Ochranná pásma silnic se mění: co čeká majitele pozemků a nemovitostí od července 2026

Proč by se majitelé nemovitostí měli o ochranná pásma zajímat

Ochranné pásmo pozemní komunikace zní na první pohled jako suchá administrativní záležitost, se kterou si hlavu láme jen stavební úřad. Realita je ale jiná. Pokud vlastníte pozemek podél silnice, dálnice nebo místní komunikace vyššího významu, ochranné pásmo přímo určuje, co na svém pozemku smíte a nesmíte postavit, kam si můžete umístit plot, reklamní ceduli, pergolu nebo dokonce kůlnu na nářadí. A protože se od 1. července 2026 mění samotná definice tohoto pásma, dotkne se to statisíců vlastníků nemovitostí po celé republice.

Změna přichází společně s rozsáhlou novelou zákona o pozemních komunikacích a navazuje na velkou novelu stavebního zákona, která nabyla účinnosti téhož dne. Ministerstvo dopravy ČR k tomu připravilo i úpravu prováděcích předpisů, které nově definují, co přesně ochranné pásmo znamená, jak se měří a kdo v něm může co povolovat.

Co je ochranné pásmo a proč vůbec existuje

Ochranné pásmo je pás území podél komunikace, ve kterém platí omezení stavební činnosti. Účelem není šikanovat vlastníky pozemků, ale zajistit bezpečnost provozu, ochranu komunikace samotné a v neposlední řadě i ochranu veřejného prostoru před chaotickou zástavbou a přemírou reklamních zařízení podél silnic.

Dosavadní právní úprava vymezovala ochranná pásma poměrně mechanicky – podle kategorie komunikace (dálnice, silnice I., II. a III. třídy) a podle vzdálenosti od osy vozovky nebo hranice pozemku komunikace. V praxi to znamenalo, že vlastník pozemku u dálnice měl přísnější omezení než vlastník u místní silnice třetí třídy, bez ohledu na konkrétní charakter okolí – zda jde o volnou krajinu, nebo hustě zastavěnou obec.

Co se mění od 1. července 2026

Nová definice ochranného pásma podle Ministerstva dopravy ČR reaguje právě na tuto nepružnost. Klíčové změny lze shrnout do několika bodů:

• Obce a města dostávají větší pravomoc regulovat umisťování reklamních zařízení v ochranném pásmu podle místních specifik – tedy s ohledem na charakter krajiny, historickou zástavbu nebo turistický ráz obce.
• Zpřesňuje se metodika měření vzdálenosti ochranného pásma, což má omezit dosavadní výkladové spory mezi vlastníky, projektanty a silničními správními úřady.
• Posiluje se vazba mezi ochranným pásmem a novými instituty velké novely stavebního zákona, zejména pokud jde o zjednodušené povolovací režimy pro drobné stavby.
• Zavádí se přesnější pravidla pro rekonstrukce a přístavby stávajících staveb, které se v ochranném pásmu ocitly až dodatečně kvůli přeřazení komunikace do vyšší kategorie.

Prakticky to znamená, že vlastník pozemku, který doposud věděl, že jeho pozemek leží v ochranném pásmu silnice II. třídy, si po účinnosti novely musí ověřit, zda se hranice pásma vůči jeho pozemku nezměnila – ať už se zúžila, nebo naopak rozšířila.

Dopady na reklamu a viditelnost nemovitosti

Jedním z nejcitlivějších témat je regulace reklamních zařízení. Nová úprava dává obcím nástroj, jak si prosadit vlastní pravidla pro billboardy, reklamní poutače a informační tabule podél silnic na svém katastrálním území. Pro majitele komerčních nemovitostí, provozovny s vlastním reklamním pilonem nebo pro vlastníky pozemků, kteří dosud pronajímali plochu reklamní agentuře, to může znamenat nutnost přehodnotit smluvní vztahy nebo požádat o nové povolení.

Obce, které se rozhodnou zpřísnit pravidla kvůli ochraně krajinného rázu nebo turistické atraktivity, mohou v krajním případě nařídit odstranění stávajících reklamních zařízení, pokud jejich povolení pozbude platnosti nebo bude v rozporu s novou místní úpravou. Vlastníkům proto doporučujeme zkontrolovat platnost povolení k umístění reklamního zařízení ještě před nabytím účinnosti změn.

