Tomáš Kopa
Kontakttel. 731 001 877

Kalkulačka výnosnosti investice do nemovitosti

Výnos, měsíční cash flow a návratnost vlastních peněz při koupi bytu na pronájem.

Hrubý výnos je roční nájemné vydělené cenou nemovitosti. Pro rozhodnutí je ale důležitější čistý výnos po nákladech a neobsazenosti, měsíční cash flow po splátce hypotéky a výnos vlastních peněz, který zahrnuje i růst hodnoty nemovitosti.

Základní údaje
m²
Volitelné. Vyplní cenu a nájem podle plochy bytu.
Kč
Kč
Kč
Hypotéka
% p. a.
let
Náklady a obsazenost
Kč/rok
měs./rok
VýhledPŘEDPOKLADY
−3 %0 %3 %6 %10 %
% ročně
let
Čistý výnos Roční nájem po neobsazenosti minus provozní náklady, vydělený cenou nemovitosti (bez hypotéky).
—
Měsíční cash flow Nájem po neobsazenosti − provozní náklady − splátka hypotéky, za měsíc. Před zdaněním.
—
po splátce hypotéky
Výnos vlastních peněz Vnitřní výnosové procento (IRR) za zvolený horizont: vlastní zdroje, roční cash flow a čistá hodnota nemovitosti na konci.
—
Vyhodnocení

—

Vývoj za 10 let
Hodnota nemovitostiZbývající hypotékaVaše čisté jmění z investice
Přehled
Orientační výpočet před zdaněním: anuitní splátka, nájem roste zadaným tempem, provozní náklady o 2 % ročně. Nezohledňuje daň z příjmů, refixace sazby ani mimořádné opravy. Daň z nájmu spočítáte zde.
Odhad ceny konkrétního bytuProbrat investici nezávazně

Jak číst výsledky

  • Hrubý výnos (roční nájem ÷ cena) je rychlé srovnání nabídek, ale nadhodnocuje skutečnost.
  • Čistý výnos odečítá provozní náklady a prázdné měsíce. Je to výnos, jako byste kupovali bez hypotéky.
  • Cash flow ukazuje, jestli vám nájem pokryje splátku a náklady, nebo budete doplácet.
  • Výnos vlastních peněz (IRR) zahrnuje i splácení jistiny a růst hodnoty — proto může být kladný i při záporném cash flow. Závisí ale na předpokladu růstu cen.

Aktuální nabídkové nájmy a ceny po lokalitách najdete ve statistice cen nemovitostí, postup výpočtu dat na stránce metodika dat.

Časté otázky

Jak se počítá výnosnost pronájmu?

Hrubý výnos = roční nájemné ÷ cena nemovitosti. Čistý výnos odečte od nájemného provozní náklady (správa, pojištění, daň z nemovitých věcí, opravy) a neobsazenost. Pokud kupujete na hypotéku, rozhoduje i měsíční cash flow po splátce a výnos vlastních peněz.

Co je cash flow a proč může být záporné?

Cash flow je to, co vám měsíčně zůstane z nájmu po zaplacení nákladů a splátky hypotéky. Záporné znamená, že investici každý měsíc doplácíte z vlastních peněz. Může se vyplatit, pokud roste hodnota nemovitosti, ale je to riziko, se kterým je potřeba počítat.

Co je výnos vlastních peněz (IRR)?

Vnitřní výnosové procento: roční výnos vašich vložených peněz, který zohledňuje vlastní zdroje na začátku, každoroční cash flow (i doplácení) a čistou hodnotu nemovitosti na konci horizontu po splacení zbytku hypotéky. Umožňuje srovnat investici s jinými možnostmi.

Kolik vlastních peněz potřebuji na investiční byt?

Závazný limit ČNB je LTV 80 % (90 % pro žadatele do 36 let u vlastního bydlení). U investičních hypoték ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 %, takže banky obvykle chtějí aspoň 30 % vlastních zdrojů.

Počítá kalkulačka s daní z příjmů?

Ne, výsledky jsou před zdaněním. Daň z nájmu (paušál 30 %, nebo skutečné výdaje včetně úroků a odpisů) si spočítáte v kalkulačce daně z pronájmu.

Související