Úschova kupní ceny u zděděné nemovitosti: proč to není totéž co běžný prodej

Proč se ptát na úschovu právě u dědictví

Když prodáváte byt, který jste koupili nebo postavili, je situace přehledná: vy jste v katastru nemovitostí zapsaný jako vlastník, podepíšete kupní smlouvu, peníze putují do úschovy a po vkladu vlastnického práva se uvolní. U zděděné nemovitosti do hry vstupuje další právní vrstva – dědické řízení podle zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních. Dokud toto řízení neskončí pravomocným usnesením o dědictví, formálně nejste vlastníkem ničeho, i kdyby vám to bylo v rodině jasné už týden po pohřbu.

Tenhle detail mění nastavení úschovní smlouvy, termíny čerpání peněz i to, jaké dokumenty musí notář nebo advokát před uvolněním kupní ceny zkontrolovat. Kdo tohle podcení, riskuje, že peníze zůstanou zamrazené v úschově měsíce navíc – nebo že se k prodeji vůbec nedostane, protože smlouvu podepíše osoba, která k tomu ještě nemá právní oprávnění.

Jak funguje úschova při standardním prodeji

U běžného prodeje má úschova jasně definovaný scénář. Kupující vloží kupní cenu na účet advokátní úschovy (zákon č. 85/1996 Sb., o advokacii), notářské úschovy (zákon č. 358/1992 Sb., notářský řád) nebo bankovní úschovy. Podmínka uvolnění peněz prodávajícímu je zpravidla jediná: pravomocný zápis vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí podle zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona. Katastr dnes vklad standardně zapíše do 20 dnů od podání návrhu, reálně to bývá kolem 2–3 týdnů.

Jedna podmínka, jeden vlastník, jedna smlouva

Prodávající je od začátku do konce transakce jedna konkrétní osoba se zapsaným vlastnickým právem. Úschovní smlouva proto obsahuje jen jednu sadu podmínek pro uvolnění – vklad do katastru ve prospěch kupujícího. Žádné další schvalování, žádné čekání na soud.

Co se mění, když se prodává z dědictví

U dědického řízení musí proběhnout dva právní kroky, ne jeden. Nejdřív soud (respektive soudní komisař – notář pověřený vedením dědictví) vydá usnesení o dědictví podle § 185 zákona č. 292/2013 Sb., které musí nabýt právní moci. Teprve poté se dědic zapíše jako vlastník do katastru nemovitostí. Až po tomto zápisu může jako právoplatný vlastník podepsat kupní smlouvu a spustit standardní vkladové řízení ve prospěch kupujícího.

Dá se prodat i dřív, než dědictví doběhne?

Prakticky ano, ale s omezením. Kupní smlouvu lze podepsat i v době, kdy dědic ještě čeká na pravomocnost usnesení – smlouva ale musí obsahovat odkládací podmínku, že k vkladu dojde až po zápisu dědice jako vlastníka. V praxi to znamená, že katastru se podávají dva návrhy na vklad postupně: první zapíše dědice na základě usnesení, druhý zapíše kupujícího na základě kupní smlouvy. Úschovní smlouva pak musí počítat s prodlouženou lhůtou čerpání – běžně se u standardního prodeje nastavuje lhůta 60–90 dnů, u dědictví je rozumné počítat s 90–120 dny, aby byl prostor na oba zápisy i případné vady podání.

Úschovní smlouva u dědictví: co do ní patří navíc

Advokát nebo notář, který úschovu připravuje, musí do smlouvy zapracovat podmínky, které u běžného prodeje vůbec neřeší:

• Doložení pravomocného usnesení o dědictví s vyznačenou doložkou právní moci – bez ní se prodávající nemůže legitimovat jako vlastník.
• Pokud je dědiců víc, souhlas všech spoluvlastníků s prodejem a podpis kupní smlouvy všemi – jinak jde o prodej podílu, což mění cenu i zájem kupujících.
• Ověření, že proti usnesení nebylo podáno dovolání nebo nebyla zahájena obnova řízení – teoreticky možné do tří let od právní moci podle občanského soudního řádu, prakticky riziko, které se u rozporů v rodině objevuje často.
• Delší rezervu na čerpání peněz z úschovy, protože dvojí vklad do katastru trvá déle než jeden.

Modelová situace z praxe

Představte si rodinný dům po rodičích, který dědí dva sourozenci rovným dílem. Jeden chce prodat, druhý souhlasí, ale bydlí v zahraničí a plnou moc k podpisu kupní smlouvy pošle s týdenním zpožděním. Bez správně nastavené úschovní smlouvy by kupující musel čekat na nejistý termín bez jakékoli záruky, kdy peníze uvolní. Se správně nastavenou eskrow smlouvou má kupující jistotu, že peníze jsou blokované a uvolní se výhradně po splnění definovaných podmínek – tedy po vkladu vlastnického práva na základě podpisů obou dědiců.

