Byt ve Španělsku, chalupa v Chorvatsku: Jak prodat zahraniční nemovitost z pohodlí Prahy a nezbláznit se z toho

Proč je prodej nemovitosti v zahraničí úplně jiná disciplína

Tisíce Čechů si v posledních dvaceti letech koupily byt na chorvatském pobřeží, dům v Toskánsku nebo chalupu na Slovensku. Když ale přijde čas prodávat, zjistí, že pravidla, na která jsou zvyklí z českého katastru a českého notáře, tady prostě neplatí. Jiný právní systém, jiná daňová legislativa, jiný jazyk smluv a k tomu vzdálenost, která znemožňuje osobně dohlédnout na každý podpis.

Právě tahle kombinace vytváří prostor pro chyby, které stojí desítky až stovky tisíc korun. Nejde o strašení, ale o realitu, se kterou se setkávám u klientů, kteří mě kontaktují až ve chvíli, kdy je transakce zaseknutá a nikdo jim neumí vysvětlit proč.

Case study: Byt v Splitu, který se prodával osmnáct měsíců

Klientka z Brna zdědila po otci byt v Splitu. Prodej se táhl rok a půl, protože nikdo z rodiny nevěděl, že chorvatský zemljišna knjiga (obdoba katastru) vyžaduje dědické řízení dokončené chorvatským soudem, nikoliv jen českým notářským zápisem o dědictví. Teprve po zapojení chorvatského advokáta při dědickém řízení se transakce pohnula.

Plná moc, apostila a superlegalizace: papírování, které rozhoduje o všem

Pokud nechcete jezdit k podpisu kupní smlouvy osobně, budete potřebovat plnou moc pro místního advokáta nebo notáře. Tady začíná první úskalí. Plná moc musí být nejen notářsky ověřená, ale u zemí, které jsou signatáři Haagské úmluvy z roku 1961, opatřená apostilou. U zemí mimo tuto úmluvu (typicky některé mimoevropské destinace) je nutná tzv. superlegalizace přes ministerstvo zahraničí a příslušné velvyslanectví, což může trvat i několik týdnů.

Chorvatsko, Španělsko, Itálie i Slovinsko apostilu akceptují, ale každá země má jiné nároky na obsah plné moci. Španělský notář často vyžaduje specifikaci konkrétní nemovitosti podle katastrálního referenčního čísla (referencia catastral), obecná plná moc typu „zastupuji ve všech záležitostech" mu nestačí.

Case study: Costa Blanca a plná moc, kterou notář odmítl

Klient z Prahy si dal vyhotovit plnou moc u českého notáře týden před plánovaným podpisem u moře. Španělský notář ji odmítl, protože chyběl přesný popis nemovitosti a plná moc nebyla přeložená soudním překladatelem do španělštiny s ověřením. Výsledek: zmařený termín, nový let do Alicante, dodatečné náklady přes 15 000 Kč.

Daně ze dvou stran: kdy platíte a kdy ne

Podle §4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů (586/1992 Sb.) je příjem z prodeje nemovitosti v Česku osvobozen od daně, pokud jste ji vlastnili déle než 10 let (u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021) nebo 5 let (u starších nabytí). Problém je, že tato lhůta se posuzuje podle českého práva jen na příjem, který se zdaňuje v Česku jako u českého daňového rezidenta – u zahraniční nemovitosti se navíc uplatňuje smlouva o zamezení dvojímu zdanění mezi ČR a danou zemí.

Česko má takové smlouvy uzavřené s většinou evropských států, včetně Chorvatska, Španělska, Itálie i Slovenska. Prakticky to znamená, že příjem z prodeje nemovitosti se obvykle zdaňuje primárně ve státě, kde nemovitost leží, a v Česku se pak uplatní metoda vynětí nebo zápočtu daně, aby nedošlo ke dvojímu zdanění. Bez znalosti konkrétní smlouvy a bez součinnosti s daňovým poradcem v obou zemích riskujete přeplacení daně, nebo naopak pozdější dodatečné vyměření a penále.

Case study: Chalupa u Trenčína a zapomenuté daňové přiznání

Manželé z Ostravy prodali chatu na Slovensku a předpokládali, že díky vlastnictví nad 10 let mají automaticky vše vyřešeno. Nevěděli, že slovenský finanční úřad požaduje samostatné daňové přiznání k dani z příjmu z prodeje nemovitosti podanému do konce následujícího zdaňovacího období, bez ohledu na osvobození v Česku. Dodatečně jim vznikla povinnost uhradit úrok z prodlení.

