Zděděný byt a prodej po krátkém bydlení: Kdy se dani nevyhnete a kdy ano

Zdědit nemovitost po rodičích nebo prarodičích a pak v ní krátce bydlet, než se rozhodnete prodat, je jedna z nejčastějších situací, se kterou se u mých klientů setkávám. Problém je, že spousta lidí si plete pravidla pro klasický prodej vlastní nemovitosti s pravidly, která platí u dědictví. Rozdíl v dani z příjmu přitom může dělat statisíce korun, a to doslova podle toho, jestli jste v bytě bydleli 23 měsíců, nebo 25 měsíců. Pojďme si to rozebrat krok za krokem, bez právničiny, ale s konkrétními paragrafy zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen ZDP), na které se budete moct odkázat i na finančním úřadě.

Dva časové testy, které rozhodují o tom, jestli zaplatíte daň

Zákon o daních z příjmů pracuje se dvěma nezávislými testy. Pokud splníte alespoň jeden z nich, je příjem z prodeje osvobozen a daň neplatíte vůbec. Pokud nesplníte ani jeden, musíte příjem zdanit podle § 10 ZDP jako tzv. ostatní příjem.

Test bydliště: 2 roky bezprostředně před prodejem

Podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP je od daně osvobozen příjem z prodeje nemovitosti, pokud v ní prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem nejméně po dobu 2 let. Klíčové slovo je bydliště, ne trvalý pobyt. Finanční úřad zkoumá, kde jste skutečně žili, ne kde máte razítko v občance. Pokud máte trvalý pobyt nahlášený na bytě v Brně, ale fakticky bydlíte v zděděném domě na Vysočině, rozhoduje ta Vysočina. To je potřeba umět doložit, nejlépe odběrnými místy energií, poštovní adresou, svědectvím sousedů.

Právě tady vzniká nejčastější kolize u zděděných nemovitostí: dědic se do bytu nastěhuje, bydlí tam rok a půl, pak dostane nabídku na prodej a neodolá. Dva roky bydliště nesplní o pár měsíců, a tím pádem tento test padá.

Test vlastnictví: 10 let, ale u dědictví v přímé linii se počítá i doba zůstavitele

Druhá cesta je § 4 odst. 1 písm. b) ZDP: osvobození platí, pokud mezi nabytím a prodejem uplynulo alespoň 10 let. A tady přichází klíčová výhoda zděděných nemovitostí. Pokud jste nemovitost zdědili po zůstaviteli, který byl váš příbuzný v řadě přímé (rodič, prarodič, dítě) nebo manžel či manželka, započítává se do této desetileté lhůty i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Jinými slovy, pokud maminka byt vlastnila 15 let a vy jste ho zdědili a hned ho prodali, časový test 10 let je splněn už v okamžiku nabytí dědictvím, protože se sčítá doba vlastnictví napříč generacemi v přímé linii.

Tohle pravidlo neplatí, pokud jste nemovitost zdědili po sourozenci, tetě, strýci nebo po osobě, se kterou vás nepojí přímá linie ani manželství. V tom případě se počítá jen vaše vlastní doba držby od nabytí dědictvím.

Modelový příklad: Co se stane, když nesplníte ani jeden test

Představte si byt v Nuslích, který po matce zdědil syn. Matka byt vlastnila 6 let před smrtí. Syn se do bytu nastěhoval, bydlel tam 14 měsíců a pak ho prodal za 6 500 000 Kč, protože dostal pracovní nabídku v zahraničí. Test bydliště (2 roky) nesplnil. Test vlastnictví (10 let) také ne, protože součet doby vlastnictví matky (6 let) a jeho vlastní doby (14 měsíců) nedosahuje 10 let. V tomto případě musí příjem z prodeje zdanit podle § 10 ZDP.

Jak se počítá základ daně, když osvobození nemáte

Nabývací cena zděděné nemovitosti

U koupené nemovitosti byste odečetli kupní cenu. U zděděné nemovitosti ale žádnou kupní cenu nemáte, nemovitost jste nabyli bezúplatně. Podle § 10 odst. 5 ZDP se jako výdaj uplatní cena nemovitosti zjištěná podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, tedy ke dni smrti zůstavitele. Prakticky to znamená, že potřebujete znalecký posudek nebo jiný doklad prokazující hodnotu nemovitosti k datu úmrtí, ideálně ten, který byl použit v dědickém řízení pro soupis aktiv. Pokud takový posudek z dědického řízení nemáte, je potřeba si nechat zpracovat zpětné ocenění znalcem.

Jaké další výdaje si můžete odečíst

Kromě nabývací ceny lze od příjmu odečíst prokazatelně vynaložené výdaje spojené s prodejem a se zhodnocením nemovitosti za dobu vlastnictví. Patří sem typicky:

• provize realitnímu makléři za zprostředkování prodeje,
• náklady na znalecký posudek a energetický štítek (PENB),
• prokazatelné výdaje na technické zhodnocení, tedy rekonstrukce, výměna oken, nová koupelna, pokud máte faktury,
• poplatky spojené s katastrálním řízením.

