Čekat na levnější hypotéku, nebo kupovat hned? Kalkulačka rozhodne líp než pocit

Věčné dilema kupujících: koupit teď, nebo počkat

Sotva existuje téma, které by v posledních měsících rezonovalo mezi zájemci o vlastní bydlení víc než otázka správného načasování hypotéky. Sazby už nejsou na svém historickém dně, ale zdaleka nejsou ani na maximech, která jsme zažili před pár lety. A tak se mnoho lidí rozhoduje vyčkávat s vidinou, že za rok nebo dva bude úvěr levnější a celá koupě výhodnější. Realita je ale mnohem složitější a čekání může v konečném důsledku vyjít dráž než akceptování dnešní sazby.

Proč je vyčkávání riskantní hra

Klíčový omyl spočívá v tom, že lidé sledují pouze jedno číslo, úrokovou sazbu, a ignorují zbytek rovnice. Cena nemovitosti totiž nestojí na místě jen proto, že čekáme na lepší podmínky financování. Naopak, pokud sazby klesnou, zpravidla to znamená, že se hypotéky stanou dostupnějšími pro širší okruh zájemců, poptávka po bytech vzroste a s ní i ceny. V praxi tak může nastat situace, kdy sice získáte úvěr s nižším úrokem, ale kupujete nemovitost o desítky nebo stovky tisíc korun dražší, než by stála dnes. Čistý efekt na měsíční splátku pak může být nulový, nebo dokonce záporný.

Matematika, která často překvapí

Vezměme si modelový příklad. Byt za 5 milionů korun s hypotékou na 80 procent hodnoty, tedy 4 miliony korun úvěru. Při sazbě 5,2 procenta a splatnosti 30 let vychází měsíční splátka zhruba na 21 900 korun. Pokud by sazba za dva roky klesla na 4,3 procenta, ale cena bytu mezitím vzrostla jen o 8 procent, tedy na 5,4 milionu korun, splátka nového úvěru ve výši 4,32 milionu korun by činila přibližně 21 400 korun. Rozdíl v měsíční splátce je tedy minimální, zato jistina, kterou budete muset jednou splatit, je o statisíce korun vyšší. Navíc po celou dobu čekání platíte nájem, který se v mnoha lokalitách rovněž zvyšuje, takže reálně přicházíte o peníze na dvou frontách zároveň.

Co se změnilo u investičních nemovitostí

Kromě úvahy o vlastním bydlení se stále více lidí ptá i na nákup bytu jako investice, ať už za účelem pronájmu, nebo budoucího zhodnocení. Zde došlo v posledním období k několika významným posunům, které je nutné znát ještě před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí.

Přísnější posuzování bonity u druhé nemovitosti

Banky dnes mnohem pečlivěji zkoumají, zda žadatel kupuje nemovitost k vlastnímu bydlení, nebo jako investici. U investičních úvěrů bývá vyžadován vyšší vlastní kapitál, obvykle kolem 30 procent hodnoty nemovitosti, a zároveň se přísněji počítá ukazatel DSTI, tedy poměr celkových měsíčních splátek k čistému příjmu žadatele. Pokud už splácíte hypotéku na vlastní bydlení, může vám banka výrazně omezit maximální výši úvěru na druhou nemovitost, i když na papíře vyděláváte dostatečně.

Zdanění příjmů z nájmu a jeho dopad na návratnost

Druhým faktorem, který mění ekonomiku investičních nákupů, je důslednější kontrola zdanění příjmů z pronájmu. Finanční správa v posledních letech výrazně zintenzivnila párování dat z realitních inzertních portálů, katastru nemovitostí a daňových přiznání. Kdo pronajímá byt a příjem nepřiznává, riskuje nejen doměření daně, ale i penále a úroky z prodlení zpětně za několik let. Při plánování návratnosti investice je tedy nutné počítat s reálnou daňovou zátěží, nikoliv s hrubým nájemným, jinak vyjde výnosnost investice zkresleně příznivě.

Podle čeho se rozhodovat, když nemáte křišťálovou kouli

Nikdo nedokáže se stoprocentní jistotou předpovědět, kam se sazby a ceny nemovitostí budou vyvíjet za rok či dva. Rozumnější strategie proto nespočívá v pokusu o dokonalé načasování trhu, ale v důkladné analýze vlastní finanční situace a dlouhodobých plánů.

Otázky, které byste si měli položit

• Jak dlouho plánuji v nemovitosti bydlet nebo ji držet jako investici? Krátký horizont zvyšuje riziko, dlouhý ho naopak rozmělňuje.
• Jaký je rozdíl mezi mou současnou platbou za nájem a předpokládanou splátkou hypotéky? Pokud je nájem srovnatelný nebo vyšší, čekání vás fakticky stojí peníze každý měsíc.
• Mám dostatečnou rezervu na neočekávané výdaje, i kdyby sazba mírně vzrostla při refinancování za pět let?
• Je nemovitost, kterou zvažuji, v lokalitě s reálným potenciálem růstu hodnoty, nebo spíše ve stagnující oblasti?

Fixace jako pojistka proti nejistotě

Velmi praktickým nástrojem, jak se vyhnout stresu z krátkodobých výkyvů sazeb, je volba delší fixace, zejména u lidí, kteří preferují klid a předvídatelnost rodinného rozpočtu. Zároveň má smysl už při sjednávání smlouvy myslet na možnost budoucího refinancování bez zbytečných sankcí a ptát se banky na podmínky mimořádných splátek, protože právě flexibilita se v době kolísajících sazeb stává stejně cennou jako samotné číslo úroku.

Jak se bude trh pravděpodobně vyvíjet dál

Většina analytiků se shoduje, že razantní pokles sazeb na úroveň před rokem 2021 je v dohledné době nereálný. Spíše lze očekávat pozvolné, opatrné snižování v řádu desetin procentního bodu, doprovázené postupným růstem cen nemovitostí, jakmile se poptávka na trhu opět rozproudí. Kdo čeká na výrazný propad sazeb i cen současně, čeká pravděpodobně na scénář, který se v blízké budoucnosti neuskuteční. Naopak ti, kdo dnes najdou vhodnou nemovitost za rozumnou cenu a dokážou si nastavit úvěr s ohledem na svůj rozpočet, mají šanci získat výhodu dřívějšího vstupu na trh, než se ceny znovu posunou výš.

Shrnutí na závěr

Čekání na ideální okamžik je lákavá, ale často klamná strategie. Rozhodnutí o koupi nemovitosti by nemělo stát na spekulaci o budoucím vývoji úrokových sazeb, ale na reálné analýze vlastních možností, životní situace a konkrétní nabídky na trhu. Číslo u sazby je jen jedním z mnoha faktorů, které ovlivňují celkovou výhodnost koupě.

Pokud řešíte, zda je pro vás výhodnější koupit teď nebo počkat, případně potřebujete reálný odhad hodnoty nemovitosti či pomoc s nastavením hypotéky na míru vaší situaci, ozvěte se Tomáši Kopovi. Společně projdeme vaše čísla, možnosti financování i aktuální nabídku na trhu a najdeme řešení, které dává smysl právě pro vás.