Jižní Praha v obležení kupujících: proč se Zbraslav, Radotín a Velká Chuchle stávají novou adresou střední třídy

Jižní okraj Prahy přestal být okrajem

Ještě před deseti lety se o Zbraslavi, Radotíně a Velké Chuchli mluvilo jako o "konci světa" s dobrým vlakovým spojením. Dnes jsou to tři z nejžádanějších pražských lokalit u vody, kde se byty a domy prodávají v řádu týdnů, ne měsíců. Důvod je prostý - kupující hledají prostor, zeleň a reálnou dostupnost centra, aniž by museli platit ceny Vinohrad nebo Vršovic. Na podzim 2026 se ceny bytů v těchto třech čtvrtích pohybují zhruba o 15 až 25 procent níže než ve vnitřním městě, u rodinných domů je rozdíl ještě výraznější.

Jako makléř, který v této oblasti denně jedná s prodávajícími i kupujícími, vidím jasný vzorec: lidé neutíkají z Prahy, utíkají k řece a do zeleně, ale chtějí si zachovat pražské razítko, školy, MHD a dostupnost práce do dvaceti až třiceti minut. Zbraslav, Radotín a Chuchle to nabízejí - každá čtvrť ale úplně jiným způsobem.

Tři čtvrti, tři odlišné příběhy

Zbraslav: zámecké náměstí a soutok dvou řek

Zbraslav těží z historického jádra kolem zámku a zámeckého parku a z polohy na soutoku Vltavy a Berounky. Je to lokalita vilová, klidná, s vysokým podílem rodin s dětmi. Hlavní slabina je doprava - most přes Vltavu a Strakonická ulice jsou v ranní špičce přetížené, a to i přes napojení na dálnici D4. Kdo kupuje dům nebo byt ve Zbraslavi, kupuje si klid výměnou za občasnou frontu na mostě.

Radotín: vlak jako tichý trumf

Radotín má oproti Zbraslavi jednu zásadní výhodu - železniční trať směr Praha-Smíchov-centrum, kde vlak jede do deseti minut a nestojí v žádné koloně. Proto tu v posledních letech přibylo developerských projektů s menšími byty 2+kk a 3+kk, cílených na mladší kupující a investory do pronájmu. Radotín má i průmyslovou historii (vápenka, lom), která se dnes promítá do nižší ceny pozemků na okraji katastru - tam, kde ještě doznívá stará zástavba, lze najít zajímavé rezervy pro rekonstrukce.

Velká Chuchle: vila, závodiště a ticho

Velká Chuchle je nejmenší a nejvíc rezidenční ze všech tří lokalit. Dostihové závodiště, blízkost přírodní rezervace Radotínské údolí a nízká hustota zástavby z ní dělají cíl pro kupující, kteří hledají dům se zahradou a nechtějí slevit na dojezdové vzdálenosti do centra. Nabídka je tu ale úzká - domy se prodávají často ještě před tím, než se dostanou do velkých inzertních portálů, přes doporučení a osobní kontakty.

Co poptávku skutečně táhne nahoru

Tři faktory, které v terénu vidím opakovaně:

• Cenová hladina - byt 3+kk v dobrém stavu se tu dnes prodává zhruba za 7,5 až 9,5 milionu korun, zatímco srovnatelný byt na Smíchově nebo Vinohradech stojí o dva až tři miliony víc.

• Dostupnost přírody - řeka, lesy, cyklostezky podél Vltavy a Berounky fungují jako reálný bonus, který si kupující cení čím dál víc po zkušenosti s prací z domova.

• Infrastruktura škol a služeb - Zbraslav a Radotín mají vlastní základní školy, polikliniky i obchodní centra, takže rodiny nejsou odkázané na denní dojíždění s dětmi.

Záplavová historie: co musí vědět každý kupující

Radotín i Zbraslav zasáhly povodně v letech 1997, 2002 a 2013, a to je téma, které se při prodeji nemovitosti nesmí zamlčovat ani bagatelizovat. Při koupi domu nebo bytu v nižších partiích u řeky je nutné ověřit zařazení pozemku do záplavového území podle povodňového plánu hlavního města - tuto informaci poskytuje odbor ochrany prostředí magistrátu a je veřejně dostupná v mapových podkladech. Dopad má na dvě věci: na výši pojistného u pojištění nemovitosti a na ochotu bank poskytnout hypotéku na danou adresu.

Pokud nemovitost leží v záplavové zóně, pojišťovny obvykle požadují vyšší spoluúčast nebo nemovitost pojistí jen s omezením. Banka pak může k tomu přihlížet při stanovení zástavní hodnoty nemovitosti, která je základem pro výpočet LTV (loan to value, poměr výše úvěru k hodnotě zástavy). Jinými slovy - v záplavové zóně si nemusíte půjčit tolik, kolik byste čekali podle kupní ceny, protože banka ocení nemovitost konzervativněji.

Financování koupě: čísla, která musíte znát

Aktuální pravidlo ČNB pro hypotéky je jednoduché: maximální LTV je 80 procent, u žadatelů mladších 36 let kupujících vlastní bydlení až 90 procent. Limity DTI a DSTI, tedy poměr celkového zadlužení a splátek k příjmu, ČNB zrušila - banky si ale drží vlastní interní hranice, které se mezi institucemi liší, takže schválení částky se u dvou bank může lišit o statisíce korun. Od 1. dubna 2026 navíc ČNB doporučuje bankám u investičních hypoték (tedy úvěrů na byt k pronájmu, typicky v Radotíně) přísnější LTV 70 procent a DTI 7.

