Kuchyň a koupelna na prodej: jak zabránit tomu, aby si kupující v hlavě odečítali stovky tisíc

Proč se prodej bytu rozhoduje u dřezu a u vany

Kupující si byt v hlavě přepočítává na peníze rychleji, než si sám uvědomuje. Kuchyň a koupelna výrazně ovlivňují jeho dojem o stavu celé nemovitosti, přestože zabírají jen část její podlahové plochy. Kupující totiž nehodnotí obývák podle toho, jak je útulný – obývák se dá zařídit vlastním vkusem. Kuchyň a koupelnu ale musí buď převzít v provozuschopném stavu, nebo do nich hned po nastěhování investovat. A tyto budoucí náklady si v hlavě odečítají od nabídkové ceny, ještě než si o tom promluví s makléřem.

Kalkulace v hlavě, kterou nevidíte, ale platí ji za vás

Když zájemce uvidí obroušenou smaltovanou vanu nebo dvířka kuchyňské linky visící na jedné pantě, nepomyslí si „to se dá opravit“. Pomyslí si „kolik to bude stát“ a k té částce si v duchu přidá rezervu, protože neví, co se skrývá za obkladem. Výsledkem může být nabídka nižší, než odpovídá reálnému stavu bytu – kupující se totiž jistí proti neznámému riziku, ne proti konkrétní vadě. Moje zkušenost z pražských i mimopražských prodejů je, že špatně prezentovaná kuchyň nebo koupelna může snížit nabídky zájemců oproti tržní ceně, přestože samotná oprava by stála zlomek této částky.

Kuchyň: jak zabránit tomu, aby si kupující plánoval novou linku

Drobné zásahy s velkým efektem

Kompletní rekonstrukce kuchyně před prodejem se zpravidla nevyplatí – návratnost investice do nové kuchyňské linky bývá u prodeje omezená, protože vkus nového majitele se s vaším nemusí shodovat. Vyplatí se ale tři konkrétní zásahy: výměna úchytek a případně dvířek na starší lince (viditelný vizuální posun), silikonové zatmelení spáry mezi pracovní deskou a obkladem (praskliny a plíseň v této spáře si zkušený kupující nebo jeho makléř může všimnout) a výměna nebo repase baterie u dřezu, pokud kape nebo je zanesená vodním kamenem. Kapající baterie může v hlavě kupujícího vyvolat otázku „co je za tou zdí ještě rozbité“.

Home staging kuchyně, který funguje

Před fotografováním a před každou prohlídkou odstraňte z pracovní desky všechny drobné spotřebiče, sušící stojan na nádobí a magnetky z ledničky. Prázdná, ale funkční plocha působí většinově, ale zásadně větší a čistší, než plná linka. Rozsviťte všechna světla včetně podskříňkového LED pásku, pokud ho máte – teplé osvětlení kuchyně může na fotografiích přispět k lepšímu dojmu z inzerátu oproti kuchyni nasvícené jen stropním světlem. A pokud máte starší vestavěné spotřebiče, zvažte jejich vyčištění profesionální kuchyňskou chemií místo výměny – rozdíl mezi zamastěnou a čistou troubou je vizuálně obrovský a stojí vás obvykle jedno odpoledne.

Koupelna: prostor, kde kupující hledá vlhkost a plíseň

Vlhkost a plíseň řešte dřív, než přijde první zájemce

Koupelna je v hlavě kupujícího spojená s jediným rizikem – skrytou vlhkostí ve zdi nebo pod dlažbou. Černé skvrny na silikonu kolem vany nebo sprchového koutu jsou signál, který odradí i zájemce, který jinak byt miluje. Řešení je jednoduché: vyříznout starý silikon nožem, vyčistit spáru odmašťovačem s chlorem a natáhnout nový sanitární silikon s protiplísňovou přísadou. Tato práce obvykle trvá hodinu, materiál je cenově nenáročný a efekt je okamžitý – koupelna vypadá jako po rekonstrukci, i když jste vyměnili jen spáru.

Detaily, které prozradí stáří koupelny

Zkušený kupující nebo makléř na straně kupujícího se dívá na tři konkrétní věci: stav baterií (mastné usazeniny a zkorodovaný chrom signalizují stáří instalace), spárovací hmotu mezi obklady (zažloutlá nebo plesnivá spára působí hůř než starší dlažba samotná) a funkčnost odtoku – pomalu odtékající voda ve vaně nebo umyvadle je první otázka, kterou si kupující při prohlídce ověří osobně. Vyčištění odtoku hadem nebo chemickým přípravkem před každou prohlídkou je práce obvykle na desítky minut, která zabrání zbytečné pochybnosti o stavu celého odpadního systému.

