Rozvod byl dávno, byt je pořád ve dvou jménech: Jak vypořádat SJM před prodejem po letech

Proč se k rozvodu vrací i lidé, kteří ho mají dávno za sebou

Manželství zaniklo, papíry z rozvodového soudu jsou uklizené v šuplíku a život jde dál. Jenže o pět, sedm nebo deset let později přijde chvíle, kdy je potřeba byt nebo dům prodat – kvůli stěhování, novému vztahu, nebo prostě proto, že peníze z nemovitosti potřebuje jeden z bývalých manželů uvolnit. A najednou zjistíte, že list vlastnictví na katastru pořád vede vás oba. Rozvod totiž sám o sobě nemovitost nikomu nepřepíše. Zaniká jím manželství, ne automaticky vlastnické vztahy k majetku, který jste nabyli za jeho trvání.

Tohle je moment, kdy se z klidné transakce může stát martýrie, která obvykle trvá měsíce, plná nedůvěry, starých křivd a právní nejistoty. A přesně proto je dobré vědět, jak se společné jmění manželů chová po zániku manželství, co znamená slovo „domněnka“ v § 741 občanského zákoníku a proč nevyřešené SJM může zkomplikovat přípravu prodeje s realitní kanceláří, notářem i bankou financující kupujícího.

Co přesně se stane se SJM v okamžiku rozvodu

Podle § 736 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, zaniká společné jmění manželů zánikem manželství. Rozvod tedy SJM ukončí – ale ukončení neznamená vypořádání. Do doby, než se manželé dohodnou nebo než rozhodne soud, zůstává majetek v jakémsi právním mezistavu: formálně už nejde o SJM v pravém slova smyslu, ale fakticky ho stále vlastníte oba, v podílovém režimu, dokud se nerozdělí.

Pro nemovitost to prakticky znamená, že na listu vlastnictví budou dál figurovat obě jména, přestože jeden z vás se dávno odstěhoval a v bytě dávno nebydlí. Katastr nemovitostí totiž nezapisuje rozsudky o rozvodu automaticky – potřebuje konkrétní právní titul: dohodu o vypořádání SJM, rozsudek soudu o vypořádání, nebo nastoupení zákonné domněnky, o které je řeč v další kapitole.

Tři roky, které rozhodnou o všem: § 741 a nevyvratitelná domněnka

Klíčové ustanovení pro vypořádání po letech je § 741 občanského zákoníku. Ten říká, že pokud do tří let od zániku SJM nedojde k dohodě o vypořádání ani nebyl podán návrh na vypořádání soudem, nastupuje nevyvratitelná právní domněnka: movité věci se považují za vlastnictví toho, kdo je jako vlastník užívá pro sebe, svou rodinu nebo domácnost, a nemovité věci i ostatní majetek se považují za podílové spoluvlastnictví, přičemž podíly obou bývalých manželů jsou stejné.

Co to znamená pro dům nebo byt konkrétně

U movitých věcí (auto, vybavení bytu) domněnka řekne jasně – patří tomu, kdo to reálně užívá. U nemovitostí je to jinak: zákon nedává nemovitost automaticky tomu, kdo v ní bydlí. Nastupuje podílové spoluvlastnictví s rovnými podíly, tedy 1/2 a 1/2, bez ohledu na to, kdo v nemovitosti roky bydlel, splácel hypotéku nebo platil energie. To je bod, který spoustu klientů překvapí a často i naštve – ten, kdo dům roky sám opravoval a splácel, zjistí, že nárok na víc než polovinu automaticky nemá. Vyrovnání větších investic (například kompletní rekonstrukce z výlučných prostředků) je pak možné řešit jen samostatnou dohodou nebo žalobou, ne odkazem na domněnku.

Uplynuly víc než tři roky. Co teď?

Pokud jste tři roky po rozvodu, situace se nevyřeší sama tím, že počkáte dalších pět. Domněnka podle § 741 sice právně nastoupila, ale na katastru pořád nic nezapsáno není – a bez zápisu nemovitost neprodáte. Prakticky se postupuje takto:

Krok 1: Ověření stavu na listu vlastnictví

Zjistíte, jak přesně je nemovitost zapsaná – jako SJM, nebo už jako podílové spoluvlastnictví. U starších rozvodů bývá zápis často nezměněný roky.

Krok 2: Dohoda o vypořádání SJM (i zpětně)

I po uplynutí tří let je možné sepsat dohodu o vypořádání SJM, která reflektuje skutečný stav – typicky že nemovitost připadá tomu, kdo v ní bydlí a hradí náklady, výměnou za finanční vyrovnání druhému. Dohoda musí mít písemnou formu s úředně ověřenými podpisy, jinak ji katastr nepřijme jako podklad pro vklad.