Modelový příklad: byt 3+kk ve Zbraslavi za 8 900 000 korun, žadatel starší 36 let, LTV 80 procent. Úvěr tedy činí 7 120 000 korun. Při sazbě 5,2 procenta p.a. a splatnosti 30 let vychází měsíční anuitní splátka přibližně na 39 000 korun. Pokud je žadateli méně než 36 let a využije LTV 90 procent, úvěr naroste na 8 010 000 korun a splátka se zvýší zhruba na 44 000 korun měsíčně - což je přesně ten typ čísla, které je potřeba si spočítat ještě před podpisem rezervační smlouvy, ne až po něm.

Kdo uvažuje o předčasném splacení nebo refinancování starší hypotéky, musí počítat s pravidly podle § 117 a § 117a zákona č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru: banka může účtovat náhradu nejvýše 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající fixace, celkem ale maximálně 1 procento. Bez jakéhokoli poplatku lze úvěr splatit mimo jiné při prodeji zastavené nemovitosti po uplynutí alespoň 24 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy - to je zásadní informace pro každého, kdo kupuje nemovitost s úmyslem ji do dvou let znovu prodat.

Právní jistota: od rezervace po vklad do katastru

Převod nemovitosti v Radotíně, Zbraslavi i Chuchli probíhá podle stejných pravidel jako kdekoli jinde v republice, ale praxe ukazuje, že lidé podceňují detaily. Podle zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí nastávají účinky vkladu zpětně k okamžiku, kdy návrh dojde katastrálnímu úřadu - samotné řízení ale katastr nesmí povolit dříve než 20 dnů od vyrozumění účastníků, což není garantovaná délka vyřízení, jen minimální ochranná lhůta proti podvodným převodům. Reálně se čeká déle, u sporných případů i týdny navíc.

Kupující, kteří financují koupi hypotékou, by měli trvat na advokátní nebo notářské úschově kupní ceny - obě profese podléhají povinnému pojištění odpovědnosti a regulaci podle zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, pokud transakci zároveň zastřešuje realitní zprostředkovatel. Peníze se tak uvolní prodávajícímu až po potvrzeném vkladu vlastnického práva, ne na základě pouhého podpisu smlouvy.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

V praxi se u prodejů a koupí na jižním okraji Prahy opakuje pět konkrétních chyb:

• Podcenění záplavové historie. Prodávající o ní mlčí, kupující se o ní dozví až od pojišťovny těsně před podpisem úvěrové smlouvy, čímž se zdrží celá transakce o týdny.

• Špatně nastavené LTV podle vlastního odhadu ceny. Kupující počítá hypotéku z inzertní ceny, ne z bankovního ocenění nemovitosti - a zjistí nedostatek statisíců korun až týden před podpisem kupní smlouvy.

• Podpis rezervační smlouvy bez právní kontroly. Rezervační smlouva často obsahuje vysokou smluvní pokutu za odstoupení, aniž by kupující měl reálnou šanci financování ještě ověřit u banky.

• Ignorování PENB. Podle zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií musí být v inzerátu uvedena energetická třída budovy; u starších vilek ve Zbraslavi a Chuchli bývá třída D až F, což výrazně ovlivňuje budoucí provozní náklady a mělo by se promítnout do vyjednávání o ceně.

• Podcenění stavu komunikací a sítí u starších pozemků v Radotíně. Řada parcel u bývalých průmyslových areálů nemá dořešené napojení na kanalizaci, což vyjde najevo až při žádosti o stavební povolení podle § 230 a násl. stavebního zákona č. 283/2021 Sb.

Shrnutí a doporučení

• Zbraslav, Radotín a Velká Chuchle nabízejí nižší cenu za metr čtvereční než centrum Prahy při srovnatelné dostupnosti díky vlaku a dálnici D4.

• Záplavová historie ovlivňuje pojištění i bankovní ocenění nemovitosti - prověřte ji před podpisem rezervační smlouvy, ne po něm.

• Maximální LTV je 80 procent, u žadatelů do 36 let 90 procent; u investičních hypoték od dubna 2026 banky sledují přísnější LTV 70 procent a DTI 7.

• Předčasné splacení hypotéky kvůli prodeji nemovitosti je bez poplatku možné po 24 měsících od podpisu úvěrové smlouvy, jinak hrozí náhrada podle § 117a zákona č. 257/2016 Sb.

• Vklad do katastru působí zpětně k okamžiku podání návrhu, ale řízení trvá minimálně 20 dnů od vyrozumění - s tím je třeba počítat při plánování stěhování i refinancování.

Chcete prodat nebo koupit nemovitost na jihu Prahy s jistotou?

Lokalitu Zbraslavi, Radotína i Velké Chuchle znám z každodenní praxe - vím, které ulice mají problém se zápachem z čistírny, kde doopravdy stojí doprava v ranní špičce a kde naopak ceny ještě nedohnaly svůj potenciál. Pokud řešíte prodej, koupi, odhad tržní hodnoty nebo nastavení hypotéky tak, aby vám vyšla na papíře i v reálném rozpočtu, ozvěte se mi - probereme váš konkrétní případ a najdeme řešení, které obstojí nejen při podpisu smlouvy, ale i o pět let později.