Daňový rozdíl, který se často přehlíží

Prodej zděděné nemovitosti má i daňovou výhodu, o které kupující ani prodávající často nevědí. Podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, se do časového testu pro osvobození od daně z příjmu (10 let u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021, u starších nabytí 5 let) započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, pokud šlo o dědice v řadě přímé nebo manžela. Prakticky to znamená, že pokud rodiče vlastnili byt 15 let a syn ho zdědí a hned prodá, časový test je splněný a daň z příjmu neplatí. Tohle je potřeba mít podložené výpisem z katastru s historií vlastnictví zůstavitele, jinak finanční úřad osvobození neuzná.

Rizika, která standardní prodej nezná

Kromě delší lhůty a dvojího vkladu přináší dědictví ještě tři specifická rizika, se kterými se u běžné koupě nesetkáte. Prvním je opomenutý dědic – osoba, která se o dědictví dozví až po skončení řízení a může žádat vypořádání podle § 189 zákona č. 292/2013 Sb. Druhým je exekuce nebo dluh váznoucí na pozůstalosti, který se může objevit až po podpisu kupní smlouvy, pokud nebyl řádně prověřen. Třetím je spor mezi dědici o výši vypořádacího podílu, který dokáže zablokovat podpis kupní smlouvy měsíce dopředu.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

V praxi se při prodeji zděděné nemovitosti opakují čtyři konkrétní chyby.

1. Podpis kupní smlouvy před právní mocí usnesení

Dědic podepíše smlouvu v domnění, že dědictví je „už jasné", ale usnesení ještě nenabylo právní moci. Katastr takový návrh na vklad zamítne nebo přeruší řízení, což prodlouží celou transakci o týdny. Řešením je počkat na doložku právní moci, nebo do smlouvy zakotvit odkládací podmínku a delší lhůtu úschovy.

2. Nesprávně nastavená lhůta čerpání v úschovní smlouvě

Standardní 60denní lhůta u dvojího vkladu často nestačí. Pokud úschova vyprší dřív, než katastr dokončí druhý zápis, kupující i prodávající se dostanou do právní nejistoty ohledně vrácení peněz. Řešením je nastavit lhůtu s rezervou minimálně 30 dnů nad reálný odhad doby vkladového řízení.

3. Chybějící souhlas všech spoluvlastníků

Pokud nemovitost dědí víc lidí, kupní smlouvu musí podepsat úplně všichni, jinak je neplatná v rozsahu chybějícího podílu podle § 1121 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, upravujícího spoluvlastnictví. Řešením je prověřit už na začátku, kolik je spoludědiců a zda jsou dosažitelní a ochotní podepsat.

4. Podcenění dluhů váznoucích na pozůstalosti

Dům může být zatížený exekucí zůstavitele, o které dědic neví. Řešením je nechat si před podpisem kupní smlouvy vyhotovit aktuální výpis z katastru s listem vlastnictví a prověřit exekuční rejstřík ještě předtím, než se peníze vůbec uloží do úschovy.

Shrnutí: na co si dát pozor

• U dědictví musí nejdřív nabýt právní moci usnesení o dědictví, teprve pak lze platně prodat.
• Katastr často zapisuje ve dvou krocích – dědice a pak kupujícího – proto je potřeba delší lhůta úschovy, klidně 90–120 dnů.
• Při více dědicích musí smlouvu podepsat všichni spoluvlastníci, jinak je neplatná.
• Zděděná nemovitost může být osvobozená od daně z příjmu díky započtení doby vlastnictví zůstavitele podle § 4 zákona č. 586/1992 Sb.
• Před uložením peněz do úschovy je nutné prověřit dluhy a exekuce váznoucí na pozůstalosti.

Prodej zděděné nemovitosti není o nic méně výhodný než standardní prodej – jen vyžaduje jinak nastavenou právní konstrukci úschovy a někoho, kdo pozná, kdy je usnesení skutečně pravomocné a kdy ne. Pokud řešíte prodej bytu, domu nebo pozemku po rodičích či prarodičích a chcete mít jistotu, že peníze dorazí bez zbytečných průtahů a bez rizika, ozvěte se Tomáši Kopovi. Projde s vámi dědické řízení, nastaví úschovní smlouvu tak, aby odpovídala vaší konkrétní situaci, a dohlídne na to, aby transakce proběhla bez zbytečných komplikací od prvního podpisu až po vklad do katastru.