Požární bezpečnost staveb: Co musí vědět každý majitel nemovitosti před rekonstrukcí i prodejem

Odborná konference jako připomínka tématu, které se týká i vás

Na podzim roku 2026, konkrétně 17. září, se v pražských Letňanech uskuteční jedenáctý ročník konference Požární bezpečnost staveb. Akce se tradičně koná v kongresovém sále výstavního areálu PVA EXPO PRAHA jako součást stavebního veletrhu FOR ARCH a organizuje ji odborná platforma ve spolupráci s Profesní komorou požární ochrany. Jde primárně o setkání projektantů, techniků požární ochrany, hasičů a stavebních inspektorů, ale témata, o kterých se tam bude diskutovat, mají přímý dopad i na běžné majitele domů, bytů a komerčních objektů.

Proč by se o to měl zajímat i člověk, který nestaví ani neprojektuje, ale jen vlastní byt v paneláku nebo rodinný dům na okraji města? Protože požárně bezpečnostní řešení stavby (PBŘ) může patřit k dokumentům, které ovlivňují, zda váš dům dostane kolaudační souhlas, jak pojišťovna posoudí plnění při škodě a za kolik nemovitost prodáte.

Co je požárně bezpečnostní řešení a kdy se ho dotknete

Požárně bezpečnostní řešení je součástí projektové dokumentace každé novostavby, ale týká se i rekonstrukcí, přístaveb, změn v užívání staveb nebo instalace nových technologií, jako jsou fotovoltaické elektrárny, tepelná čerpadla nebo nabíjecí stanice pro elektromobily v garážích bytových domů. Řeší mimo jiné:

• únikové cesty a jejich kapacitu

• požární odolnost konstrukcí, dveří a instalací

• odstupové vzdálenosti mezi budovami

• umístění a typ hasicích přístrojů či požárních hydrantů

• požadavky na požární signalizaci a evakuační systémy

Pokud vlastníte starší dům a plánujete zateplení, nástavbu podkroví nebo změnu dispozice, může se stát, že stavební úřad bude vyžadovat aktualizaci PBŘ. To se týká zejména bytových domů, kde přibývá sklepních kójí, komerčních prostor v přízemí nebo sdílených garáží.

Změna v užívání stavby jako právní past

Velmi častým problémem, který řeší realitní makléři i právníci, je takzvaná změna v užívání stavby bez odpovídajícího povolení. Typicky jde o přestavbu garáže na obytný prostor, přeměnu půdy na byt k pronájmu nebo úpravu nebytových prostor na kanceláře. Taková úprava může být z právního hlediska nepovolenou stavbou, i kdyby stavebně vypadala bezvadně; samotná absence aktualizovaného požárně bezpečnostního řešení a kolaudačního souhlasu k takovému závěru nemusí vždy stačit. Při prodeji nemovitosti to může kupujícímu i prodávajícímu způsobit vážné komplikace, například při financování nebo zápisu do katastru.

Dopad na pojištění nemovitosti

Pojišťovny při sjednávání pojistky nemovitosti i při likvidaci škody čím dál častěji kontrolují, zda byl objekt zkolaudován v souladu s platnou dokumentací, včetně požární bezpečnosti. Pokud dojde k požáru a vyjde najevo, že stavební úpravy porušily schválené požárně bezpečnostní řešení, pojišťovna může podle okolností a pojistných podmínek plnění krátit nebo odmítnout. To se týká například:

• svépomocí zabudovaných krbů a kamen bez revize komínu

• přestavěných půdních prostor bez požárních ucpávek u instalací

• nelegálně umístěných solárních panelů zasahujících do únikových cest

Pro majitele domu to znamená jednoduché doporučení: každou stavební úpravu, která mění dispozici, materiály konstrukcí nebo přístupové cesty, je vhodné konzultovat s autorizovaným technikem požární ochrany, i když se to na první pohled zdá jako drobnost.

Jak požární bezpečnost ovlivňuje cenu a prodejnost nemovitosti

Při prodeji nemovitosti hraje kompletnost a soulad dokumentace stále větší roli, protože kupující i jejich hypoteční poradci jsou dnes obezřetnější. Nemovitost s nesrovnalostmi v kolaudačním stavu se hůře oceňuje a znalci mohou hodnotu snížit kvůli právní nejistotě. Naopak dům nebo byt s kompletní a aktuální dokumentací, včetně požárně bezpečnostního řešení odpovídajícího skutečnému stavu, působí důvěryhodně a usnadňuje jednání s bankou i kupujícím.

Na co se ptát před koupí staršího domu nebo bytu

• Je součástí dokumentace platné požárně bezpečnostní řešení odpovídající současnému stavu stavby?

• Proběhly v minulosti stavební úpravy, které mohly ovlivnit únikové cesty nebo požární odolnost?

• Má bytový dům platnou revizi elektroinstalace, komínů a případně požárních hlásičů ve společných prostorách?

• Souhlasí skutečný stav nemovitosti s kolaudačním rozhodnutím a katastrem?

Doporučuji, aby kupující získal odpovědi na tyto otázky ještě před podpisem rezervační smlouvy, ideálně za asistence realitního makléře, který může dokumentaci prověřit a v případě nejasností doporučit konzultaci s technikem požární ochrany nebo stavebním úřadem.

Predikce dalšího vývoje: přísnější normy a nová rizika

V oboru se mohou požadavky měnit, zejména v souvislosti s energetickými renovacemi. Zateplování fasád, výměna oken za těsnější, instalace fotovoltaiky a bateriových úložišť přináší nová rizika, která normy z devadesátých a nultých let neřešily. V následujících letech se mohou zpřísnit požadavky na:

• požární odolnost zateplovacích systémů u vícepodlažních budov

• umístění a ochranu bateriových úložišť energie v rodinných domech i bytových jednotkách

• evakuační scénáře v hustě zastavěných rezidenčních čtvrtích

Pro majitele nemovitostí to znamená, že obecně lze doporučit zahrnout do investice do modernizace i kontrolu souladu s požárně bezpečnostními předpisy, protože dodatečné napravování chyb může být dražší než správné řešení od začátku.

Praktická doporučení pro vlastníky a kupující

Než se pustíte do rekonstrukce, nástavby nebo prodeje nemovitosti, vyplatí se udělat si jasno v několika krocích. Zkontrolujte veškerou stavební dokumentaci, ověřte soulad skutečného stavu s kolaudací a v případě pochybností se obraťte na odborníka ještě před zahájením prací nebo podpisem smlouvy. Tyto kroky mohou pomoci předejít stresu i nečekaným nákladům při případném vyjednávání s bankou, pojišťovnou nebo kupujícím.

Potřebujete prověřit dokumentaci nebo nemovitost prodat?

Pokud řešíte prodej, koupi nebo financování nemovitosti a nejste si jistí, zda je stavební a požární dokumentace v pořádku, obraťte se na realitního makléře Tomáše Kopu. Rád prověří stav dokumentace, doporučí spolupráci s odborníkem na požární bezpečnost, pokud je potřeba, a pomůže nastavit reálnou tržní cenu i podmínky prodeje tak, aby transakce proběhla hladce a bez právních komplikací.