Daň z nemovitosti po prodeji bytu nebo domu: kdo ji platí a co hrozí, když to zapomenete vyřídit

Podpis kupní smlouvy a vklad do katastru nemovitostí je psychologicky moment, kdy si většina prodávajících oddechne a téma nemovitosti pro ně končí. Daňově to ale neplatí. Daň z nemovitých věcí se řídí jiným kalendářem, než byste čekali, a pokud administrativní tečku za rok nedáte správně a včas, následuje zbytečná komunikace s finančním úřadem, výzvy k nápravě a v krajním případě sankce za nesplnění oznamovací povinnosti. Pojďme si přesně rozebrat, co po prodeji musí udělat prodávající, co kupující a kde lidé nejčastěji dělají chybu.

Dvě úplně jiné daně, které se v hlavě pletou dohromady

Než se pustíme do postupu, je potřeba oddělit dvě věci, které laik běžně slučuje do jednoho pojmu "daň z prodeje nemovitosti".

Daň z nemovitých věcí

Je to roční daň, kterou platí vlastník nemovitosti bez ohledu na to, jestli s ní cokoliv udělal, prodal ji, nebo jen vlastnil. Výše se odvíjí od výměry, typu nemovitosti a místních koeficientů obce – ty ale v tomto článku řešit nebudeme, protože se každoročně mění a nejsou tím podstatným. Podstatné je, kdy a kdo ji platí po prodeji.

Daň z příjmů z prodeje nemovitosti

Úplně jiná daň, která se řeší v přiznání k dani z příjmů fyzických osob, ne v přiznání k dani z nemovitých věcí. Týká se zisku z prodeje a lze se jí vyhnout, pokud jste v nemovitosti měli skutečné bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud jste nemovitost vlastnili alespoň 10 let (u nemovitostí nabytých před rokem 2021 stačí 5 let). Klíčové slovo je skutečné bydliště – rozhoduje faktický stav, ne to, že jste tam měli nahlášený trvalý pobyt. Pokud jste bydleli jinde a na adrese prodávané nemovitosti jste měli jen trvalé bydliště na papíře, osvobození vám nevznikne automaticky jen kvůli evidenci.

A ještě jedna věc, kterou prodávající i kupující často hledají a marně: daň z nabytí nemovitých věcí (dříve 4 %) byla zrušena. Při koupi ani prodeji nemovitosti se dnes žádná jednorázová daň z transakce neplatí, přestože starší inzeráty a poradny ji ještě zmiňují jako aktuální povinnost.

Rozhodný den je 1. leden, ne den podpisu smlouvy

Nejdůležitější princip, který si musí zapamatovat každý, kdo nemovitost prodává v průběhu roku, zní: daň z nemovitých věcí se stanoví podle stavu k 1. lednu daného roku a ke změnám vlastnictví v průběhu roku se nepřihlíží. To znamená, že pokud prodáte byt v březnu, dubnu nebo říjnu, daň za celý ten kalendářní rok platí ten, kdo byl vlastníkem k 1. lednu – tedy vy, prodávající, i když byt už dávno nevlastníte. Kupující za rok, ve kterém nemovitost nabyl, daň neplatí vůbec.

Představte si byt v Řevnicích, který majitel prodá v květnu 2026. Vlastníkem k 1. lednu 2026 byl pořád on, takže daňové přiznání ani žádnou platbu za rok 2026 kupující neřeší. Daňová povinnost se na něj přesouvá až od 1. ledna 2027.

Co musí udělat prodávající

Tady nastává nejčastější zdroj zmatků, protože postup se liší podle toho, jestli prodávajícímu v obvodu daného finančního úřadu zůstala nějaká další zdaňovaná nemovitost, nebo ne.

Pokud prodávajícímu v kraji nezůstala žádná nemovitost

Pokud jste prodali jedinou nemovitost, kterou jste v obvodu příslušného finančního úřadu (ten je organizován krajsky) vlastnili, máte oznamovací povinnost. Musíte správci daně nejpozději do 31. ledna následujícího roku oznámit, že vám v jeho obvodu žádná zdaňovaná nemovitost nezůstala. Nejde o formální daňové přiznání na tiskopisu – stačí neformální podání, běžný dopis se základními identifikačními údaji a informací, že nemovitost byla prodána a žádná jiná v obvodu správce daně vám nezůstala.

Pokud prodávajícímu v kraji zůstaly jiné nemovitosti

Pokud jste v tom samém kraji vlastnili byt, který jste prodali, a zároveň třeba chatu nebo pozemek, situace se řeší jinak. Musíte podat dílčí daňové přiznání, ve kterém uvedete pouze změny oproti předchozímu stavu a nově vypočítáte celkovou daňovou povinnost za zbývající nemovitosti. Důležitý technický detail, na kterém řada lidí ztroskotá: dílčí daňové přiznání nelze podat elektronicky. Musí jít v listinné podobě, poštou nebo osobně na podatelnu finančního úřadu.

