Rodinná sleva na nemovitost: Kdy se z vás kvůli finančnímu úřadu stane podezřelý

Prodat byt vlastnímu synovi za dva miliony, když má tržní hodnotu čtyři a půl, se na první pohled zdá jako naprosto rozumné rodinné rozhodnutí. Ušetříte dítěti starosti s hypotékou, nemovitost zůstane v rodině a nikdo přece nic neobcházíte – vždyť je to váš majetek a můžete s ním naložit, jak chcete. Realita je bohužel komplikovanější. Finanční úřad u transakcí mezi příbuznými automaticky počítá s tím, že reálná tržní hodnota a sjednaná cena se mohou lišit, a má nástroje, jak takový rozdíl posoudit – ne vždy ve váš prospěch. Problém navíc často nevznikne hned při podpisu smlouvy, ale až o několik let později, kdy už se nedá nic vrátit zpátky.

V této situaci jsem za patnáct let u realitních obchodů viděl desítky rodin, které si mysleli, že dělají laskavost, a nakonec řešily doměřenou daň, zamítnutou hypotéku nebo spor s vlastním sourozencem o dědictví. Pojďme si rozebrat, kde přesně leží hranice mezi legitimní rodinnou slevou a problémem, který vám může finanční úřad připravit.

Kde končí rodinná sleva a začíná skrytý dar

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, rozlišuje mezi kupní cenou a cenou obvyklou. Pokud prodáte nemovitost za cenu výrazně nižší, než je cena v místě a čase obvyklá, posuzuje se rozdíl jako bezúplatné plnění – tedy jako dar. To samo o sobě není nelegální, ale má to daňové důsledky, které závisí na tom, komu nemovitost prodáváte.

Linie přímá a osvobození podle § 4a

Pokud prodáváte rodiči, dítěti, vnoučeti nebo prarodiči (tedy v takzvané linii přímé), případně sourozenci nebo osobě, se kterou žijete ve společné domácnosti alespoň rok před transakcí, je takto vzniklý dar podle § 4a zákona o daních z příjmů od daně osvobozen. Finanční úřad v tomto případě rozdíl mezi tržní a sjednanou cenou nezdaňuje jako ostatní příjem. To je důvod, proč se mnoho lidí mylně domnívá, že u rodinných prodejů žádné riziko neexistuje.

Vzdálenější příbuzní platí daň z rozdílu

Jakmile prodáváte švagrové, tetě, bratranci nebo komukoliv mimo tento okruh, osvobození podle § 4a se neuplatní. Rozdíl mezi obvyklou a sjednanou cenou se zdaňuje jako ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů, standardně sazbou 15 procent ze základu daně. Pokud tedy prodáte byt v hodnotě 4 500 000 Kč tetě za 2 000 000 Kč, finanční úřad může posoudit rozdíl 2 500 000 Kč jako dar a vyměřit z něj daň přibližně 375 000 Kč – a to na straně obdarovaného, nikoliv prodávajícího.

Past jménem časový test: levný nákup dnes, drahá daň zítra

Tohle je riziko, které většina rodin při podpisu smlouvy vůbec nevidí, protože se neprojeví hned. Zákon o daních z příjmů v § 4 osvobozuje příjem z prodeje nemovitosti po uplynutí časového testu – 10 let od nabytí u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021, respektive 5 let u nemovitostí nabytých dříve. Pokud dítě nemovitost prodá dřív, musí zdanit rozdíl mezi prodejní cenou a cenou nabývací.

A právě tady se podhodnocená rodinná transakce prodraží. Nabývací cenou totiž není tržní hodnota bytu v době, kdy jste ho dítěti předali, ale skutečně zaplacená kupní cena uvedená ve smlouvě. Představte si byt, který rodiče koupili dítěti za symbolických 2 000 000 Kč, přestože měl tržní hodnotu 4 500 000 Kč. Pokud dítě byt o pět let později prodá za 5 000 000 Kč a nesplní časový test, základem daně bude rozdíl 5 000 000 minus 2 000 000, tedy 3 000 000 Kč. Kdyby stejný byt koupilo za reálnou tržní cenu 4 500 000 Kč, základ daně by byl jen 500 000 Kč. Rozdíl v dani při sazbě 15 procent činí 375 000 Kč navíc – jen proto, že se kdysi ušetřilo na kupní ceně.

Spojené osoby a riziko doměření daně podle § 23 odst. 7

Pokud je jedna strana obchodu podnikatel, společnost s ručením omezeným nebo nemovitost patří do obchodního majetku, vstupuje do hry § 23 odst. 7 zákona o daních z příjmů, který upravuje stanovení základu daně mezi takzvanými spojenými osobami. Finanční úřad má právo upravit základ daně tak, jako by byla sjednána cena obvyklá, pokud se liší od ceny sjednané mezi spojenými osobami a tento rozdíl není uspokojivě doložen. V praxi to znamená, že pokud firma vlastněná otcem prodá nemovitost synovi hluboko pod tržní cenu, správce daně může dodatečně doměřit daň z příjmů právnických osob tak, jako by transakce proběhla za cenu obvyklou – bez ohledu na to, co je napsáno ve smlouvě.

Proč banka podhodnocenou cenu neakceptuje

Mnoho rodin počítá s tím, že nižší kupní cena usnadní financování. Opak je pravdou. Výše hypotečního úvěru se odvíjí od ukazatele LTV (loan to value), který se počítá z hodnoty zastavené nemovitosti stanovené bankovním odhadem, nikoliv z kupní ceny uvedené ve smlouvě. Maximální LTV je aktuálně 80 procent, u žadatelů do 36 let pořizujících vlastní bydlení až 90 procent.

