Koupě bez makléře: Jak neztratit statisíce, když jednáte s prodejcem sami

Inzerát bez realitky, nižší cena, žádná provize – a najednou máte pocit, že jste na tahu jako chytřejší kupující. Realita roku 2026 je ale jiná: soukromý prodej bez zprostředkovatele je jedním z nejčastějších zdrojů sporů, které pak řeší soudy roky po podpisu smlouvy. Prodávající často sám neví, co všechno má v kupní smlouvě ošetřit, a kupující spoléhá na dobrou vůli druhé strany místo na paragrafy. Peníze v hodnotě několika milionů korun přitom putují na základě dokumentu, který si oba strhli z internetového vzoru za pět minut.

Tento text je návod, jak si při koupi nemovitosti od soukromého prodejce ochránit úspory – krok po kroku, s konkrétními paragrafy a postupy, které používá každý zkušený realitní profesionál, i když v transakci sám nefiguruje.

Proč je „sleva za provizi" často drahý omyl

Prodávající bez makléře běžně sleví z ceny o 100 000 až 200 000 Kč s odůvodněním, že „ušetřil za provizi, tak se dělí". Zní to lákavě, ale skutečná provize realitního zprostředkovatele bývá 3–5 % z kupní ceny a zahrnuje právní servis, prověrku nemovitosti a úschovu peněz. Pokud tohle všechno chybí, riziko, které na sebe kupující bere, má hodnotu klidně desetinásobku slevy – stačí jedna chyba v katastrálním řízení nebo neobjevené věcné břemeno a částka v řádu statisíců je pryč bez šance na vrácení.

Psychologie soukromého prodeje

Prodávající bez makléře je často citově zainteresovaný – prodává byt po rodičích, dům z rozvodu, dědictví. To vede ke dvěma jevům: buď tlačí na rychlost („mám dalšího zájemce, musíme podepsat do pátku"), nebo naopak odmítá standardní zajištění (úschovu, prověrku), protože ho vnímá jako nedůvěru vůči sobě. Oba scénáře jsou signálem, že je čas zpomalit, ne zrychlit.

Prověrka nemovitosti: co musí kupující zjistit ještě před zálohou

Základem je aktuální výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví) a nahlížení do katastrální mapy na nahlizenidokn.cuzk.cz. V listu vlastnictví se kupující zaměří na tři věci:

• Zástavní právo podle § 1309 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) – pokud vázne na nemovitosti hypotéka prodávajícího, musí být její doplacení a výmaz ošetřeny přímo v kupní smlouvě a v úschovní smlouvě, jinak kupující platí za nemovitost, která pořád formálně patří bance.
• Věcná břemena a služebnosti podle § 1257 a násl. občanského zákoníku – například doživotní právo bydlení babičky prodávajícího v části domu, které se automaticky nepřevádí, ale zůstává váznout na nemovitosti bez ohledu na to, kdo je vlastníkem.
• Exekuční a insolvenční záznamy – ověřují se na portálu ceecr.cz (centrální evidence exekucí) a v insolvenčním rejstříku isir.justice.cz podle jména prodávajícího, protože probíhající exekuce může vést k neplatnosti převodu podle § 47 exekučního řádu.

Doporučuji nespoléhat na PDF, které pošle prodávající e-mailem – výpis si kupující stáhne sám, ideálně v den podpisu smlouvy, protože zápisy se mění i v řádu dní.

Kam s peníze: úschova jako pojistka proti ztrátě

Nejrizikovější moment celé transakce je okamžik platby. Pokud kupující pošle peníze přímo na účet prodávajícího před zápisem vkladu vlastnického práva, spoléhá čistě na poctivost druhé strany – a katastrální řízení podle § 17 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, trvá běžně 20 dní od podání návrhu, u zrychleného řízení s ověřenými podpisy o něco méně.

Advokátní, notářská, nebo bankovní úschova

Bezpečné jsou tři cesty: úschova u advokáta podle § 56a zákona č. 85/1996 Sb., o advokacii, notářská úschova podle zákona č. 358/1992 Sb., o notářích, nebo bankovní úschova přímo u banky financující hypotéku. Peníze se uvolní prodávajícímu teprve po předložení výpisu z katastru potvrzujícího přepis vlastnictví na kupujícího. U soukromého prodeje bez makléře se stává, že prodávající navrhuje „úschovu" u sebe nebo u kamaráda notáře, se kterým má osobní vztah – takové řešení nemá stejnou právní váhu jako nezávislá úschova a kupující by na něj neměl přistupovat.

