Byt v novostavbě? Pět otázek, které vám ušetří miliony i nervy

Proč byt „téměř nový" není totéž co byt bez rizika

Panuje mýtus, že koupě bytu do 5 let stáří je automaticky bezpečnější než koupě dvacetileté nemovitosti. Realita je jiná. U novostaveb se řeší úplně jiná rizika – kolaudace, smluvní záruka za jakost a práva z vad podle § 2129 a § 2629 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (NOZ), nedokončené společenství vlastníků jednotek nebo neuhrazené pohledávky developera vůči dodavatelům, které se mohou promítnout do zástavních práv na domě.

Modelový příklad: byt bez kolaudace v obývacím pokoji

V modelovém příkladu by si zájemkyně v Praze 9 rezervovala tři roky starý byt v novostavbě. Cena i lokalita by jí vyhovovaly a developer by sliboval rychlé předání. Při hypotetickém prověření katastru a stavebního úřadu by se ukázalo, že pro nebytové prostory v přízemí domu nebyl vydán kolaudační souhlas. Byt samotný by byl v pořádku, ale mohlo by hrozit, že stavební úřad nařídí odstranění černé stavby v přízemí, což by mohlo ovlivnit celou nemovitost. Zájemkyně by proto mohla od koupě ustoupit.

Záruka za jakost a práva z vad, které musíte znát dřív, než podepíšete

U novostaveb neplatí univerzální zákonná pětiletá záruka. Smluvní záruka za jakost je odlišná od odpovědnosti za vady při převodu a od práv ze skrytých vad stavby podle § 2129; u stavby jako díla se uplatní § 2629. Pět let je za stanovených podmínek hranicí pro vytknutí skryté vady, nikoli pojištěním proti všem budoucím poruchám.

• Stavební konstrukce (nosné zdi, střecha, izolace) – případná smluvní záruka za jakost se řídí smlouvou; skryté vady stavby se posuzují podle § 2129, u stavby jako díla podle § 2629.

• Technologická zařízení (výtahy, vzduchotechnika, rekuperace) – případná smluvní záruka za jakost se řídí smlouvou; nelze obecně předpokládat zákonnou dvouletou záruku.

• Skryté vady stavby se posuzují podle § 2129 NOZ, u stavby jako díla podle § 2629 – pět let je za stanovených podmínek hranicí pro jejich vytknutí, nikoli univerzální zárukou.

Modelový příklad: plíseň za kuchyňskou linkou

Rok po nastěhování objevil prodávající v bytě starém dva roky plíseň za kuchyňskou linkou. Developer argumentoval, že záruka na malby a povrchy je jen 6 měsíců. Příčinou se ale ukázala chybně provedená hydroizolace v koupelně sousedící se stěnou. Takovou situaci je třeba posoudit jako případnou skrytou vadu stavby podle § 2129, případně jako vadu díla podle § 2629; samotná pětiletá lhůta nezakládá automatickou záruku ani sama o sobě neurčuje výsledek.

Dokumentace, kterou musíte mít v ruce před podpisem

Před koupí si tyto dokumenty zpravidla vyžádejte, i kdyby vám makléř developera tvrdil, že „to není potřeba":

• Kolaudační souhlas nebo doklad o povolení k užívání stavby – ověřte si ho přímo na stavebním úřadě, ne jen fotokopií od prodávajícího.

• Prohlášení vlastníka podle § 1166 NOZ, které definuje jednotky, společné části domu a podíly na nich.

• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) podle zákona č. 406/2000 Sb. – u novostaveb by zpravidla měl být třídy A nebo B, jinak může něco vyžadovat ověření.

• Zápis o předání a převzetí jednotky s uvedením všech vad a nedostatků – tzv. protokol o předání.

• Stavební deník nebo alespoň jeho relevantní výpisy k datu kolaudace.

• Dokumenty SVJ – ověřte konkrétní zápis ve veřejném rejstříku, stanovy a orgány SVJ.

Modelový příklad: chybějící prohlášení vlastníka

Kupující chtěl koupit byt v domě, kde developer prodal 80 % jednotek, ale prohlášení vlastníka bylo aktualizováno jen na papíře, ne v katastru. Výsledek? Byt nešlo řádně zapsat jako samostatnou jednotku a hypoteční banka odmítla financování. Řešením bylo podmínit podpis smlouvy doložením zápisu v katastru – developer musel nejprve dořešit formality.

Otázky, které musíte developerovi položit přímo

Finanční a právní zdraví projektu

Zeptejte se, zda je na pozemku nebo stavbě zástavní právo ve prospěch banky financující výstavbu a za jakých podmínek se toto zástavní právo vymazává při prodeji jednotlivých bytů. Doporučuji nepodepisovat kupní smlouvu bez písemného potvrzení o výmazu zástavního práva.

