Investice do bytu za hranicemi Prahy: Kam vložit peníze v roce 2025, aby fungovaly za vás

Proč se investoři čím dál víc dívají za hranice Prahy

Po odečtení fondu oprav, daně z příjmu a nákladů na správu nemusí být hrubý nájemní výnos pražských bytů dostatečný. V okolí Prahy mohou nižší pořizovací ceny nabídnout prostor pro zajímavější výnos, záleží však na konkrétní nemovitosti a poptávce po nájmu. Právě takové lokality s dostupnou infrastrukturou a potenciálem růstu ceny vyhledávám pro své klienty.

Modelový příklad: Kupující z Karlína, který otočil strategii

Kupující měl připravených 1,8 milionu Kč na vlastní kapitál a chtěl koupit garsonku na Žižkově za 4,2 milionu. Po propočtu čistého výnosu (NOI, tedy výnosu po odečtení nákladů) vyhodnotil pražskou variantu jako méně výhodnou. Nakonec zvolil Kladno, kde za podobnou částku koupil byt 2+1 po rekonstrukci; tuto variantu považoval z hlediska čistého výnosu za zajímavější.

Šest kritérií, podle kterých lokalitu skutečně vybírám

Neřídím se pocitem ani tím, co je zrovna "trendy" na realitních serverech. Pracuji s konkrétními daty:

• Dojezdová doba do centra Prahy MHD nebo vlakem do 45 minut (ideálně přímý spoj bez přestupu).

• Míra neobsazenosti nájemních bytů v dané obci – zjišťuji z realitních portálů a místních makléřských sítí, ne z odhadů.

• Plánované investice obce a kraje – nová průmyslová zóna, škola, obchvat, to vše může přispět k růstu poptávky po bydlení v horizontu 3–5 let.

• Poměr ceny bytu k mediánové mzdě v regionu (tzv. affordability index) – ukazuje, jestli místní obyvatelstvo na byty vůbec dosáhne.

• Stav technické infrastruktury domu – rok výstavby, plánované revize, stav fondu oprav podle §1180 občanského zákoníku.

• Právní čistota – zápisy na listu vlastnictví, věcná břemena, exekuce, předkupní práva.

Konkrétní lokality, kde čísla v roce 2025 vycházejí

Kladno a Kladensko

Díky přímému vlakovému spojení do Prahy na Masarykovo nádraží a plánovanému rozšíření průmyslové zóny Kladno-Ostrovec může být lokalita zajímavá pro nájemní bydlení.

Beroun a Berounsko

Historické centrum přitahuje i rodiny, které chtějí bydlet mimo panelákové sídliště a zároveň mít dostupnou Prahu. Beroun může být zajímavou lokalitou pro investici do bytu; výnos závisí na konkrétní nemovitosti a nájemném.

Kralupy nad Vltavou

Podceňovaná lokalita s nižší vstupní cenou a stabilní poptávkou díky chemičce a logistickým halám v okolí. Riziko: starší bytový fond vyžaduje důkladnou kontrolu technického stavu střech a rozvodů.

Říčany a Mnichovice

Zde už mluvíme spíš o řadových domech a menších bytových domech s vyšší pořizovací cenou, ale i vyšším nájmem od rodin s dětmi, které se stěhují z Prahy 10 a 15.

Brandýs nad Labem – Stará Boleslav

Rychle rostoucí satelit s nově budovanou infrastrukturou. Doporučuji zde sledovat konkrétní developerské projekty, protože nabídka nových bytů může v některých případech růst rychleji než poptávka.

Modelový příklad: Manželé z Vršovic a jejich portfolio

Manželský pár místo jednoho bytu v Praze za 7 milionů koupil dva byty – v Kralupech a v Brandýse – za stejnou celkovou částku. Investici tak rozložil mezi dvě nemovitosti; skutečný dopad na riziko a čistý výnos závisí na nájemném, nákladech a obsazenosti.