Problém nastává jinde: banky v naprosté většině případů neposkytnou úvěr na částku vyšší, než je sjednaná kupní cena, i když by to odhad nemovitosti teoreticky umožňoval. Pokud tedy dítě kupuje od rodičů byt za 2 000 000 Kč, i když odhad říká 4 500 000 Kč, banka poskytne hypotéku maximálně do výše kupní ceny, nikoliv do výše 80 procent z tržního odhadu. Podhodnocená smlouva tak paradoxně kupujícímu nepomůže získat víc peněz, jen prodávajícímu sníží možnost prokázat skutečnou hodnotu majetku v budoucnu.

Když smlouvu napadnou vlastní příbuzní

Riziko nehrozí jen od finančního úřadu. Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. v § 1793 upravuje takzvané neúměrné zkrácení – pokud se strana zaváže k plnění za nápadně nevýhodných podmínek, má právo domáhat se nápravy. V § 1796 je pak upravena lichva, tedy neplatnost smlouvy uzavřené se zneužitím tísně, nezkušenosti nebo rozrušení druhé strany. Tato ustanovení se v praxi týkají spíš extrémních případů, ale u rodinných transakcí hrozí jiné, mnohem reálnější riziko – spor s ostatními dědici.

Pokud rodič prodá nemovitost jednomu z dětí hluboko pod cenou a později zemře, ostatní sourozenci mohou v dědickém řízení namítat, že šlo fakticky o zastřený dar, a požadovat jeho započtení na dědický podíl obdarovaného podle § 1660 a násl. občanského zákoníku. Takový spor dokáže rodinu rozdělit na roky a nemovitost, která měla zůstat zdrojem jistoty, se stane zdrojem soudních sporů.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

Při rodinných prodejích se opakovaně setkávám s pěti stejnými chybami, které lze přitom poměrně snadno eliminovat.

• Chybí znalecký posudek nebo tržní odhad. Bez nezávislého stanovení obvyklé ceny v okamžiku prodeje nemá nikdo – ani vy, ani finanční úřad, ani budoucí dědicové – objektivní podklad pro posouzení, zda šlo o rodinnou slevu, nebo o dar.

• Podcenění dopadu na budoucí časový test. Rodiny řeší jen aktuální daňovou situaci a přehlížejí, že nízká kupní cena zvedne základ daně při dalším prodeji nemovitosti kupujícím.

• Prodej mezi vzdálenějšími příbuznými bez konzultace s daňovým poradcem. Mimo linii přímou a společnou domácnost hrozí zdanění rozdílu jako daru podle § 10 zákona o daních z příjmů, což lidé často zjistí až po doměření daně.

• Nemovitost v obchodním majetku nebo firmě prodaná příbuznému bez dokumentace k ceně obvyklé. Zde hrozí doměření podle § 23 odst. 7 a sankční úrok z prodlení, pokud správce daně transakci přehodnotí.

• Absence písemné dohody mezi sourozenci o vyrovnání. Pokud jedno dítě dostává nemovitost výrazně výhodněji než ostatní, předchozí písemná dohoda o vypořádání dokáže budoucímu dědickému sporu předejít.

Jak na rodinný prodej správně

Nejbezpečnější cesta vede přes tři kroky, které zabere maximálně pár týdnů, ale ušetří roky komplikací. Nejprve si nechte zpracovat tržní odhad nemovitosti od realitního odborníka nebo soudního znalce – tento dokument bude vaším důkazem při jakékoliv budoucí kontrole. Poté zvažte, zda je výhodnější klasický prodej za tržní cenu s následným darováním části prostředků zpět, nebo přímé darování nemovitosti – u přímé linie je darování osvobozeno úplně a odpadá riziko budoucího přepočtu nabývací ceny. A konečně, u jakékoliv transakce mimo nejužší rodinný kruh nebo s účastí firmy si nechte zpracovat daňovou analýzu předem, ne až po podpisu smlouvy.

Shrnutí: Co si z článku odnést

• Dar mezi příbuznými v linii přímé, sourozenci nebo osobami ve společné domácnosti je osvobozen podle § 4a zákona o daních z příjmů.

• U vzdálenějších příbuzných se rozdíl mezi obvyklou a sjednanou cenou zdaňuje jako ostatní příjem podle § 10, sazbou 15 procent.

• Podhodnocená kupní cena dnes znamená vyšší základ daně při budoucím prodeji kupujícím, pokud nesplní časový test 10, respektive 5 let podle § 4.

• U transakcí se spojenými osobami (podnikatelé, s.r.o.) hrozí doměření daně podle § 23 odst. 7.

• Banka poskytuje hypotéku maximálně do výše sjednané kupní ceny bez ohledu na výši LTV z tržního odhadu.

• Podhodnocený prodej může být v dědickém řízení napaden ostatními příbuznými jako skrytý dar podle § 1660 a násl. občanského zákoníku.

Rodinné prodeje nemovitostí nejsou samy o sobě problém – problémem je absence dokumentace, promyšlené struktury a znalosti pravidel, která se tu propojují napříč daňovým i občanským právem. Než se pustíte do převodu bytu, domu nebo chaty na vlastní dítě, rodiče nebo sourozence, stojí za to nechat si spočítat všechny varianty – od přímého darování přes prodej za tržní cenu až po kombinaci obou řešení.

Pokud řešíte prodej, koupi nebo převod nemovitosti v rodině a chcete mít jistotu, že transakce obstojí před finančním úřadem i v budoucím dědickém řízení, ozvěte se mi. Připravím vám nezávislý tržní odhad nemovitosti, projdu s vámi možné varianty převodu a propojím vás s daňovým poradcem nebo notářem, pokud to situace vyžaduje. Raději vyřešíme rizika předem, než abyste je řešili o pět let později s finančním úřadem nebo s vlastním sourozencem.