Technický stav a reklamace

• Jaké vady byly zapsány v protokolu o předání společných částí domu a jsou už odstraněny?

• Kdo garantuje servis technologií (výtah, kotelna, VZT) po uplynutí základní záruky?

• Existuje pasport skutečného provedení stavby, který odpovídá projektové dokumentaci?

Modelový příklad: skrytá vada ve společných částech

U domu v Brně-Řečkovicích si kupující před podpisem vyžádal revizní zprávy k výtahu a hromosvodu. Ukázalo se, že revize hromosvodu proběhla, ale s výhradou – chyběla revize zemnicího odporu u jedné sekce. Podmínkou podpisu bylo odstranění nedostatku developerem ještě před podpisem, jinak by po kolaudaci celou opravu financovalo nově vznikající SVJ, tedy i kupující.

SVJ, které ještě nefunguje – past na kupující

U bytů do 5 let může být správa domu stále fakticky v rukou developera. Samotné rozdělení domu na jednotky neznamená automatický vznik SVJ. Podle § 1198 NOZ může vzniknout povinnost SVJ založit; zakládá se schválením stanov podle § 1200 a vzniká zápisem do veřejného rejstříku podle § 1204. Ověřte konkrétní zápis, stanovy a orgány SVJ.

Modelový příklad: fond oprav v nule

Majitelka koupila byt starý 4 roky s tím, že „SVJ běží v pořádku". Po nastěhování zjistila, že fond oprav má zůstatek 3 000 Kč na celý dům se 40 jednotkami, protože developer nastavil směšně nízké příspěvky, aby byty vypadaly levněji na provoz. První velká oprava střechy si vyžádala mimořádný příspěvek přes 60 000 Kč na jednotku. Před podpisem smlouvy si zpravidla vyžádejte aktuální výpis z účtu SVJ a zápis z posledního shromáždění vlastníků.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

• Spoléhání na ústní sliby developera – zpravidla chtějte písemné potvrzení, ideálně přímo v kupní smlouvě nebo jako přílohu.

• Kontrola pouze fotokopie kolaudačního souhlasu – ověřte originál na stavebním úřadě nebo v evidenci nahlížení do spisu.

• Podcenění revize technického zařízení domu – výtah, kotelna a rekuperace mají vlastní servisní historii, kterou musíte znát.

• Nezjištění stavu SVJ a fondu oprav – bez výpisu z účtu a zápisu ze shromáždění nevíte, do čeho investujete.

• Podpis rezervační smlouvy bez právní kontroly – rezervační poplatek bývá nevratný, pokud smlouvu nezkontroluje odborník předem.

Jak probíhá bezpečná koupě se mnou

Než klientovi doporučím podpis jakékoli smlouvy, procházím s ním kompletní dokumentaci bod po bodu – od kolaudačního souhlasu přes revizní zprávy až po hospodaření SVJ. Kontroluji katastr nemovitostí, ověřuji zástavní práva a v případě potřeby spolupracuji s advokátem na úpravě smluvních podmínek. Cílem je, abyste podepisovali s jistotou, ne s nadějí.

Shrnutí na jednu stránku

• Byt do 5 let má jiná rizika než starší nemovitost – řešíte kolaudaci, práva z vad a smluvní záruky i vznik a fungování SVJ, ne jen technický stav.

• Rozlišujte smluvní záruku za jakost, odpovědnost za vady při převodu a vady díla. Pětiletá lhůta podle § 2129 a § 2629 NOZ není zákonnou zárukou.

• Vyžádejte kolaudační souhlas, prohlášení vlastníka, PENB, protokol o předání a revizní zprávy technologií.

• Ověřte zástavní práva k pozemku a stavbě a podmínky jejich výmazu.

• Zkontrolujte hospodaření SVJ – výpis z účtu fondu oprav a zápis ze shromáždění vlastníků.

• Obecně lze doporučit nepodepisovat rezervační smlouvu bez odborné kontroly – rezervační poplatek bývá nevratný.

Pokud řešíte koupi bytu v novostavbě nebo developerském projektu do 5 let stáří, ozvěte se mi ještě před podpisem rezervační smlouvy. Prověřím dokumentaci, zkontroluji stav SVJ a technický stav domu a probereme s vámi každý bod smlouvy, než se k něčemu zavážete. Kontaktujte Tomáše Kopu a domluvme si nezávaznou konzultaci k vaší konkrétní nemovitosti.