Právní dopady pro vlastníky a stavebníky

Z právního hlediska je klíčové, že ochranné pásmo nadále omezuje nejen novou výstavbu, ale i změny staveb stávajících. Pokud plánujete přístavbu, nadstavbu, změnu užívání stavby nebo byste chtěli na pozemku v ochranném pásmu postavit cokoli nového – od garáže po bazén – budete potřebovat souhlas příslušného silničního správního úřadu, případně vlastníka komunikace.

Nová úprava zpřesňuje i sankční mechanismy. Stavba realizovaná v ochranném pásmu bez potřebného souhlasu může být nadále považována za černou stavbu s rizikem nařízeného odstranění nebo dodatečného povolení spojeného s pokutou. Vzhledem k tomu, že se mění metodika vymezení pásma, doporučujeme všem, kdo v posledních letech stavěli poblíž komunikace, nechat si aktuální stav ověřit u odborníka nebo přímo na stavebním úřadě.

Finanční dopad na hodnotu nemovitosti

Ochranné pásmo má přímý vliv na tržní hodnotu nemovitosti. Pozemek, u kterého se ochranné pásmo rozšíří, ztrácí část svého stavebního potenciálu – nelze na něm například dodatečně postavit vysněnou přístavbu nebo garáž tak blízko silnice, jak by si majitel přál. Naopak pozemek, u kterého se pásmo zúží díky přesnější metodice měření, může nabýt na hodnotě, protože se otevírá prostor pro dosud nemožnou výstavbu.

Pro kupující nemovitostí v blízkosti silnic je proto nezbytné před podpisem kupní smlouvy ověřit aktuální rozsah ochranného pásma, ideálně přímo u příslušného silničního správního úřadu, nikoli jen podle starších územních plánů nebo katastrálních podkladů, které nemusí odrážet stav po novele. Při koupi je vždy vhodné zvážit i právní aspekty koupě nemovitosti a na co si dát pozor před podpisem smlouvy.

Praktické kroky pro vlastníky a zájemce o koupi

• Ověřte si aktuální kategorii komunikace u vašeho pozemku a zjistěte, zda se po 1. červenci 2026 nezměnila šířka ochranného pásma.
• Před jakoukoli stavební úpravou v blízkosti silnice kontaktujte silniční správní úřad a vyžádejte si závazné stanovisko.
• Pokud vlastníte reklamní zařízení nebo pronajímáte plochu k reklamě, zkontrolujte platnost povolení a soulad s případnou novou místní vyhláškou.
• Při koupi nemovitosti u komunikace si nechte zpracovat právní i technickou due diligence, která zahrne i otázku ochranného pásma.
• Sledujte místní vyhlášky obce – regulace se může lišit obec od obce, i když jde o stejnou kategorii silnice.

Co lze očekávat dál

Změny účinné od července 2026 nejsou konečnou stanicí. Ministerstvo dopravy i Ministerstvo pro místní rozvoj avizují další úpravy v souvislosti s probíhající reformou stavební správy, jejíž další fáze se očekává po novém roce. Lze předpokládat postupné sjednocování metodik mezi silničními správními úřady a stavebními úřady, což by mělo do budoucna snížit počet sporných výkladů. Vlastníkům nemovitostí i zájemcům o koupi proto doporučujeme sledovat vývoj legislativy průběžně, zejména pokud plánují stavební záměr v blízkosti komunikací v horizontu příštích dvou až tří let.

Shrnutí a doporučení na závěr

Změna definice ochranného pásma není kosmetickou úpravou – jde o krok, který mění pravidla hry pro vlastníky pozemků, stavebníky i investory do komerčních nemovitostí podél silnic. Kdo si aktuální stav neověří, riskuje zbytečné komplikace při povolování stavby, ztrátu hodnoty pozemku nebo spory s obcí kvůli reklamnímu zařízení.

Pokud řešíte prodej, koupi nebo odhad nemovitosti, která se nachází v blízkosti silnice či dálnice, a chcete mít jistotu, že cena i právní stav odpovídají aktuální legislativě, obraťte se na realitního makléře Tomáše Kopu. Rád vám pomůže ověřit skutečný stav ochranného pásma u konkrétní nemovitosti, posoudí dopad na její hodnotu a provede vás celým procesem prodeje, koupě nebo financování hypotékou tak, abyste neplatili za nepříjemná překvapení po podpisu smlouvy.