Peníze přes hranice: kurzy, poplatky a kontroly bank

Prodejní cena přijde nejčastěji v eurech na zahraniční účet nebo přímo na český účet v cizí měně. Tady narazíte na dvě věci: kurzové riziko mezi EUR a CZK a povinné kontroly bank podle zákona č. 253/2008 Sb. o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti (AML). Banka se bude ptát na původ peněz, na kupní smlouvu, na daňové doklady – a pokud nemáte dokumentaci připravenou, transakce se zablokuje na týdny.

Doporučuji domluvit směnu přes specializovaného devizového brokera, ne přes standardní bankovní kurz, kde rozpětí (spread) často sežere 1,5 až 3 % z částky. U prodeje za 150 000 eur to znamená rozdíl v řádu desítek tisíc korun.

Case study: Zablokovaný převod z Itálie

Klient prodal apartmán v Toskánsku a peníze měly přijít na jeho český účet. Banka platbu na tři týdny zadržela a požadovala doložení kupní smlouvy s úředním překladem a potvrzením o zdanění v Itálii. Bez předem připravené dokumentace by transakce spadla do dalšího čtvrtletí.

Psychologie prodeje na dálku: důvěra je klíčová komodita

Prodáváte-li nemovitost, kterou fyzicky nevidíte měsíce, potřebujete někoho, kdo vám dodá jistotu, že se nic neděje za vašimi zády. Kupující v zahraničí navíc často očekávají rychlou komunikaci a transparentní podklady – energetický štítek, výpis z katastru, potvrzení o bezdlužnosti. Pokud prodávající komunikuje s prodlením a chaoticky, kupující ztrácí důvěru a odchází k jiné nabídce, i když je vaše cena lepší.

Case study: Vila v Istrii a rychlost rozhodování

Rodina z Prahy prodávala vilu v Istrii přes místní kancelář bez jakékoliv koordinace z české strany. Zájemce z Německa byl připraven podepsat rezervační smlouvu do 48 hodin, ale prodávající neuměl rychle dodat kopii energetického certifikátu. Kupující odstoupil a koupil sousední nemovitost.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

• Podcenění apostily nebo superlegalizace – ověřte si požadavky té konkrétní země minimálně dva měsíce před plánovaným podpisem.
• Spoléhání na to, že český daňový výklad platí i v zahraničí – vždy prověřte konkrétní smlouvu o zamezení dvojímu zdanění.
• Podepsání plné moci bez přesné specifikace nemovitosti podle místního katastrálního systému.
• Ignorování AML požadavků banky – dokumentaci k původu peněz mějte připravenou předem.
• Komunikace s kupujícím přes automatické překladače bez kontroly smluvních detailů – smluvní terminologie se v překladu snadno zkreslí.
• Podcenění kurzového rizika při převodu větší částky – i rozdíl 2 % se u nemovitosti za milion korun počítá na desetitisíce.

Jak funguje spolupráce se mnou, když prodáváte ze zahraničí z Česka

Nejsem notář ani daňový poradce v cizí zemi a nepředstírám, že jím jsem. Moje role je jiná a v praxi klíčová: koordinuji celý proces z české strany, propojím vás s prověřeným advokátem a daňovým poradcem v zemi, kde nemovitost leží, zkontroluji, že plná moc odpovídá požadavkům místního notáře, a pohlídám, aby dokumentace pro banku i finanční úřad v Česku byla v pořádku ještě před tím, než peníze začnou proudit přes hranice. Klientům šetřím měsíce zbytečného čekání a desítky tisíc korun na kurzových a právních chybách.

Case study: Prodej bytu v Nice koordinovaný z Prahy

Klient prodával apartmán ve Francii, aniž by tam musel jet. Domluvili jsme plnou moc s přesnou specifikací nemovitosti, propojil jsem ho s notářem ve Francii i s daňovým poradcem, který vyřešil francouzskou i českou stranu zdanění, a celá transakce proběhla za pět týdnů bez jediné cesty na letiště.

Shrnutí: na co nezapomenout

• Prověřte si apostilní nebo superlegalizační požadavky dané země minimálně dva měsíce předem.
• Zjistěte, jak se na váš případ vztahuje konkrétní smlouva o zamezení dvojímu zdanění.
• Připravte si dokumentaci k původu peněz pro banku podle zákona 253/2008 Sb.
• Řešte kurzové riziko přes devizového brokera, ne přes standardní bankovní kurz.
• Nepodceňujte rychlost a transparentnost komunikace s kupujícím – důvěra rozhoduje o ceně.
• Mějte na české straně koordinátora, který propojí všechny strany a pohlídá termíny.

Pokud řešíte prodej, koupi, hypotéku nebo potřebujete reálný odhad nemovitosti v Česku i v souvislosti se zahraniční transakcí, napište mi nebo zavolejte. Probereme váš konkrétní případ, ukážu vám, co je potřeba zařídit jako první, a postavím vám plán, se kterým transakci dotáhnete do konce bez zbytečných ztrát.