Co musí udělat kupující

Kupující má povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí, a to nejpozději do 31. ledna roku následujícího po roce, ve kterém nemovitost nabyl. Pokud tedy koupíte byt kdykoliv v roce 2026, přiznání podáváte do 31. ledna 2027. Samotnou daň pak platíte poprvé až za rok následující po nabytí – tedy v modelovém případě poprvé za rok 2027, nikoliv za rok koupě.

Psychologicky je tohle pro nového vlastníka příjemná zpráva – žádný dodatečný výdaj hned po nákladné koupi a financování hypotékou. Termín 31. ledna si ale pohlídejte sami a nespoléhejte na to, že vás finanční úřad k podání přiznání vyzve.

Kdy a jak se daň platí

Jakmile je daňová povinnost jednou stanovena, splatnost se řídí jednotným kalendářem. Daň se platí ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. května a do 30. listopadu příslušného zdaňovacího období. Výjimka platí pro nízké částky: pokud celková daň nepřesáhne 5 000 Kč, platí se najednou, a to do 31. května.

Kdy přiznání podávat nemusíte

Jedna uklidňující informace na závěr technické části: přiznání není nutné podávat jen kvůli tomu, že se v daném roce změnila sazba daně, koeficienty, inflační koeficient nebo místní koeficient stanovený obcí. Tyto změny si finanční úřad promítne do výpočtu sám, bez vaší aktivní účasti.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

Následujícím čtyřem chybám se dá snadno předejít, pokud o nich víte dopředu.

• Prodávající zapomene na termín 31. ledna. Po prodeji lidé mentálně "uzavřou kapitolu" a na oznamovací povinnost nebo dílčí přiznání si vzpomenou až po lhůtě, kdy už řeší výzvu správce daně.
• Kupující si myslí, že musí platit daň hned po koupi. Daň se platí poprvé až za rok následující po nabytí, přiznání ale musí podat do 31. ledna roku po roce nabytí – tyto dva termíny se v hlavě snadno spletou.
• Záměna daně z nemovitých věcí s daní z příjmů. Lidé se často ptají, jestli se na "daň z nemovitosti" vztahuje osvobození při 2 letech bydliště nebo 10 letech vlastnictví. Toto osvobození platí jen pro daň z příjmů z prodeje, ne pro roční daň z nemovitých věcí, která se platí bez ohledu na délku vlastnictví.
• Dílčí přiznání podané elektronicky. Protože se elektronicky dá podat řada jiných daňových formulářů, lidé automaticky zkusí totéž u dílčího přiznání k dani z nemovitých věcí – to je ale potřeba podat výhradně v listinné podobě.

S čím vám při prodeji pomohu

Prodej bytu nebo domu nekončí podpisem u notáře ani vkladem do katastru. Reálně končí až ve chvíli, kdy máte vyřízené všechny návazné povinnosti – oznámení na finanční úřad, případné dílčí přiznání, a pokud prodáváte se ziskem a nesplňujete podmínky osvobození, i přiznání k dani z příjmů. Právě v tomto bodě vznikají zbytečné stresové situace, kterým se dá předejít jednoduše tím, že vám někdo řekne přesně, co, kdy a jak podat.

Jako realitní makléř nejsem daňový poradce a konkrétní výpočet daně z příjmů nebo sestavení dílčího přiznání vždy doporučuji probrat s daňovým poradcem nebo přímo s finančním úřadem. Co ale dělám běžně, je to, že klienty na tyto povinnosti upozorním hned v okamžiku prodeje, pomůžu jim zorientovat se v termínech a propojím je s odborníkem na daně, pokud je to potřeba. Cílem je, abyste po prodeji nebo koupi nemovitosti nedostali za tři měsíce nečekaný dopis od finančního úřadu.

Shrnutí nejdůležitějších bodů

• Daň z nemovitých věcí se počítá podle stavu k 1. lednu – za rok prodeje platí daň prodávající, i kdyby nemovitost vlastnil jen do ledna.
• Prodávající bez další nemovitosti v obvodu správce daně podává do 31. ledna neformální oznámení; se zbývající nemovitostí podává dílčí přiznání, a to pouze v listinné podobě.
• Kupující podává přiznání do 31. ledna roku následujícího po nabytí, daň ale platí poprvé až za rok po nabytí.
• Daň se platí ve dvou splátkách do 31. května a 30. listopadu, částky do 5 000 Kč najednou do 31. května.
• Daň z nemovitých věcí a daň z příjmů z prodeje jsou dvě různé věci – osvobození při 2 letech bydliště nebo 10 letech vlastnictví se týká jen daně z příjmů.
• Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena a dnes se při koupi ani prodeji neplatí.

Pokud plánujete prodej bytu, domu nebo pozemku a chcete mít jistotu, že vám po transakci nezůstanou nevyřízené daňové povinnosti nebo nejasnosti kolem osvobození od daně z příjmů, ozvěte se mi. Jako Tomáš Kopa vás provedu celým prodejem od ocenění přes marketing až po předání klíčů – a na důležité termíny vás upozorním včas, abyste je neřešili až po lhůtě.