Kupní smlouva: náležitosti, které se v amatérských vzorech vynechávají

Kupní smlouva na nemovitost musí mít písemnou formu s úředně ověřenými podpisy (§ 560 a § 561 občanského zákoníku), jinak katastr návrh na vklad zamítne. Kromě identifikace stran a přesného označení nemovitosti podle listu vlastnictví by měla obsahovat:

• Přesný termín a mechanismus platby včetně čísla úschovního účtu, ne jen obecné „kupní cena bude uhrazena při podpisu".
• Ujednání o stavu nemovitosti a odpovědnosti za vady podle § 2095 a § 2099 občanského zákoníku – co prodávající prohlašuje o technickém stavu (střecha, vlhkost, rozvody) a jaké jsou důsledky, pokud se prohlášení ukáže jako nepravdivé.
• Sankce za odstoupení a smluvní pokutu, protože bez ní je jediným postihem za couvnutí od smlouvy zdlouhavé soudní vymáhání náhrady škody.
• Termín předání nemovitosti a způsob vyúčtování záloh na energie, vodu a fond oprav u bytových jednotek.

Rezervační smlouva jako první test seriózity

Před samotnou kupní smlouvou se obvykle podepisuje rezervační smlouva se zálohou (rezervačním poplatkem) v řádu 30 000–100 000 Kč. Je to nepojmenovaná smlouva podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku, a proto musí přesně definovat, za jakých podmínek záloha propadá a za jakých se vrací. Pokud prodávající odmítá napsat, že při neposkytnutí součinnosti (například nedodání výpisu z katastru) záloha kupujícímu propadá zpět v plné výši, jde o varovný signál.

Pět nejčastějších chyb a jak se jim vyhnout

Z praxe se opakuje pět chybných kroků, které kupující bez odborného doprovodu dělají znovu a znovu:

• Platba před zápisem vlastnictví. Řešení: trvat na advokátní nebo bankovní úschově bez výjimky, i kdyby to prodávající vnímal jako nedůvěru.
• Spoléhání na starý výpis z katastru. Řešení: stáhnout aktuální LV v den podpisu, ideálně těsně před ním.
• Podpis smlouvy bez ověření podpisů. Řešení: trvat na úředním ověření u notáře, na Czech POINTu nebo u advokáta – katastr jinak vklad zamítne a celý proces se prodlouží o týdny.
• Chybějící ujednání o skrytých vadách. Řešení: nechat si od prodávajícího písemně potvrdit stav střechy, rozvodů, výskyt vlhkosti a plísně; ústní ujištění „je to v pořádku" u soudu neobstojí.
• Podceněná kontrola dluhů spojených s nemovitostí. Řešení: vyžádat si potvrzení SVJ nebo bytového družstva o bezdlužnosti vůči fondu oprav a službám – dluh totiž může podle stanov SVJ přejít i na nového vlastníka.

Daňové souvislosti, na které se v soukromém prodeji zapomíná

Kupující se daně z příjmu netýká, ale je dobré vědět, v jaké pozici je prodávající, protože to ovlivňuje jeho ochotu k ústupkům. Podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, je příjem z prodeje osvobozen od daně, pokud prodávající vlastnil nemovitost déle než 10 let (u nemovitostí nabytých po roce 2021), nebo pokud v ní měl bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Pokud prodávající tuto podmínku nesplňuje, může se snažit část kupní ceny vyvést mimo smlouvu jako platbu „na vybavení" nebo v hotovosti – to je nejen daňově problematické pro prodávajícího, ale pro kupujícího to znamená nižší deklarovanou hodnotu nemovitosti, což komplikuje budoucí prokazování nákladů při vlastním prodeji.

Praktický postup před podpisem: kontrolní sled kroků

Doporučený sled kroků při jednání se soukromým prodejcem vypadá takto: nejprve stažení a kontrola listu vlastnictví, poté prohlídka nemovitosti se zaměřením na technický stav a fotodokumentací, následně rezervační smlouva se zálohou a jasně definovanými podmínkami vrácení, poté sjednání advokátní nebo bankovní úschovy, teprve pak podpis kupní smlouvy s ověřenými podpisy a podání návrhu na vklad na katastr. Zkracovat nebo přeskakovat kroky kvůli časovému tlaku ze strany prodávajícího je přesně ta situace, kdy se ztrácí kontrola nad vlastními penězi.

Shrnutí

• Sleva za „ušetřenou provizi" nepokrývá reálné riziko chybějící právní prověrky a úschovy.
• Vlastnictví se nabývá až zápisem do katastru podle § 1099 občanského zákoníku, ne podpisem smlouvy ani zaplacením.
• Peníze patří výhradně do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, nikdy přímo na účet prodávajícího před zápisem.
• Kupní smlouva musí mít úředně ověřené podpisy a jasně ošetřené vady, sankce a termíny.
• Prověřit je nutné zástavní práva, věcná břemena, exekuce a dluhy vůči SVJ – ne až po podpisu, ale před ním.

Pokud si nejste jistí, zda konkrétní inzerát, smlouva nebo výpis z katastru neskrývá riziko, nemusíte to řešit sami. Tomáš Kopa nabízí nezávislé posouzení nemovitosti a smluvní dokumentace ještě před podpisem – ať už kupujete byt, dům nebo pozemek, konzultace před podpisem stojí zlomek toho, co může stát oprava chyby po něm. Ozvěte se přes kontaktní formulář na webu nebo telefonicky a probereme váš konkrétní případ ještě dřív, než pošlete první korunu.