Běžná údržba, malování nebo drobné opravy se jako výdaj neuznávají, protože nejde o technické zhodnocení ve smyslu daňových předpisů.

Sazba daně: 15 %, nebo 23 %

Základ daně, tedy rozdíl mezi příjmem z prodeje a uznanými výdaji, vstupuje do vašeho celkového ročního základu daně z příjmů fyzických osob. Standardní sazba je 15 %. Pokud váš celkový roční příjem (včetně mzdy, podnikání a dalších příjmů) přesáhne zákonem stanovený limit, který odpovídá zhruba 36násobku průměrné mzdy, uplatní se na částku nad tímto limitem zvýšená sazba 23 %. U prodeje nemovitosti v řádu milionů korun je proto běžné, že část zisku bude zdaněna vyšší sazbou, pokud prodej spadne do stejného kalendářního roku jako vysoký pracovní příjem.

Záchranná brzda: osvobození při použití peněz na vlastní bydlení

I když nesplníte žádný z časových testů, existuje ještě jedna cesta, jak se dani vyhnout. Podle § 4 odst. 1 písm. u) ZDP je příjem z prodeje osvobozen, pokud prostředky získané prodejem použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, typicky koupě jiného bytu nebo domu k vlastnímu bydlení, splacení hypotéky na jinou nemovitost k bydlení, nebo výstavbu vlastního domu. Podmínkou je, že peníze musíte na bytovou potřebu použít nejpozději do konce zdaňovacího období následujícího po roce, kdy jste příjem obdrželi, a že tuto skutečnost musíte oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, kdy jste příjem přijali, i kdyby to bylo oznámení bez vyčíslení daně. Pokud toto oznámení zapomenete podat, nárok na osvobození můžete ztratit, i když peníze skutečně na bydlení použijete.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

Při prodeji zděděných nemovitostí se opakovaně setkávám se stejnými čtyřmi chybami, které dědice stojí zbytečné peníze nebo stres s finančním úřadem.

• Záměna trvalého pobytu a skutečného bydliště. Dědici si myslí, že jim stačí mít v bytě nahlášený trvalý pobyt. Finanční úřad ale posuzuje fakticitu bydlení, a pokud vás prověří, nahlášený pobyt bez reálného bydlení vám osvobození nezajistí.
• Chybějící znalecký posudek k datu úmrtí. Bez dokladu o hodnotě nemovitosti ke dni nabytí dědictvím nemáte čím prokázat výdaj, a finanční úřad vám pak může uznat nabývací cenu nula, což znamená zdanění celé prodejní ceny.
• Zapomenuté oznámení o osvobození podle § 4 odst. 1 písm. u). I když peníze opravdu použijete na nové bydlení, bez podaného oznámení ve lhůtě riskujete, že finanční úřad osvobození neuzná.
• Podcenění doby vlastnictví zůstavitele u přímé linie. Dědicové si často neuvědomí, že se jim do desetileté lhůty počítá i doba, po kterou nemovitost vlastnil rodič nebo prarodič. Mnohdy tak nesprávně předpokládají povinnost zdanit příjem, který je ve skutečnosti osvobozen.

Proč se vyplatí probrat to se mnou ještě před podpisem rezervační smlouvy

Daňová otázka u zděděné nemovitosti se neřeší až po prodeji, ale ideálně měsíce předem, protože časování prodeje o pár týdnů může rozhodnout, zda zaplatíte daň z několikamilionového zisku, nebo neplatíte nic. Jako makléř, který připravuje prodej, vždy doporučuji nejprve ověřit datum nabytí dědictvím podle usnesení soudu o dědictví, dohledat nebo nechat zpracovat znalecký posudek k datu úmrtí a teprve pak nastavit reálnou strategii prodeje, včetně toho, jestli se vyplatí počkat na splnění časového testu bydliště.

Shrnutí: Na co nezapomenout

• Osvobození od daně získáte, pokud jste v nemovitosti měli skutečné bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP).
• Druhá cesta je 10 let vlastnictví, přičemž u dědictví v přímé linii nebo po manželovi/manželce se počítá i doba vlastnictví zůstavitele (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP).
• Pokud osvobození nesplníte, základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a znaleckou cenou nemovitosti ke dni nabytí dědictvím plus uznané náklady.
• Sazba daně je 15 %, při vyšších celkových ročních příjmech se část základu zdaní 23 %.
• Záchranou je osvobození podle § 4 odst. 1 písm. u) ZDP při investici výtěžku do vlastního bydlení, ale jen s včasným oznámením finančnímu úřadu.

Pokud řešíte prodej zděděné nemovitosti a nejste si jistí, jestli splňujete časový test, nebo potřebujete spočítat reálný daňový dopad ještě před stanovením prodejní ceny, napište mi nebo zavolejte. Projdeme spolu dědické usnesení, dohledáme potřebné podklady a nastavíme prodej tak, abyste neplatili ani korunu navíc, než musíte.