Právní jistota: co musíte mít připraveno, aby prodej neskončil u soudu

Průkaz energetické náročnosti budovy a povinnost dle zákona o hospodaření energií

Podle § 7a zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, musí prodávající při prodeji bytové jednotky doložit kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy (PENB); zákon stanoví výjimky. Za nedoložení může prodávajícímu hrozit pokuta podle § 12 a § 13 téhož zákona. V praxi může kupující informaci o energetické náročnosti budovy uvedenou v PENB spojit s budoucími účty za energie. Proto doporučuji před prodejem zvážit i drobné energetické úpravy – LED osvětlení, těsnění oken v koupelně – jejichž vliv na PENB se může lišit podle konkrétní budovy.

Odpovědnost za skryté vady podle občanského zákoníku

Podle § 2099 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, odpovídá prodávající za vadu, která existovala při přechodu nebezpečí škody na kupujícího. U nemovitostí zapsaných ve veřejném seznamu stanoví § 2129 pro skryté vady stavby pětiletou lhůtu k jejich vytknutí; nejde o zákonnou záruku. Prakticky to znamená, že pokud víte o zatékání za obkladem v koupelně nebo o netěsnícím sifonu pod kuchyňskou linkou, je vhodné to uvést do kupní smlouvy nebo do protokolu o předání. Zamlčená vada, kterou kupující po nastěhování objeví, může vést k nároku na slevu z kupní ceny nebo na náhradu škody.

Home staging, nebo rekonstrukce? Kam dát peníze a kam ne

Klíčová otázka při prodeji bytu zní: co ještě uvidí kupující jako „drobná kosmetická vada“ a co už jako „důvod k razantní slevě“. Drobné opravy (silikon, baterie, úchytky, čištění) mohou zlepšit první dojem, zatímco kompletní rekonstrukce kuchyně nebo koupelny se před prodejem zpravidla nevyplatí, protože nový majitel má vlastní vkus a část investice tak jde nazmar. Výjimkou je situace, kdy je koupelna nefunkční – chybí obklad, je vidět holá zeď nebo nefunguje odpad. Tam už nejde o kosmetiku, ale o použitelnost bytu, a dílčí oprava může být namístě.

Šest nejčastějších chyb prodávajících a jak se jim vyhnout

Za roky prodejů bytů se stále opakuje stejný okruh chyb. Rozepisuji je konkrétně, protože každá stojí prodávajícího reálné peníze:

• Fotografování kuchyně s plnou pracovní deskou a nádobím v dřezu. Řešení: uklidit veškeré předměty z desky před fotografem i před prohlídkou.

• Ignorování zapáchajícího odpadu v koupelně nebo kuchyni. Zápach je podvědomě spojován s vlhkostí a plísní, i když příčina je jinde. Řešení: pravidelné čištění sifonů před každou prohlídkou.

• Zamlčení známé vady (zatékání, netěsnící potrubí) v kupní smlouvě. Riziko podle § 2129 NOZ je reálné roky po prodeji. Řešení: vadu uvést písemně do protokolu o předání.

• Chybějící nebo neplatný PENB. Řešení: zajistit průkaz energetickým specialistou před zahájením inzerce, ne až na žádost kupujícího.

• Investice do nové kuchyňské linky před prodejem bez konzultace s makléřem. Vynaložená částka se často nevrátí celá. Řešení: nejprve konzultovat, zda vyšší cena ospravedlní investici, nebo zda stačí drobná oprava.

• Prohlídky za tmy nebo s vypnutým osvětlením koupelny. Kupující si v hlavě dokresluje stín tam, kde není vidět. Řešení: rozsvítit veškeré osvětlení, ideálně i doplnit teplé LED zdroje před samotnou prohlídkou.

Shrnutí a jasný další krok

Kuchyň a koupelna nejsou jen technické prostory – jsou to místa, kde si kupující v hlavě sestavuje rozpočet na první rok po nastěhování. Čím méně otázek tyto prostory vyvolají, tím blíže je nabídka vaší požadované ceně.

• Drobné opravy (silikon, baterie, úchytky) mohou zlepšit první dojem a dávat smysl i před prodejem.

• Kompletní rekonstrukce před prodejem se zpravidla nevyplatí kvůli rozdílnému vkusu budoucích majitelů.

• PENB je povinnost podle § 7a zákona č. 406/2000 Sb., nedoložení hrozí pokutou dle § 12 a § 13.

• Zamlčená vada může kupujícího opravňovat k nároku i po letech podle § 2129 občanského zákoníku.

• Home staging kuchyně a koupelny před fotografováním a prohlídkou stojí čas, ne peníze, a může přispět k lepšímu prvnímu dojmu; jeho vliv na výši nabídek nelze obecně zaručit.

Pokud si nejste jistí, zda váš byt v Praze, Řevnicích nebo kdekoli jinde ve středních Čechách potřebuje před prodejem drobnou úpravu, nebo zda naopak zbytečně chystáte investici, která se nevrátí, ozvěte se mi. Jako makléř s praxí v přípravě bytů na prodej vám na místě ukážu, co má smysl opravit, co nechat a jak nastavit cenu tak, aby odpovídala skutečnému stavu, ne obavám kupujícího. Kontaktujte Tomáše Kopu ještě před tím, než zadáte první fotografa – ušetří vám to čas i peníze.