Byt ve Španělsku, chalupa v Chorvatsku: Jak prodat zahraniční nemovitost z pohodlí Prahy a nezbláznit se z toho

Proč je prodej nemovitosti v zahraničí úplně jiná disciplína

Mnoho Čechů si koupilo byt na chorvatském pobřeží, dům v Toskánsku nebo chalupu na Slovensku. Když ale přijde čas prodávat, zjistí, že pravidla, na která jsou zvyklí z českého katastru a českého notáře, tady prostě neplatí. Jiný právní systém, jiná daňová legislativa, jiný jazyk smluv a k tomu vzdálenost, která znemožňuje osobně dohlédnout na každý podpis.

Právě tahle kombinace vytváří prostor pro chyby s významnými finančními dopady. Nejde o strašení, ale o realitu, se kterou se setkávám u klientů, kteří mě kontaktují až ve chvíli, kdy je transakce zaseknutá a nikdo jim neumí vysvětlit proč.

Modelový příklad: Byt ve Splitu, který se prodával osmnáct měsíců

Představme si majitelku z Brna, která zdědila po otci byt ve Splitu. Prodej se táhl rok a půl, protože nikdo z rodiny nevěděl, že chorvatský pozemkový rejstřík (obdoba katastru) vyžaduje dědické řízení dokončené chorvatským soudem, nikoliv jen českým notářským zápisem o dědictví. Teprve po zapojení chorvatského advokáta při dědickém řízení se transakce pohnula.

Plná moc, apostila a superlegalizace: papírování, které rozhoduje o všem

Pokud nechcete jezdit k podpisu kupní smlouvy osobně, budete potřebovat plnou moc pro místního advokáta nebo notáře. Tady začíná první úskalí. Plná moc musí být nejen notářsky ověřená, ale u zemí, které jsou signatáři Haagské úmluvy z roku 1961, opatřená apostilou. U zemí mimo tuto úmluvu (typicky některé mimoevropské destinace) je nutná tzv. superlegalizace přes ministerstvo zahraničí a příslušné velvyslanectví, což může obvykle trvat i několik týdnů.

Chorvatsko, Španělsko, Itálie i Slovinsko apostilu akceptují, ale každá země má jiné nároky na obsah plné moci. Španělský notář často vyžaduje specifikaci konkrétní nemovitosti podle katastrálního referenčního čísla (katastrální referenční číslo), obecná plná moc typu „zastupuji ve všech záležitostech" mu nemusí stačit.

Modelový příklad: Costa Blanca a plná moc, kterou notář odmítl

Představme si majitele z Prahy, který si dal vyhotovit plnou moc u českého notáře týden před plánovaným podpisem u moře. Španělský notář ji odmítl, protože chyběl přesný popis nemovitosti a plná moc nebyla přeložená soudním překladatelem do španělštiny s ověřením. Výsledek: zmařený termín, nový let do Alicante, dodatečné náklady přes 15 000 Kč.

Daně ze dvou stran: kdy platíte a kdy ne

Podle §4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů (586/1992 Sb.) je příjem z prodeje nemovitosti v Česku osvobozen od daně, pokud jste ji vlastnili déle než 10 let (u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021) nebo 5 let (u starších nabytí). Problém je, že tato lhůta se posuzuje podle českého práva jen na příjem, který se zdaňuje v Česku jako u českého daňového rezidenta – u zahraniční nemovitosti se navíc uplatňuje smlouva o zamezení dvojímu zdanění mezi ČR a danou zemí.

Česko má smlouvy o zamezení dvojímu zdanění uzavřené mimo jiné s Chorvatskem, Španělskem, Itálií i Slovenskem. Prakticky to znamená, že příjem z prodeje nemovitosti se obvykle zdaňuje primárně ve státě, kde nemovitost leží, a v Česku se pak uplatní metoda vynětí nebo zápočtu daně, aby nedošlo ke dvojímu zdanění. Bez znalosti konkrétní smlouvy a bez součinnosti s daňovým poradcem v obou zemích riskujete přeplacení daně, nebo naopak pozdější dodatečné vyměření a penále.

Modelový příklad: Chalupa u Trenčína a zapomenuté daňové přiznání

Představme si manželský pár z Ostravy, který prodal chatu na Slovensku a předpokládal, že díky vlastnictví delšímu než 10 let má automaticky vše vyřešeno. Manželé nevěděli, že slovenský finanční úřad požaduje samostatné daňové přiznání k dani z příjmu z prodeje nemovitosti, které se podává do konce následujícího zdaňovacího období, bez ohledu na osvobození v Česku. Dodatečně jim vznikla povinnost uhradit úrok z prodlení.

