný za 5 000 000 Kč. Na bytě vázne hypotéka se zůstatkem 2 000 000 Kč. Majitelka bytu koupila nemovitost před čtyřmi lety a bydlela v ní po celou dobu – k tomu se vrátíme u daně.

Doplatek hypotéky a poplatek za předčasné splacení

Z kupní ceny se v první řadě strhává zůstatek úvěru: 2 000 000 Kč jde přímo bance, obvykle prostřednictvím advokátní úschovy, aby byl výmaz zástavy právně podmíněn obdržením platby. Banka může při předčasném splacení úvěru na bydlení požadovat jen náhradu účelně vynaložených nákladů a zákon o spotřebitelském úvěru (§ 117) ji omezuje: nejvýše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkem však nejvýše 1 %. Při prodeji zastavené nemovitosti se náhrada neúčtuje vůbec, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynuly alespoň 24 měsíců. V modelovém příkladu předpokládáme úvěr starší dvou let, takže náhrada je 0 Kč. Kdyby byl úvěr mladší a do konce fixace zbývaly dva roky, strop by byl 2 × 0,25 % z 2 000 000 Kč, tedy 10 000 Kč. Přesnou částku vždy potvrďte u své banky – musí vám ji vyčíslit na požádání.

Provize realitní kanceláře

Výše provize je vždy věc individuální dohody mezi vámi a makléřem, pohybuje se v jednotkách procent z kupní ceny plus DPH. U bytu za 5 000 000 Kč to v praxi pražského trhu bývá orientačně řádově 150 000 až 300 000 Kč včetně DPH, podle rozsahu služeb, rychlosti prodeje a toho, zda provize zahrnuje i inzerci, profesionální foto, právní servis a úschovu. Konkrétní částku vždy dostanete napsanou ve smlouvě o zprostředkování ještě před podpisem, ne až na konci.

PENB, právník a úschova, výmaz zástavy

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) je podle zákona č. 406/2000 Sb. při prodeji povinný a klasifikační třídu musíte uvést v inzerátu. U bytu v bytovém domě se průkaz zpravidla zpracovává pro celou budovu: prodávající si ho písemně vyžádá od společenství vlastníků (SVJ) nebo správce, který ho má předat do 30 dnů (do 60 dnů, pokud ho dosud nemá). Pokud ho nedostane, může ho nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepla pro byt za poslední 3 roky. Samostatný PENB tak u bytu obvykle není náklad prodávajícího; u rodinného domu ho zajišťuje vlastník. Právní servis se sepisem kupní smlouvy a advokátní úschovou kupní ceny stojí orientačně v jednotkách tisíc až nižších desítkách tisíc korun, v modelu počítejme s cca 12 000 Kč. Výmaz zástavního práva z katastru obvykle zajišťuje banka po splacení úvěru; zda a v jaké výši se u něj platí správní poplatek, si ověřte v aktuálním sazebníku ČÚZK nebo přímo u banky.

Příprava bytu a případná vlastní inzerce

Úklid, drobné opravy, vymalování nebo homestaging před fotografováním se v modelovém případu pohybují orientačně v řádu 5 000 až 20 000 Kč. Pokud byste inzerovali bez realitní kanceláře, počítejte u soukromé inzerce na Sreality s platbou za den – orientačně kolem 70 Kč s DPH za den podle aktuálního ceníku portálu, tedy při dvou měsících inzerce zhruba 4 000 Kč.

Součet modelového příkladu

Sečteno: doplatek hypotéky 2 000 000 Kč, náhrada za předčasné splacení 0 Kč (úvěr starší 24 měsíců), provize RK orientačně 150 000–300 000 Kč, právník a úschova cca 12 000 Kč, příprava bytu cca 10 000 Kč. Náklady mimo samotný doplatek úvěru tedy vycházejí orientačně na 172 000 až 322 000 Kč. Z kupní ceny 5 000 000 Kč tak modelové prodávající zůstane po odečtení hypotéky a nákladů zhruba 2 680 000 až 2 830 000 Kč. Daň z příjmu se v tomto příkladu neplatí, protože platí osvobození (viz níže). Pro přesný přepočet svého bytu, hypotéky a fixace použijte kalkulačku Kolik mi zůstane z prodeje.

Daň z příjmu: kdy platíte 15 % a kdy nic

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, osvobozuje příjem z prodeje bytu v několika situacích. Dvě nejběžnější: časový test vlastnictví (10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021, 5 let u dříve nabytých) a bydliště v bytě alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem – skutečné bydliště, ne jen nahlášený trvalý pobyt. Třetí cestou je použití peněz z prodeje na vlastní bytovou potřebu (například koupě jiného bytu) s dalšími podmínkami a oznámením finančnímu úřadu; ta je na samostatný článek. V modelovém příkladu majitelka v bytě skutečně bydlela čtyři roky, takže je prodej od daně osvobozen. Kdyby žádné osvobození neplatilo, platilo by se 15 % ze zisku, tedy z rozdílu mezi prodejní cenou a nabývací cenou po odečtení prokazatelných výdajů.