Krok 3: Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Teprve na základě této dohody (nebo souhlasného prohlášení, případně rozsudku soudu, pokud se nedohodnete) podáte návrh na vklad podle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Katastr obvykle rozhoduje v řádu týdnů; u vkladů bez chyb může rozhodnutí obvykle přijít do 30 dnů od podání.

Krok 4: Teprve pak prodej

Dokud není zápis v katastru vyřešený, bývá zpravidla vhodné odložit inzerci i podpis rezervační smlouvy se zájemcem. Kupující, který nemovitost financuje hypotékou, může narazit na požadavky své banky ohledně vlastnictví a obchod se může zkomplikovat nebo zdržet i ve chvíli, kdy už jste měli peníze skoro v ruce.

Proč bez pořádku na katastru neprodáte ani se sebelepším zájemcem

Realitní praxe bývá neúprosná: kupující i jeho banka obvykle chtějí vidět list vlastnictví bez zátěže a s jasně definovanými vlastníky, kteří všichni podepíší kupní smlouvu. Pokud je na LV zapsáno SJM dvou lidí, z nichž jeden nekomunikuje, je pryč nebo se s druhým nebaví, prodej se může zablokovat bez ohledu na to, jak atraktivní je cena nebo lokalita. Viděl jsem případy, kdy zájemce od koupě odstoupil jen proto, že prodávající slíbil „dořešit to po podpisu“ – to nemusí akceptovat banka ani seriózní kupující.

Daňový dopad: časový test se může restartovat

Podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně, pokud mezi nabytím a prodejem uplynulo alespoň 10 let (u nemovitostí nabytých od roku 2021), případně kratší dvouletá lhůta při prokázaném bydlišti. Problém nastává právě u vypořádání SJM po letech: pokud v rámci dohody nabudete podíl druhého bývalého manžela, pro tento nově nabytý podíl začíná časový test běžet znovu od data vypořádání, ne od původního nabytí nemovitosti do SJM. U poloviny nemovitosti, kterou jste vlastnili od začátku, test běží dál nepřerušeně. V praxi to znamená, že prodáváte-li nemovitost krátce po vypořádání, může se stát, že z poloviny prodej zdaníte a z poloviny ne. Tohle je přesně situace, kterou je potřeba spočítat před podpisem kupní smlouvy, ne po ní.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

Za roky praxe se u prodejů „po rozvodu“ opakuje pořád stejná pětice omylů:

• Spoléhání na ústní dohodu. „Domluvili jsme se, že byt je můj“ nemá na katastru žádnou váhu. Bez písemné dohody s ověřenými podpisy nebo rozsudku soudu se nic nezapíše.

• Čekání, že domněnka podle § 741 vyřeší úplně vše. Domněnka nastoupí automaticky, ale nezapíše se sama do katastru a nevyřeší nerovné investice do nemovitosti.

• Podcenění komunikace s bývalým partnerem. Pokud se s ním/s ní nedohodnete, jde se k soudu s návrhem na vypořádání SJM, což prodej obvykle o měsíce až roky zdrží.

• Ignorování daňového testu při novém nabytí podílu. Prodej brzy po vypořádání může znamenat neočekávanou daň z příjmu z poloviny nemovitosti.

• Zahájení inzerce dřív, než je vlastnictví vyřešené na katastru. Ztrácíte důvěryhodnost u seriózních zájemců a riskujete, že obchod na poslední chvíli padne kvůli bance kupujícího.

Shrnutí a co dělat jako první krok

• Rozvod ukončí manželství, ne automaticky vlastnictví nemovitosti – to musí vyřešit dohoda, soud, nebo zákonná domněnka podle § 741 občanského zákoníku.

• Po třech letech od zániku SJM bez dohody nastupuje nevyvratitelná domněnka podílového spoluvlastnictví s rovnými podíly – ale zápis na katastru se sám nezmění.

• Před prodejem je zpravidla vhodné mít na listu vlastnictví jasně a formálně vyřešené vlastnictví – jinak mohou nastat komplikace s vkladem a kupující s hypotékou může mít potíže obchod dokončit.

• Vypořádání podílu druhého manžela může restartovat časový test pro osvobození od daně z příjmu podle § 4 zákona o daních z příjmů.

• Čím dřív situaci vyřešíte právně a formálně, tím spíš to může přispět k rychlejšímu prodeji a hladšímu průběhu.

Pokud řešíte přesně tuhle situaci – nemovitost po rozvodu, nejasný zápis na katastru, nebo potřebujete napřed reálný odhad ceny, než se pustíte do jednání s bývalým partnerem – ozvěte se mi. Jako realitní makléř denně řeším právě tyhle případy ve spolupráci s notáři a advokáty, umím posoudit stav na katastru, spočítat daňové dopady a připravit prodej tak, aby proběhl bez zbytečných komplikací a bez toho, abyste museli řešit papírování sami.