Peníze přes hranice: kurzy, poplatky a kontroly bank

Prodejní cena přijde nejčastěji v eurech na zahraniční účet nebo přímo na český účet v cizí měně. Tady narazíte na dvě věci: kurzové riziko mezi EUR a CZK a povinné kontroly bank podle zákona č. 253/2008 Sb. o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti (AML). Banka se může ptát na původ peněz, na kupní smlouvu, na daňové doklady – a pokud nemáte dokumentaci připravenou, transakce se může obvykle zdržet i několik týdnů.

Doporučuji porovnat směnu přes specializovaného devizového brokera se standardním bankovním kurzem, jehož rozpětí může být nevýhodné. U vyšší částky se rozdíl může projevit výrazně.

Modelový příklad: Zablokovaný převod z Itálie

Představme si majitele, který prodal apartmán v Toskánsku a peníze měly přijít na jeho český účet. Banka platbu na tři týdny zadržela a požadovala doložení kupní smlouvy s úředním překladem a potvrzením o zdanění v Itálii. Bez předem připravené dokumentace by transakce spadla do dalšího čtvrtletí.

Psychologie prodeje na dálku: důvěra je klíčová komodita

Prodáváte-li nemovitost, kterou fyzicky nevidíte měsíce, potřebujete někoho, kdo vám dodá jistotu, že se nic neděje za vašimi zády. Kupující v zahraničí často očekávají rychlou komunikaci a transparentní podklady – energetický štítek, výpis z katastru, potvrzení o bezdlužnosti. Pokud prodávající komunikuje s prodlením a chaoticky, kupující může ztratit důvěru a odejít k jiné nabídce, i když je vaše cena lepší.

Modelový příklad: Vila v Istrii a rychlost rozhodování

Představme si rodinu z Prahy, která prodávala vilu v Istrii přes místní kancelář bez jakékoliv koordinace z české strany. Zájemce z Německa byl připraven podepsat rezervační smlouvu do 48 hodin, ale prodávající nedokázali rychle dodat kopii energetického certifikátu. Kupující odstoupil a koupil sousední nemovitost.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

• Podcenění apostily nebo superlegalizace – ověřte si požadavky té konkrétní země obvykle minimálně dva měsíce před plánovaným podpisem.

• Spoléhání na to, že český daňový výklad platí i v zahraničí – obecně lze doporučit prověřit konkrétní smlouvu o zamezení dvojímu zdanění.

• Podepsání plné moci bez přesné specifikace nemovitosti podle místního katastrálního systému.

• Ignorování AML požadavků banky – dokumentaci k původu peněz mějte připravenou předem.

• Komunikace s kupujícím přes automatické překladače bez kontroly smluvních detailů – smluvní terminologie se v překladu snadno zkreslí.

• Podcenění kurzového rizika při převodu větší částky – i menší kurzový rozdíl se u nemovitosti může výrazně projevit.

Jak funguje spolupráce se mnou, když prodáváte ze zahraničí z Česka

Nejsem notář ani daňový poradce v cizí zemi a nepředstírám, že jím jsem. Moje role je jiná a v praxi klíčová: koordinuji celý proces z české strany, propojím vás s prověřeným advokátem a daňovým poradcem v zemi, kde nemovitost leží, zkontroluji, že plná moc odpovídá požadavkům místního notáře, a pohlídám, aby dokumentace pro banku i finanční úřad v Česku byla v pořádku ještě před tím, než peníze začnou proudit přes hranice. Klientům pomáhám předcházet zbytečnému čekání a kurzovým a právním chybám.

Modelový příklad: Prodej bytu v Nice koordinovaný z Prahy

Představme si prodávajícího, který prodával apartmán ve Francii, aniž by tam musel jet. Byla domluvena plná moc s přesnou specifikací nemovitosti, prodávající byl propojen s notářem ve Francii i s daňovým poradcem, který vyřešil francouzskou i českou stranu zdanění, a celá transakce proběhla za pět týdnů bez jediné cesty na letiště.

Shrnutí: na co nezapomenout

• Prověřte si apostilní nebo superlegalizační požadavky dané země obvykle minimálně dva měsíce předem.

• Zjistěte, jak se na váš případ vztahuje konkrétní smlouva o zamezení dvojímu zdanění.

• Připravte si dokumentaci k původu peněz pro banku podle zákona 253/2008 Sb.

• Doporučuji porovnat možnosti řešení kurzového rizika včetně devizového brokera a standardního bankovního kurzu.

• Nepodceňujte rychlost a transparentnost komunikace s kupujícím – důvěra může ovlivnit cenu.

• Mějte na české straně koordinátora, který propojí všechny strany a pohlídá termíny.

Pokud řešíte prodej, koupi, hypotéku nebo potřebujete reálný odhad nemovitosti v Česku i v souvislosti se zahraniční transakcí, napište mi nebo zavolejte. Probereme váš konkrétní případ, ukážu vám, co je potřeba zařídit jako první, a postavím vám plán, se kterým transakci dotáhnete do konce bez zbytečných ztrát.