Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje? Spočítejte si daň, čistý příjem a efektivní sazbu.
Z příjmů z nájmu odečtete buď paušál 30 % (nejvýše 600 000 Kč ročně), nebo skutečné doložitelné výdaje včetně úroků z hypotéky a odpisů. Ze zbylého základu platíte daň 15 %, nad 36násobek průměrné mzdy 23 %. Sociální ani zdravotní pojištění se z nájmu neplatí.
—
| Paušální výdaje | Skutečné výdaje | |
|---|---|---|
| Výše výdajů | 30 % z příjmů z nájmu | Doložené náklady + odpisy |
| Strop | 600 000 Kč ročně (příjmy 2 mil. Kč) | Bez stropu |
| Dokládání | Jen záznamy o příjmech | Evidence příjmů, výdajů a majetku |
| Odpisy | Nelze | Ano (stavba bez pozemku) |
| Úroky z hypotéky | V paušálu, zvlášť nelze | Ano, jako výdaj |
| Vhodné pro | Splacenou nemovitost s nízkými náklady | Nemovitost na hypotéku, novější koupi, větší opravy |
Základní sazba je 15 %. Sazbou 23 % se daní jen část celkového základu daně (mzda, podnikání a nájem dohromady) nad 36násobek průměrné mzdy: za rok 2025 je to 1 676 052 Kč, za rok 2026 1 762 812 Kč. Proto kalkulačka chce znát i vaše další příjmy.
Byt pronajímáte za 15 000 Kč měsíčně celý rok, příjmy z nájmu jsou tedy 180 000 Kč a máte i mzdu (slevu na poplatníka uplatňujete u zaměstnavatele).
Se skutečnými výdaji tu ušetříte přes 18 000 Kč ročně. U splaceného bytu bez odpisů by naopak vyšel lépe paušál.
Příjmy z nájmu fyzické osoby jsou příjmy podle § 9 zákona o daních z příjmů. Od příjmů se odečtou výdaje (paušálem 30 %, nebo skutečně vynaložené) a z výsledného základu se platí daň 15 %; část celkového základu daně nad 36násobek průměrné mzdy se daní 23 %. Příjmy z nájmu se uvádějí v ročním daňovém přiznání.
Místo dokládání skutečných nákladů můžete uplatnit výdaje ve výši 30 % z příjmů z nájmu, nejvýše 600 000 Kč ročně. Paušál zahrnuje všechny výdaje spojené s nájmem, takže vedle něj už nelze odečíst odpisy, úroky z hypotéky ani opravy. Způsob uplatnění výdajů nelze po podání přiznání zpětně změnit.
Hlavně když nemovitost splácíte hypotékou (úroky jsou výdajem) a můžete ji odpisovat. Odpisy bytu se počítají ze vstupní ceny stavby bez pozemku a u nově pořízené nemovitosti spolu s úroky často převýší 30% paušál. Skutečné výdaje musíte doložit a vést o nich evidenci.
Z příjmů z nájmu podle § 9 se sociální ani zdravotní pojištění neodvádí, platí se jen daň z příjmů. Jiné je to, pokud pronájem provozujete jako živnost (například s poskytováním služeb), pak jde o příjmy ze samostatné činnosti.
Odpisuje se jen stavba (byt, dům), pozemek ne. Obytné budovy a byty patří do 5. odpisové skupiny (30 let): při rovnoměrném odpisování je to 1,4 % vstupní ceny v prvním roce a 3,4 % v dalších letech. Nebytové prostory v administrativních budovách apod. jsou v 6. skupině (50 let): 1,02 % a 2,02 %. Odpisy lze uplatnit jen se skutečnými výdaji.
Ano, pokud vaše roční zdanitelné příjmy přesáhnou 50 000 Kč. Zaměstnanec, který má podepsané prohlášení u zaměstnavatele a jiné příjmy (včetně nájmu) nejvýše 20 000 Kč ročně, přiznání podávat nemusí.
Zdroje: zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (§ 9, § 16, § 31, § 35ba, § 38g); nařízení vlády č. 365/2025 Sb. (průměrná mzda pro rok 2026).
