Úschova kupní ceny u zděděné nemovitosti: proč to není totéž co běžný prodej

Proč se ptát na úschovu právě u dědictví

Když prodáváte byt, který jste koupili nebo postavili, je situace přehledná: vy jste v katastru nemovitostí zapsaný jako vlastník, podepíšete kupní smlouvu, peníze putují do úschovy a po vkladu vlastnického práva se uvolní. U zděděné nemovitosti do hry vstupuje další právní vrstva – dědické řízení podle zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních. Dokud toto řízení neskončí pravomocným usnesením o dědictví, formálně nejste vlastníkem ničeho, i kdyby vám to bylo v rodině jasné už týden po pohřbu.

Tenhle detail mění nastavení úschovní smlouvy, termíny čerpání peněz i to, jaké dokumenty musí notář nebo advokát před uvolněním kupní ceny zkontrolovat. Kdo tohle podcení, riskuje, že peníze zůstanou zamrazené v úschově měsíce navíc – nebo že se k prodeji vůbec nedostane, protože smlouvu podepíše osoba, která k tomu ještě nemá právní oprávnění.

Jak funguje úschova při standardním prodeji

U běžného prodeje má úschova jasně definovaný scénář. Kupující vloží kupní cenu na účet advokátní úschovy (zákon č. 85/1996 Sb., o advokacii), notářské úschovy (zákon č. 358/1992 Sb., notářský řád) nebo bankovní úschovy. Podmínka uvolnění peněz prodávajícímu je zpravidla jediná: pravomocný zápis vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí podle zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona. Katastr může vklad povolit nejdříve po 20 dnech od vyrozumění; nejde o garantovanou délku řízení. V praxi řízení obvykle trvá kolem 2–3 týdnů.

Jedna podmínka, jeden vlastník, jedna smlouva

Prodávající je od začátku do konce transakce jedna konkrétní osoba se zapsaným vlastnickým právem. Úschovní smlouva proto obsahuje jen jednu sadu podmínek pro uvolnění – vklad do katastru ve prospěch kupujícího. Žádné další schvalování, žádné čekání na soud.

Co se mění, když se prodává z dědictví

U dědického řízení musí proběhnout dva právní kroky, ne jeden. Nejdřív soud (respektive soudní komisař – notář pověřený vedením dědictví) vydá usnesení o dědictví podle § 185 zákona č. 292/2013 Sb., které musí nabýt právní moci. Poté se dědic zapíše jako vlastník do katastru nemovitostí. Po tomto zápisu je dědic v katastru evidován jako vlastník a lze provést standardní vklad ve prospěch kupujícího.

Dá se prodat i dřív, než dědictví doběhne?

Prakticky ano, ale s omezením. Kupní smlouvu lze podepsat i v době, kdy dědic ještě čeká na pravomocnost usnesení – pro bezpečné nastavení se zpravidla sjednává odkládací podmínka, že k vkladu dojde až po zápisu dědice jako vlastníka. V praxi se může postup skládat ze dvou navazujících zápisů: nejprve se zapíše dědic na základě usnesení, poté kupující na základě kupní smlouvy. Úschovní smlouva pak musí počítat s prodlouženou lhůtou čerpání – u standardního prodeje se obvykle nastavuje lhůta 60–90 dnů, u dědictví je obvykle rozumné počítat s 90–120 dny, aby byl prostor na oba zápisy i případné vady podání.

Úschovní smlouva u dědictví: co do ní patří navíc

Advokát nebo notář, který úschovu připravuje, musí do smlouvy zapracovat podmínky, které u běžného prodeje vůbec neřeší:

• Doložení pravomocného usnesení o dědictví s vyznačenou doložkou právní moci – bez ní se prodávající nemůže legitimovat jako vlastník.

• Pokud je dědiců víc, souhlas všech spoluvlastníků s prodejem a podpis kupní smlouvy všemi – jinak jde o prodej podílu, což mění cenu i zájem kupujících.

• Ověření, že proti usnesení nebylo podáno dovolání nebo nebyla zahájena obnova řízení – teoreticky možné do tří let od právní moci podle občanského soudního řádu, prakticky riziko, které se u rozporů v rodině objevuje často.

• Delší rezervu na čerpání peněz z úschovy, protože dvojí vklad do katastru trvá déle než jeden.

Modelová situace z praxe

Představte si rodinný dům po rodičích, který dědí dva sourozenci rovným dílem. Jeden chce prodat, druhý souhlasí, ale bydlí v zahraničí a plnou moc k podpisu kupní smlouvy pošle s týdenním zpožděním. Bez správně nastavené úschovní smlouvy by kupující musel čekat na nejistý termín bez jakékoli záruky, kdy peníze uvolní. Se správně nastavenou escrow smlouvou má kupující jistotu, že peníze jsou blokované a uvolní se výhradně po splnění definovaných podmínek – tedy po vkladu vlastnického práva na základě podpisů obou dědiců.