Pokud osvobození neplatí, je potřeba příjem uvést v daňovém přiznání. Konkrétní postup, formuláře a případné oznamovací povinnosti vždy ověřte na portálu finanční správy nebo s daňovým poradcem, protože se liší případ od případu.

Prodej bez realitky: skutečné náklady, ne jen ušetřená provize

Prodej bez makléře vám sice ušetří provizi, ale náklady nezmizí, jen se přesunou jinam a hlavně na vás přibude čas a riziko. Musíte sami zaplatit inzerci (orientačně zmíněných cca 70 Kč/den na Sreality), profesionální foto, právníka na smlouvu a úschovu – a navíc nesete riziko špatně nastavené ceny. Byt podhodnocený o 200 000 Kč kvůli nejistotě při stanovení ceny vás stojí víc, než je jakákoli provize. Riziko nese i právní stránka: chybně formulovaná kupní smlouva nebo úschova u subjektu bez odpovídajícího pojištění může znamenat ztrátu celé kupní ceny. Advokáti i notáři podléhají povinnému pojištění podle pravidel České advokátní komory, realitní zprostředkovatelé jsou regulovaní zákonem č. 39/2020 Sb. – při výběru partnera pro úschovu se vždy ptejte na rozsah pojištění.

Pět nejčastějších chyb prodávajících a jak se jim vyhnout

Při práci s rozpočtem prodeje se prodávající nejčastěji dopouštějí pěti chyb, které je stojí peníze nebo čas.

• 1. Neznalost přesné výše dluhu a poplatku za předčasné splacení. Řešení: vyžádejte si od banky aktuální výši zůstatku a informaci o náhradě nákladů při předčasném splacení ještě před podpisem rezervační smlouvy, ne až ve chvíli, kdy má dojít k vyplacení úschovy.

• 2. Podcenění časového testu pro osvobození od daně. Řešení: než nemovitost prodáte, ověřte si přesné datum nabytí a dobu bydliště – rozdíl pár týdnů může znamenat rozdíl 15 % daně ze zisku.

• 3. Prodej bez PENB nebo s chybějící třídou v inzerátu. Řešení: ještě před zveřejněním inzerátu písemně požádejte SVJ o průkaz budovy (má na to 30 až 60 dnů) a třídu uveďte hned v inzerátu.

• 4. Úschova u subjektu bez transparentního pojištění. Řešení: trvejte na advokátní nebo notářské úschově s doloženým pojištěním, ne na úschově na soukromém účtu zprostředkovatele.

• 5. Podcenění přípravy bytu k prohlídkám. Řešení: i drobná investice v řádu tisíců korun do úklidu a homestagingu zpravidla zrychlí prodej a zvýší nabídky kupujících o víc, než sama stojí.

Specifika pražského trhu

Praha má oproti zbytku republiky vyšší absolutní částky, a tedy i vyšší absolutní dopad procentuálních nákladů – provize v procentech i daň 15 % se počítají ze základu, který je v Praze typicky výrazně vyšší než v menších městech. To znamená, že i malý rozdíl v sazbě provize nebo chybně spočítaný časový test osvobození od daně představuje v pražských cenových hladinách citelně vyšší částku v korunách než jinde v zemi. Z toho plyne jediné praktické doporučení: v Praze se vyplatí počítat rozpočet prodeje přesně a předem, ne odhadem.

Shrnutí: co si z článku odnést

• Z kupní ceny bytu v Praze typicky odchází doplatek hypotéky, případná náhrada za předčasné splacení (u úvěru staršího 24 měsíců se při prodeji zastavené nemovitosti neúčtuje), provize realitní kanceláře v jednotkách procent plus DPH, případně PENB (u rodinného domu), právníka a úschovu a případně daň z příjmu 15 %, pokud neplatí osvobození podle zákona č. 586/1992 Sb.

• Správní poplatek 2 000 Kč za vklad vlastnického práva do katastru hradí podle zvyklosti kupující.

• Osvobození od daně z příjmu se obvykle opírá o 2 roky skutečného bydliště bezprostředně před prodejem, nebo o časový test vlastnictví (10 let u nemovitostí nabytých od roku 2021, 5 let u starších).

• Prodej bez realitky neznamená nulové náklady, jen jejich přesun a vyšší riziko na vaší straně.

• Přesný propočet pro váš konkrétní byt, hypotéku a fixaci si spočítáte v kalkulačku Kolik mi zůstane z prodeje.

Pokud chcete mít jistotu, že vám z prodeje bytu v Praze zůstane maximum a že žádná položka rozpočtu nezůstane skrytá do poslední chvíle, probereme váš konkrétní případ – od výpočtu čisté částky po doplacení hypotéky, přes nastavení ceny až po právní servis u úschovy. Ozvěte se Tomáši Kopovi a rozpočet prodeje si projdeme na číslech vašeho bytu, ne na obecném modelu.