Právní jistota: co musí být v kupní smlouvě, nebo nekupujte

Investice bez právní kontroly je hazard. Před podpisem kupní smlouvy vždy ověřuji výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví), zda na nemovitosti neváznou zástavní práva podle §1309 občanského zákoníku, exekuce nebo věcná břemena, která by snižovala hodnotu či použitelnost bytu. Klíčová je i úschova kupní ceny – buď u advokáta v režimu zákona č. 85/1996 Sb., o advokacii, nebo u autorizovaného realitního zprostředkovatele podle §17 zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování. Peníze se obvykle uvolní prodávajícímu až po vkladu vlastnického práva do katastru; délka řízení není garantována a vklad lze povolit nejdříve po 20 dnech od vyrozumění.

Modelový příklad: Byt s exekucí, kterou nikdo neviděl

Kupující si našel „výhodný“ byt v Kralupech inzerovaný o 400 000 Kč pod tržní cenou. Při kontrole listu vlastnictví se zjistila nezapsaná, ale právě probíhající exekuce na majitele podle §326a občanského soudního řádu. Obchod byl zastaven tři dny před plánovaným podpisem rezervační smlouvy.

Daňová optimalizace: časový test při prodeji nemovitosti

Podle §4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu, pokud mezi nabytím a prodejem uplyne alespoň 10 let (u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021). U starších nabytí platí ještě pětiletý test. Pokud plánujete byt v horizontu 3–5 let prodat, počítejte s 15% daní z rozdílu mezi prodejní a nákupní cenou (případně sníženou o prokazatelné náklady na rekonstrukci). Reinvestice do vlastního bydlení podle §4b může daň také eliminovat, pokud prostředky použijete na uspokojení bytové potřeby do konce následujícího zdaňovacího období.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

• Kupují byt podle fotek z inzerátu bez fyzické prohlídky domu a okolí ve všední den i o víkendu.

• Nezjišťují skutečnou výši fondu oprav a plánované opravy střechy či výtahu, které je čekají hned po nákupu.

• Podepíšou rezervační smlouvu bez rezervačního poplatku v advokátní úschově a přijdou o peníze při odstoupení prodávajícího.

• Počítají jen s hrubým výnosem a zapomínají na daň z příjmu, pojištění, správu a rezervu na neobsazenost.

• Nechávají si poradit od prodávajícího makléře, který zastupuje protistranu, ne jejich zájem.

Modelový příklad: Rezervační poplatek bez pojistky

Kupující uhradil rezervační poplatek 100 000 Kč přímo na účet prodávajícího bez smlouvy o úschově. Prodávající následně od obchodu odstoupil a peníze vrátil až po půl roce a po zásahu advokáta. V podobných případech lze obecně doporučit, aby záloha putovala přes vázaný účet notáře nebo advokáta.

Shrnutí: na co se soustředit, pokud kupujete investiční byt v roce 2025

• Hledejte lokality do 45 minut od Prahy s reálným, ne jen plánovaným rozvojem infrastruktury.

• Počítejte s čistým výnosem (NOI), ne jen s hrubým nájmem děleným cenou bytu.

• Doporučuji nepodepisovat smlouvu bez ověření listu vlastnictví a bez předem sjednaného bezpečného způsobu úhrady kupní ceny.

• Sledujte časový test podle §4 zákona o daních z příjmů, ať neplatíte zbytečně 15% daň.

• Diverzifikujte – dva menší byty v dobrých lokalitách mohou v některých případech přinést lepší výsledek než jeden velký v Praze.

Pokud zvažujete koupi investičního bytu v okolí Prahy, prodej vlastní nemovitosti nebo potřebujete reálný odhad tržní ceny a nastavení hypotéky, ozvěte se mi přímo. Projdu s vámi konkrétní lokalitu, prověřím katastr i technický stav domu a připravím kalkulaci čistého výnosu ještě předtím, než podepíšete cokoliv závazného.

Mezi stabilně žádané pražské lokality pro investiční byt patří Vinohrady — realizované prodeje v lokalitě shrnuje realitní makléř pro Vinohrady a Prahu 2.