Daňový rozdíl, který se často přehlíží

Prodej zděděné nemovitosti má i daňovou výhodu, o které kupující ani prodávající často nevědí. Podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, se do časového testu pro osvobození od daně z příjmu (10 let u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021, u starších nabytí 5 let) započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, pokud šlo o dědice v řadě přímé nebo manžela. Prakticky to znamená, že pokud rodiče vlastnili byt 15 let a syn ho zdědí a hned prodá, časový test je splněný a daň z příjmu neplatí. Výpis z katastru s historií vlastnictví zůstavitele může posloužit k doložení splnění podmínek osvobození; potřebné podklady je vhodné ověřit pro konkrétní případ.

Rizika, která standardní prodej nezná

Kromě delší lhůty a dvojího vkladu přináší dědictví ještě tři specifická rizika, se kterými se u běžné koupě nesetkáte. Prvním je opomenutý dědic – osoba, která se o dědictví dozví až po skončení řízení a může žádat vypořádání podle § 189 zákona č. 292/2013 Sb. Druhým je exekuce nebo dluh váznoucí na pozůstalosti, který se může objevit až po podpisu kupní smlouvy, pokud nebyl řádně prověřen. Třetím je spor mezi dědici o výši vypořádacího podílu, který dokáže zablokovat podpis kupní smlouvy měsíce dopředu.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

V praxi se při prodeji zděděné nemovitosti opakují čtyři konkrétní chyby.

1. Podpis kupní smlouvy před právní mocí usnesení

Dědic podepíše smlouvu v domnění, že dědictví je „už jasné", ale usnesení ještě nenabylo právní moci. Katastr může takový návrh na vklad zamítnout nebo řízení přerušit, což obvykle prodlouží celou transakci o týdny. Řešením je počkat na doložku právní moci, nebo do smlouvy zakotvit odkládací podmínku a delší lhůtu úschovy.

2. Nesprávně nastavená lhůta čerpání v úschovní smlouvě

Obvyklá 60denní lhůta u dvojího vkladu může být nedostatečná. Pokud úschova vyprší dřív, než katastr dokončí druhý zápis, kupující i prodávající se mohou dostat do právní nejistoty ohledně vrácení peněz. Řešením je nastavit lhůtu obvykle s rezervou minimálně 30 dnů nad reálný odhad doby vkladového řízení.

3. Chybějící souhlas všech spoluvlastníků

Pokud nemovitost dědí víc lidí, kupní smlouvu musí podepsat úplně všichni, jinak je neplatná v rozsahu chybějícího podílu podle § 1121 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, upravujícího spoluvlastnictví. Řešením je prověřit už na začátku, kolik je spoludědiců a zda jsou dosažitelní a ochotní podepsat.

4. Podcenění dluhů váznoucích na pozůstalosti

Dům může být zatížený exekucí zůstavitele, o které dědic neví. Řešením je nechat si před podpisem kupní smlouvy vyhotovit aktuální výpis z katastru s listem vlastnictví a prověřit exekuční rejstřík ještě předtím, než se peníze vůbec uloží do úschovy.

Shrnutí: na co si dát pozor

• U dědictví je pro bezpečný standardní postup vhodné vyčkat na právní moc usnesení o dědictví před dokončením následného převodu.

• Katastr často zapisuje ve dvou krocích – dědice a pak kupujícího – proto je potřeba obvykle delší lhůta úschovy, obvykle 90–120 dnů.

• Při více dědicích musí smlouvu podepsat všichni spoluvlastníci, jinak je neplatná.

• Zděděná nemovitost může být osvobozená od daně z příjmu díky započtení doby vlastnictví zůstavitele podle § 4 zákona č. 586/1992 Sb.

• Před uložením peněz do úschovy je obecně vhodné prověřit dluhy a exekuce váznoucí na pozůstalosti.

Prodej zděděné nemovitosti není o nic méně výhodný než standardní prodej – jen vyžaduje jinak nastavenou právní konstrukci úschovy a někoho, kdo pozná, kdy je usnesení skutečně pravomocné a kdy ne. Pokud řešíte prodej bytu, domu nebo pozemku po rodičích či prarodičích a chcete omezit riziko zbytečných průtahů, ozvěte se Tomáši Kopovi. Projde s vámi dědické řízení, nastaví úschovní smlouvu tak, aby odpovídala vaší konkrétní situaci, a dohlídne na to, aby transakce proběhla co nejplynuleji od prvního podpisu až po vklad do katastru.